居住权入法 老年人“以房养老”更安心

居住权入法  老年人“以房养老”更安心

老年人“以房养老”会不会钱、房两空？如何不让公共维修资金躺在账上“睡大觉”？物业不作为时，业主该怎么维权……这些都是老百姓关注的热点。对此，《民法典》物权编作出了回应，给老百姓吃了颗“定心丸”。

“以房养老”有了法律保障

家住昌平区的周大爷一家曾签订过一份《保证协议》，约定不论房屋产权在哪个子女的名下，周大爷都享有该房屋的永久居住权，不经周大爷同意不得再次出售。

在《民法典》出台前，这种协议仅是家庭内部的约定，其约束力更多来自于亲人之间的信任和感情。此次《民法典》增设“居住权”这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变居住权已存在的现实，无权赶走居住权人。

全国人大法工委民法典编纂工作专班成员、中国人民大学法学院副教授朱虎认为，《民法典》的物权编专门增加了居住权的制度，来解决特定人群的生活居住的需求。这里首先排除了一些投资性需求，防止有人利用居住权制度来绕开现在的土地制度。对于居住权来讲，更大的一个制度功能就是解决特定人群的居住需求。

居住权到底会产生哪些影响？“以房养老”一度是社会热点话题。有的老年人，想把房子卖出去或者抵押给银行准备“以房养老”，但又不太放心，担心一旦失去房屋产权，将无房可住；还有一些机构以“以房养老”为名，骗取老人房产，导致老人人财两空。如果双方在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，并且这一权利在老人有生之年，谁都无法剥夺。这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

老人一旦给亲戚或指定人员设立居住权，老人去世后，即便房子为子女所继承，亲属或指定人员仍享有居住权。如果居住权是终生的，亲属或指定人员可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

此外，设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同解除的不稳定情况，在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。

有了居住权，房产交易必然受到影响。石景山法院法官助理田晔提醒市民，《民法典》规定居住权为登记设立，也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。这就要求购房人在进行房屋交易时应当审慎调查房屋登记信息，不单包括房屋产权信息、抵押登记信息，还应关注居住权设立信息。

降低公共维修金使用门槛

现行《物权法》对业主大会、业主委员会行使权利作了比较充分的规定，但是在实践中，不少社区没有设立业主大会或业主委员会，一些设立业主大会、业主委员会的社区，也大多存在建设不规范、履职不到位，甚至出现侵害小区业主权益的情况。

《民法典》明确规定，地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。中国人民大学法学院教授杨立新认为，居委会是群众自治性组织，具有特别法人资格，上接政府下靠居民。《民法典》增加了居委会在设立业主大会和选举业委会中的职能，有利于业主保护自己的权利。

为了保护业主权益，《民法典》重新调整了业主集体决策事项的内容和人数限制，明确了九项事项由业主共同决定，其中包括筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，而要决定这三项事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。而使用建筑物及其附属设施的维修资金、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。也就是说《民法典》不仅明确了收入的所有权，还规定该收入使用的程序要求。

中国人民大学法学院教授王利明表示，此前对使用建筑物及其附属设施的维修资金的规定要求较高，实践中易造成业主开会难、议事难、表决难等问题，给居民的日常生活带来极大不便。《民法典》降低使用门槛，有利于让公共维修金不再“沉睡”。

此外，《民法典》还规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

小区电梯广告收益不再是“糊涂账”

小区电梯里流动播放的视频广告收益应该如何分配？社区外墙上悬挂的广告展板收益又该由谁享有？这些钱都去哪了？林林总总的“糊涂账”怎么算？以往这些问题因缺少法律明确规定，法官需依靠“谁主张、谁举证”的一般举证责任、双方物业合同约定等因素作出判断。

《民法典》物权编使以上问题迎刃而解：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

田晔认为，该条一改小区公共区域收入归属不定、物业公司与业主之间矛盾不断的局面，此后小区电梯广告收入、外墙广告收入或者有约定的公共区域停车位收入等共有区域的红利收入在物业公司扣除一应成本后，均应归业主享有。

新增业主的投诉权

几年前，市民李先生在北五环买了一套商品房，可小区的管理却让他很闹心：楼道常有人堆料堆物不说，还有宠物的粪便，找物业投诉也总是不了了之。

此次《民法典》明确规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

执业律师傅予嘉介绍：在这一章节《民法典》进一步规范了法律条文的起草。关于业主的建筑物区分所有权，《物权法》在第八十三条仅规定了“业主义务”，《民法典》重新划分了条文，由一条增为两条，分别规范了业主义务、业主大会或业主委员会规范业主行为权利、当事人报告投诉权及业主请求权。有了这样规范、明确的法律条文各方可以有效维护业主权利同时要求业主履行义务。当涉事业主拒不履行相关义务时，其他业主可以向管理部门投诉，且这些部门必须依法解决，这就对小区生活中常见纠纷指明了解决的途径和渠道并赋予行政部门明确的职责义务。

住宅用地使用权到期自动续期

房产对一个人、一个家庭来说可能是最大的一笔资产。众所周知，住宅的产权是70年，一旦 70年产权届满了怎么办呢？

田晔介绍，房子续期问题一向是老百姓关注的热点话题，关于住宅建设用地使用权的续期，原《物权法》载明的是“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，除此之外没有进一步规定。《民法典》物权编在此基础上补充规定：“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，即缴费续期为原则，费用可申请减免为补充，法律法规另行规定为指引。

同时，《民法典》明确非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

■居住权解析

●居住权在房管局登记备案才生效。

●居住权可以与产权分离：产权人，可以将房屋的居住权给自己的朋友、父母、同事、妻子、保姆等任何人。

●居住权一旦确认，撤销只有两种方式：享有居住权的当事人同意撤销居住权，或当事人死亡。

●居住权登记年限可以超过20年。

本报记者  张美荣