两个“一升一降”,深圳楼市调控出现新变化

两个“一升一降”，深圳楼市调控出现新变化

7月31日，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局印发《市规划和自然资源局市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》通知提出，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

停止商务公寓项目审批、鼓励商务公寓项目转为人才房，减少商业用地比例、增加居住及配套用地比例，两个“一升一降”，显示出深圳在楼市调控方面发生了新的变化，政策的精准性、务实性更强了，也更有利于楼市调控向长效管理转变。

事实也是，楼市调控的目的，并不是利用行政手段将楼市控死，而是为了让楼市更加符合市场要求，符合企业和居民的发展需要、生活需要。如果楼市调控只是政府手中的一种工具，而失去服务市场、服务企业、服务居民的功能，那么，楼市的发展也会陷入越来越畸形的格局，房地产对经济社会发展和居民生活的作用也会越来越小。

而从近年来楼市调控的实际情况来看，虽然楼市调控从2007年起就已经推出，调控政策手段也很多，如打压房价、停止对楼市提供信贷资金支持等。但是，由于政策反复变化，调控或紧或松，因此，不仅调控效果不好，反而出现了越调房价越高的现象。直到“房子是用来住的，不是用来炒的”定位确定后，楼市调控才算是真正步入稳定有序的轨道，调控的效果不断显现。

即便如此，由于地方对房地产的期待仍然很高、用房地产拉动经济增长的期望很强。因此，仍在时不时地打房地产主意，试图触碰调控这根高压线。因此，伴随着“房住不炒”定位的确定，因城施策、分类调控的要求也同步提出。所以，把调控的责任落实给地方，也就使得地方无法再在打政策主意、与政策捉迷藏上下功夫，而必须按照“房住不炒”定位和因城施策要求，落实好调控的各项责任。只要房价出现变动，地方就会立即出台相应的政策措施，以保证房价的稳定，也保证自己不在房价问题上成“出头鸟”。

深圳此次对调控政策的调整，一方面，也是因为今年以来深圳的房价上涨幅度一直位居全国前列，给了深圳很大的压力；另一方面，房价的上涨已经给深圳居民生活和企业发展带来了不利影响，尤其是供给端矛盾突出，从而给了深圳房价上涨很强的内在动力。所以，深圳的楼市调控政策，从需求端遏制转向供应端优化，是非常正确的。只要供应端的矛盾得到缓解，对需求端的影响是非常大的，供需矛盾的缓解也是非常重要的。

从总体上讲，深圳的房价上涨矛盾，最根本的还是市场供需矛盾突出引起的。从供给端来看，近年来过于注重商业公寓等的开发，使大量土地资源转向商业地产开发，从而减少了商品房供应，尤其是能够满足居民正常居住的商品房，数量供应明显不足，从而造成了市场的供需矛盾加剧。从需求端来看，由于深圳的发展速度加快，高端人才、高技能劳动力流入增多，人才和劳动力的置换也在加快，客观上也增加了对商品房供应的需求，进一步加剧了市场供需矛盾，迫使深圳不得不通过人才房等缓解供需矛盾。所以，用增加供给的方式来缓解市场供需矛盾，并遏制商业公寓等的供应，是非常正确的。

从总体上讲，深圳的市场供需矛盾是比较突出的。至少，若干年内这样的矛盾难以得到根本化解。因此，房价上涨的内在动力很强。如何才能缓解这样的矛盾，深圳此次的政策，还是具有比较强的针对性的，是比较精准和务实的。只有有效增加供应端的数量，提高供应端供给的有效性，减少无效、低效供应，对于缓解市场供需矛盾是非常有用的。

当然，不同的地区，楼市矛盾也是不同的。像部分三四线城市，就不应当简单地从供应端入手，而应当在需求端做文章，加快库存房的消化力度。如果也从供应端入手的话，就应当是减少供应，配合需求端消化库存房。如果需求端库存房消化工作力度不大、效果不好，供应端再不加以控制，就有可能出现较大风险。其他一线和热点二线城市，是可以学习借鉴深圳此次的调控做法的。特别是增加供给端的供应数量，是精准性很强的。

对楼市调控来说，解决的是供需矛盾，而不是单纯的房价变动。房价变动是晴雨表，但本质问题是供需矛盾。深圳在总结经验和深入调查的基础上，通过“一升一降”来缓解供需矛盾的做法，确实比较精准和务实，效果可以关注与期待。