重磅信号！史上最严楼市调控终于来了！炒房时代终结！

重磅信号！史上最严楼市调控落地，炒房时代终结！ 

今天，深圳发布最新楼市调控新政：3年社保才能买房、二手房增值税免征年限由2年转为5年、豪宅税收紧、离婚3年内仍按离异前计房产套数…

每一条政策都直接了当打在投机炒房的关键点上，抢人大战带来的“行走的房票”、假离婚就有的降低首付比例、买房资格，全部成为泡影！

这一次，炒房客真的凉了！

NO.1 | 壹

突发！深圳出台新政，力度空前！

7月15日，深圳出台楼市调控新政，再次升级限购政策、严查恶意哄抬房价，重点如下：

1、限购升级：本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能买商品房。2、二手房加税：个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。3、收紧豪宅税：普通住房应当同时满足以下条件：容积率在1以上；建筑面积144平以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。4、收紧信贷：在本市无房但有贷款记录的，首付5成；拥有1套房的，贷款首付比例不低于70%。5、离婚买房失效：离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。6、严查违规行为：打击捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产等违规行为。政策一出，基本宣告深圳炒房的结束，堪称深圳史上最严的楼市调控政策。1、外来人口在深圳落户后，购买3年社保才能获取买房资格，意味着抢人大战带来的“行走的房票”失效，购房需求将大量减少。

2、二手房交易增值税征收年限由2年调整为5年，房产流通性被限制，将会明显影响二手房市场交易。3、同时，离婚3年内仍按照离异前计算家庭房产套数，意味着离婚形成的首套房低首付、买房资格也将消失。4、此次新政中，对于首付比例的规定如下：无房无贷首付3成；无房有贷首付5成，购买非普通住宅首付6成；二套房首付7成，购买非普通住宅首付8成。其中，二套房首付高达7成，买房成本明显增高，将会明显影响房地产市场交易。

5、征收豪宅税。新政中对普通住宅的定义为：容积率在1.0（含）以上；单套住房建筑面积144（含本数）㎡以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。不符合标准的住宅将不再享受营业税、契税等税收优惠政策，征收一定程度的“豪宅税”。此次深圳新政，从限购、限贷、首付、税收等方面来全面打击投机炒房，甚至堵上了假离婚这样的过往漏洞，投机炒房的多个渠道被关闭，恶炒房价的炒房客遭遇当头棒喝，彻底凉了。同时，新政对于刚需来说也是利好。炒房客撤离会让深圳房价停止疯涨，慢慢趋向稳定，刚需的合理住房需求依然被保护。不过，二手房加税也会误伤刚需，刚需买二手房成本会有所提高。NO.2 | 贰房住不炒，新一轮调控周期来了为什么深圳突然出台如此严厉的楼市调控政策？作为一线城市的风向标，此次深圳新政释放了什么信号？1、“房住不炒”不是空话，调控底线不能碰今年上半年，深圳楼市热度烫手。“二手房涨幅全国第一”、“2000万豪宅被秒”等新闻不断传出，位居全国楼市热度C位。据报道，6月深圳二手房房价同比涨幅达到了14.55%的高峰、环比上涨1.48%，同环比均居百城首位，其中同比涨幅甩开第二名南京10多个百分点！

近一年深圳二手房成交套数走势（数据来源：中原地产）很显然，深圳楼市的热度已经过头，违背了“房住不炒”的基本调控政策，急需调控干预。除了楼市调控之外，金融层面也放出信号，积极遏制房价过快上涨趋势。7月11日，银保监会官网发布讲话：“严禁银行保险机构违规参与场外配资，严查乱加杠杆和投机炒作行为，防止催生资产泡沫，确保金融资源真正流向实体经济中最需要的领域和环节。”7月14日，《经济参考报》发表评论文章指出：个别热点城市明显升温，交易异常火热，房价上涨较快，背离房住不炒定位，而且也不利于房地产市场理性预期的形成。这一次深圳出台史上最严调控，说明“房住不炒”真的不只是说说而已，不管是深圳还是别的城市，都没有例外和特殊。2、全国新一轮热点城市调控周期来了除了深圳，今年上半年杭州、东莞等多地也出现了楼市过热的情况。杭州新房多盘出现万人摇，二手房半年内成交同比上涨4.02%；东莞的新房成交金额达557亿元，同比增加20.7%，创下近4年新高。

近日，杭州、东莞、宁波已经出台相应调控政策：7月2日，东莞住建局发布通知，明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。7月2日，杭州发布通知，明确高层次人才家庭房屋5年内限售，同时加大了新房摇号对“无房家庭”的倾斜力度。7月6日，宁波限购扩大，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。作为一线城市的风向标，此次深圳调控极具信号意义，很可能是全国热点城市步入新一轮调控周期的信号。可以预测，接下来预计还会有城市参照深圳新政，陆续出台相关调控政策。NO.3 | 叁合肥会跟进调控新政吗？那么，合肥会参照深圳，出台相关调控政策吗？从目前合肥的楼市来看，房价、地价、库存都非常稳定，没有出现明显需要政策调控的趋势和现象。1、根据70城房价数据显示，今年上半年，合肥新房、二手房涨跌变动基本都在0.5%之内，房价持续保持稳定，涨跌幅度都在合理范围之内。

2、从地价来看，除2016年合肥地价暴涨之外，近4年以来地价在650-800万/亩之间，基本无明显涨跌幅度。2015年上半年，平均地价约424.98万元/亩。2016年上半年，平均地价约1005.03万/亩；2017年上半年，平均地价约751万元/亩；2018年上半年，平均地价约649.14万/亩；2019年上半年，平均地价约747.96万元/亩；2020年上半年，平均地价约797.19万元/亩。3、从库存来看，近半年合肥库存面积基本稳定在674-740万㎡。按照2019年去化速度，去化周期维持在9个月左右，整体去化周期稳定且合理。

4、从房贷利率来看，6月合肥首套房利率依然为5.88%，没有从金融层面来放水刺激楼市，对于房价、购房需求的刺激都是有限的。从房价、地价、库存、贷款等各方面来看，合肥的楼市依然处于比较健康的状态，房价也没有明显的过热或者过冷现象。NO.4 | 肆结语此次深圳新政利剑直指炒房客，严厉打击投机炒房，对于楼市来说是好事，既遏制了深圳楼市的过热趋势，挤压了房地产市场泡沫，同时也给刚需喘息的余地和机会。楼市中的部分购房需求消失，销量、房价自然都会向下震荡。可以预见，接下来深圳楼市的热度将迅速降低，甚至可能出现一段时间的横盘。但是房价出现大幅度下降的可能不大。“房住不炒”的核心是既要遏制大涨，又要防范大跌。楼市无论是大涨还是大跌，都无法保持经济持续向好发展，“稳定”才是楼市调控想要达到的结果，才是房地产行业长效发展机制的基石。所以2020年楼市调控政策中，既有3月份的救市、救企政策，也有当下的收紧限制，既要托底也要压制，是楼市调控的核心。还是那句话，“房住不炒”不是说着玩，虽然因城施策，但楼市热度要在合理的尺度之内，过热必有调控。包括深圳在内的其他调控城市，2020年将会依然以稳定为主。