（文/张志峰 编辑/尹哲）上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击。房地产行业首当其冲，各家房企不得不寻求新的业绩增长点——物业升级和旧改。
物管分拆后估值十倍于房企
8月上旬，中国指数研究院发布观点称，疫情并没有改变我国人口向中心城市及城市群流动的大趋势，反而由于核心城市的医疗和公共服务能力优越，房地产吸引力进一步增加。
“疫情后，改变的只是居民对住宅的偏好，他们对物流条件好的社区、中大户型的产品更加青睐，对社区物业管理能力的关注度提高”。
根据保利发展控股集团副总经理张艳华的说法，年收入100万以上客群愿意为打造健康社区多承受超过1000元/㎡的房产溢价。
而在资本市场上，物业拆分上市后享受的估值水平，也让各家房企看到了转型的希望。
目前，国内有28家物业服务企业上市，其中港股25家，A股3家。
其中涨幅最为夸张的银城生活服务，截至8月11日收盘年内涨幅超过500%。从估值方面来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务的市盈率（PE）分别高达54.63、56.95、38.98、45.52。
在地产集团旗下物业股表现突出之外，地产股则普遍萎靡。
这些物业股对应的地产母公司估值往往只有前者的一成左右。位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外发展、新城控股的PE分别为3.88、5.77、5.18、4.81。
估值的悬殊，让越来越多的房企不由加快了分拆物业公司上市的脚步，建业新生活、正荣服务等诸多物管公司纷纷登陆港交所，更有荣盛发展、金科、世茂、阳光城在内的近20家房企，相继宣布分拆物业公司上市计划。
随着8月6日晚间，内房企4强之一的融创中国一纸公告袭来，前十龙头房企中已经有7家房企加入了物业拆分队伍。TOP10房企中尚未公开分拆上市计划的企业仅剩万科、绿地与华润。
事实上，TOP10中曾明确表示短期内不会将物业拆分上市的也只有万科一家，这是在此前的业绩会上，由董事长郁亮亲口说出的，恐怕短时间内难以更改。
而另外两家，一家是绿地，早已大规模入股雅生活服务，另一家为华润，此前亦有拆分计划传出。
因此，几乎所有的房企都在将更多的注意力投向物业升级，如智能家居、健康社区等等。
正如保利发展控股集团副总经理张艳华日前在博鳌·21世纪房地产论坛上所说：“大家在房地产转型，或者后面发展的趋势下更关注的不是纯开发，而是能为业主提供更多增值服务的。”
图片来源：保利发展官网保利调研结果显示，在购房时，年收入8万元-15万元的中低收入客群，有三分之二愿意承受100-500元/㎡的溢价来享受更好的社区健康服务；对于年收入100万的客户，则可以接受1000元/㎡的溢价。
而这个溢价，正是各大房企一直以来努力寻求的新业绩增长点。
“之前不是看不到旧改，而是看不上”
除了物业升级之外，当传统的房地产快钱模式——“拿地-开发-销售”遇挫后，面对巨大的经营压力，曾经一度展现跨越式发展的房企，不得不围绕城市更新等项目来拓展增加新的业务板块，主要涉及旧村改造、旧厂改造、旧城改造及棚户区改造等。
一时间，旧改成为了不少房企大佬眼中新的风口。
以大湾区为例，近日，珠光集团拟投资71.6亿元推进的广州最大宗旧村改造项目通过多项表决，获新进展；保利集团与中国铁路局联手打造的虎门高铁站TOD核心区综合开发项目正式开工；华润置地推进的深圳笋岗冷库城市更新单元07-01地块取得工程规划许可。
图片来源：广东省三旧改造协会根据广东省三旧（即旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造协会消息，仅7月20日至7月26日，位于粤港澳大湾区内的广东珠三角九市就有93个“三旧”改造（城市更新）项目出现新动态，其中新增50个项目进入初步阶段，有43个项目取得新进展。
而广东省自然资源厅最近发文透露，今年广东将力争全年新增“三旧”改造7.5万亩，完成“三旧”改造6万亩，其中完成1万亩“工改工”改造（拆除旧的产业用房,改建的产业用房）。
无独有偶，国务院办公厅7月20日亦发文表示，2020年全国要新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。而进入6月份后，随着全国大部分地区进入施工黄金期，疫情防控也进入常态化，城镇老旧小区改造进度明显加快。
据住建部透露，截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%，较5月末提高了21个百分点。
在全国的“三旧”改造项目中，仅老旧小区改造一项，便敞开了一个万亿级的市场。据大公国际估算，老旧小区总体或将形成4.6万亿元以上的投资。
面对这样一个超过4万亿的大蛋糕，包括融创、万科、碧桂园等行业龙头在内的超过20加全国型房企纷纷高调加入其中，相比于佳兆业、富力等旧改起家的房企而言，仿佛后知后觉般。如万科协助改造北京的望京小街、中海投资590亿投资上海建国东路旧改项目。
长江证券一名房产分析师告诉观察者网，旧改真正火起来是从去年开始，疫情之后又被推向行业风口。其实并非房企看不到其中涉及的广阔市场，而是因为在这场涉及到政府、村民、村委、租客等多方主体的生态游戏中，对于习惯了传统开发模式的房企而言，旧改显然不是一门轻松的生意。
上述分析师介绍称，过去十几年间是中国房地产开发蓬勃发展的时期，包括碧桂园、万科、恒大等龙头在内的房企几乎都是靠着传统的高周转开发销售模式迅速崛起。
相比之下，旧改虽然整体收益率并不低，但它的周期要长的多，所需要的资金成本也要高得多。“所以不是看不到旧改市场，而是看不上。”
现在则不同，当传统的开发模式遭遇困境，热点城市土地资源越来越少，非热点城市投资风险又较大时，房企不得不回过头来，将目光投诸于旧改。
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