近日，区域性龙头房企正商地产同一天四次被郑州市金水区人民法院列为被执行人，执行标的合计为726347元。加上7月份两次被被执行人，仅仅两个月，这家全国50强房企就被列为6次被执行人。
正商集团被视为“河南房企一哥”，发展较为迅猛。就在今年上半年正商集团还在郑州市域拿下16块地，扩张意图明显。
伴随着它的发展，除了规模外，还有质量问题、管控漏洞、盈利下行和高负债率等问题萦绕。
“河南房企一哥”失速
在河南本土，正商集团一直被视为“房企一哥”。
正商集团官网显示，该公司1995年创立于郑州，主营业务包括房地产开发、实业两大板块，是集房地产开发、物业管理、工程建设、酒店管理、医院管理、精细化工、环保、投资和信托基金管理于一体的跨国企业集团。截至2020年6月，相继开发100余个项目，累计开发建筑面积3500万平方米。2019年正商地产销售额518.7亿元，销售面积448.4万平方米，连续8年销售额和销售面积位居郑州第一名。
正商集团旗下拥有四大上市公司，中国香港主板上市公司正商实业（00185.HK）及兴业物联（09916.HK）、美国纽约证券交易所上市公司Global Medical REIT, Inc（GMRE.NYSE）、深交所上市公司赞宇科技（002637.SZ），同时参股郑州银行（06196.HK、002936.SZ），为第三大股东。
3月18日，在由中国房地产协会和易居举办的2020中国房地产500强测评成果发布会上。正商集团荣获“2020中国房地产开发企业50强”第46名。
盛况之下，亦有隐忧。
今年2月，现金流放缓的问题也使国际评级机构穆迪将正商集团及其在香港上市的子公司正商实业有限公司展望从“稳定”调整为“负面”。
对于此次评级，穆迪分析师CelineYang表示：“展望调整为‘负面’反映了我们的预期，即在未来6-12个月，正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”
穆迪还估计，正商集团的土地储备（不包括安置房用地）从2018年底的674万平方米降至2019年底的540万-570万平方米，部分原因是郑州市某些地区地方政府城市规划改变，以及该公司延迟收购郑州市的某些土地。这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地，进而增加其债务融资需求。
如今，穆迪的预判得到印证。上半年以来，正商集团不断攻城略地正商集团最终控股公，进入疯狂拿地模式。
7月份，子公司正商实业公布，6月份在河南省通过挂牌出售程序共收购11幅土地，合计土地面积约43.53万平方米，涉资约8.63亿元人民币。截至6月30日，集团已收购共31幅土地，总占地面积约129.67万平方米。
据媒体统计，在郑州市域今年上半年正商集团拿下16块地。频繁拿地或可改善正商集团的土地状况，但财务状况却不容乐观。
借壳上市5年子公司负债高企
值得一提的还有正商集团与子公司正商实业间的关系。
2015年，正商集团败走IPO后，通过收购恒辉企业完成了曲线上市。上市后，恒辉企业更名为正恒国际，2019年正式更名正商实业。同时，正商集团陆续向这个上市平台注入资产，这家“小房企”开始加速拿地、融资，逐步走上规模发展快车道。
数据显示，2019年正商实业收入88.87亿元，同比增长约1378%，公司拥有人应占溢利约为11.52亿元，同比增长约3742%。
在业绩大幅增长的背后，正商实业毛利率则大幅下滑。数据显示，2019年全年，正商实业录得年度毛利为22.87亿元，较2018年增长约731%；年度毛利率为25.73%，较2018年同期的45.74%，同比下降20个百分点。
正商实业的负债率和现金流也值得关注。
据年报显示，4年来，正商实业资产负债率整体走高，2016年-2019年分别为68.71%、93.83%、97.17%和92.81%。
同时，负债总额从2017年的208.96亿元猛增至482.05亿元，其中，短期债项录得144.51亿元、同比增长295%，长期债项录得132.82亿元，同比增长51.92%。具体到即期债务，其一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元，较2018年的36.6亿元同比翻了近一倍；年末现金及现金等价物结余32亿元，明显无法覆盖年内到期债务。
与此同时，正商实业经营性现金流连续4年为负，也表明了正商实业目前还不具备自我造血能力。
梳理发现，在正商实业年报中，有一笔来自关联公司贷款，2019年达到74.9亿元，而2018这一数字为12.8亿元。值得注意的是，这笔贷款属于无息无抵押贷款，2018年所支付利息仅为64.6万元，2019年直接免息。
正商实业在财报中写到：“本集团与关连公司正商置业签订贷款协议，据此，正商置业将提供无抵押贷款。该等金额为无抵押、免息及须按要求偿还。由于正商置业有酌情权可要求实时还款，故该等款项已列作流动负债。”
多次资产注入加上扩张策略实行，正商实业总资产有明显增长。
旗下项目投诉维权高发
此外，2018年以来正商集团旗下项目投诉维权高发。
据媒体报道，郑州正商•百合里小区多名业主投诉，称开发商盖了房子就跑，前期承诺没有兑现，后期服务不到位。主要存在的问题是房产证难办理、小区地下室出现裂缝和下沉、房屋顶部不平等质量问题。
另一边，正商河峪洲在今年5月被近200名业主维权，直指该楼盘存在虚假宣传、装修减配等问题。据业主投诉称，该项目前期宣传引进省实验/外国语，后期宣传引进北师大附中/附小、郑州一中，最后竟然变成了岭军峪小学，仅仅是北师大培训中心合作办学。
公司管理方面舆情也不妙，一度传出“正商集团强制员工以扣除基本工资的方式购买公司公寓产品”的消息。对此，正商集团曾辟谣表示，其并未强制要求员工购买公寓，购买公寓属于员工自愿行为。但发布后不久正商集团又删除了该声明。
今年7月，有业主在人民网领导留言版发帖称发帖称“正商地产高利贷”，表示道：1、正商地产真是坑，违反国家规定，为了清库存搞首付分期，并且收取的违约金日息千分之二，远远高于国家规定的标准，无视法律规定，并且如果不签订这种违法的分期协议所交的首付款一起其他交过的款全部都不退。2、这种行为真是坑害了无数购房者，以后绝对不会再购买正商的房产，引以为戒。3、希望房管局给予正商地产惩戒 。4、希望相关部门给予重视，这种高利贷行为坑害了无数的购房者，获取高额不法收益。
来源：地产资管界
出品 | 大向财经
作者 | 大向
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