8月24日，家住敏州西路的郑女士说，自己的购房纠纷案终于了结了，对方将预收的定金全部退还给自己，还额外赔偿了自己60000元钱，但是现在自己不得不又要重新选房了。
郑女士和丈夫都是邵阳市区人，俩人都有稳定的工作，为改善孩子以后的学习环境，准备到长沙购买一套学区房。
去年通过中介，郑女士看中了一套二手房，并且在和房东见面以后签订了意向协议，预付了10万元定金，准备在更名以后将全部房款付清。
“因为在办理贷款的过程中耽误了一些时间，所以中间半个月的时间没有去更名。”郑女士说，当贷款办理下来以后，他们准备去办理手续的时候，对方却反悔了，称自己的房子卖亏了，要把定金退还给郑女士。
郑女士这下也不愿意了，如果觉得房价低，为什么当时不说，现在连意向合同都签订了却反悔了，要求对方一定要给出解释并且赔偿自己的损失。
双方争执不下，最终向法院起诉。今年，他们的购房纠纷已经了结，但郑女士已对二手房买卖有阴影了，害怕再次出现反悔的情况。
通过调查发现，在二手房交易中，出现纠纷的房子有很多，那么该如何避免这些纠纷？从事二手房买卖的销售人员方伟给出了妙招。
方伟说，其实二手房交易并没有想象中的那么复杂，只要把控住二手房买卖的各个流程的关键点，后期纠纷的可能性就会越来越小。
针对郑女士的案例，方伟说，郑女士的处理方法是非常正确的，通过法律途径来维护自己的合法权益。其实，平时也经常出现过这样的情况，就是在签约以后，房价突然上涨了，房东反悔不愿意卖了。这个问题也是有办法的，就是在签约的时候，加大违约成本。因为房子买卖从签约到真正办理完过户，需要一段时间，在这个过程中，双方都有可能会反悔。
方伟说，对于房屋买卖合同，除了规范更清晰的合同文本外，增大双方的违约成本，是抵制“不讲诚信者”的途径之一。因为违约金定得低，有些人宁愿赔付违约金也要毁约，因为即便赔了违约金他还能‘赚钱’。所以在合同约定时可适当增大违约成本，这样就能够有效防止双方毁约。
另外，在二手房买卖的过程中，有时候会出现代理人签约，事后业主不认账的情况。方伟介绍，业主签约当天有事，来不了现场，代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。
“委托书是必须的，当天临时有事来不了，事后也必须马上补一个，保证代理人所签合同真实有效，对业主也有制约。”方伟说。
如今的二手房买卖，很多业主的房并没有还清贷款，这就意味着，过户前需要先将房屋解押，才能继续交易。那么问题来了，谁来为房屋解押？
“行业内常用的一种方式，是买方的首付用来解押，不够的业主自己补上，但有些买方付了首付，对方却拿着这笔钱另作他用，导致房屋没有解押，无法继续交易，引发诉讼。
为了防范这些问题，目前在二手房交易过程中，双方应提前签订一份补充协议，约定首付款的用途是用来解押房产，并约定解押后过户到买方名下的具体时间以及违约责任，为顺利交易上一份“双保险”。
除了房屋本身，二手房买卖还牵涉到水电物业交接、户口问题等。如果约定不明，可能引发纠纷。这些问题在签订房屋买卖合同之前，双方就要协商清楚，尤其是户口问题，卖房者如果不按照约定时间迁出，可能会给买房者带来意想不到的麻烦。
目前，不少中介会选择预留5000元至10000元不等的房款，作为双方交接房屋物业、水电等费用的“押金”，如果卖方有滞留的物业费、水电费等没有结清，则中介可以使用这部分预留房款结清，避免买方受到损失。
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