近日，市场传言称监管部门拟出台新规，通过对企业财务指标设置“三道红线”，精准管控房地产企业有息债务规模增长情况。本文从“三道红线”对应的财务指标出发，解析红线背后监管的逻辑。
“三道红线”的规则是什么？
图：房地产企业融资监管的三道红线
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%
计算公式：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款）/（总资产-预收款）
解读：
资产负债率用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力，资产负债率越高，债权人的资金占比越高，企业杠杆水平也越大。对房地产企业而言，预收款金额很大，在项目结转后会转为收入，但它是一个负债类科目，为消除预收款影响，通过剔除预收款来计算企业资产负债率。（注：负债减了预收款相当于预收款结转了收入，因此资产要结转对应的存货成本。）
红线2：净负债率大于100%
计算公式：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
注：合并权益指合并报表的总权益，包括永续债与少数股东权益。
解读：
净负债率是指企业有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例，反映企业净有息负债与净资产的关系，是企业财务结构的一种指标。若企业净负债率为100%，说明企业净资产刚好能够偿还净有息债务，处于资不抵债的边缘，若企业净负债率大于100%，说明企业净资产不足以偿还其净有息债务。
红线3：现金短债比小于1.0倍
计算公式：现金短债比=货币资金/短期有息债务
解读：
现金短债比用以反映企业货币资金对短期有息债务的覆盖情况，若企业现金短债比大于1.0，说明其货币资金能够覆盖短期有息债务，若现金短债比小于1.0，说明企业货币资金不足以偿还短期有息债务，仍需其他渠道筹措资金。值得注意的是，货币资金是一个动态变化指标，随着各项经营活动的开展，货币资金会发生较大变化。
为什么要划“三道红线”？
落实“房住不炒”，控制行业融资规模
2020年上半年，受疫情影响国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
防范企业财务风险，推动行业健康发展
与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。
“踩线”会有哪些影响？
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
图：房企触线情况与有息债务规模增速对应关系
有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：
“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；
“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。
解读：
在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
房企应如何应对？
7月，中央一周内两次强调“房住不炒”，凸显了中央确保楼市健康平稳发展的态度和决心，下半年，预计楼市金融监管或将趋严，特别是房价、地价预期不稳的城市。未来，房企应如何应对融资环境变化，本文给出以下几条建议：
坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平
从“三道红线”的设置来看，监管部门高度关注房企负债结构及偿债能力情况，房企应控制自身杠杆水平，保持充裕的现金流使其能够完全覆盖短期有息债务。同时，房企应未雨绸缪、量入为出，做好资金安排，保持经营活动的稳定性。
提升资金管理精细度，提高资金使用效率
伴随着融资环境的不断趋严，最大程度发挥资金的效益成为房企提升管理的重要方面。房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。
积极进行融资创新，树立品牌引入战略投资者
目前，对房企债务的监管主要集中在有息负债上，房企可运用资产证券化等融资方式，盘活存量资产，补充企业现金流。部分规模化诉求强烈的房企，应积极树立企业品牌，并引入战略投资者，通过借力实现跨越式发展。
结语：“三道红线”是对融资激进型房企的警示，同时，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归，促进楼市健康发展。未来，在国家坚持“房住不炒”的大背景下，房企应摒弃投机心理，稳健经营，不断修炼企业内功，将各类指标保持在行业合理水平。
来源：中指研究院
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