北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：
章哥好，我是准备给孩子买学区房。现在还没有目标区域，所以想先请问一下，在选房的时候有什么应该注意的？
回答：
1、首先要注意的就是区分真假学区房。也就是说，这房子处在学区之内，却又不属于学区，买了也白买。
这种房大多数都是新房或次新房。房子质量很好，居住体验更好，离学校也近，但是就一点不好，没有学位。
几乎所有的名校都是学位紧张的，甚至不是名校都紧张。在这种情况下，无论市区还是郊区，学校的学位都没道理给新房留着指标。
看看很多开发商的广告海报上，都把周围有什么学校醒目的列着，一列一大堆，但从不注明对口学校是哪个。如果真的有，那他们为什么不注明？就因为这学校虽然就在小区门口，但和业主们没关系。
所以，在购买这些新房次新房之前，一定要去学校和教委调查清楚，到底这小区是否属于招生范围。不要听开发商模模糊糊的承诺，大多数那都是忽悠。
2、其次要小心学区中的另类学区房。比如住宅性质的写字楼或商铺，这种房的土地性质是70年住宅，按道理应该享受和住宅一样的待遇，也就是落户和学区。但在实际上，这些房子的用途就是办公，房价也低。但由于业主数量少，所以经常被学校拿来做鸡肋。
比如说，某年学校觉得今年的学位不紧张，于是就把这两栋楼划进了招生范围。结果是房价猛涨，众多业主纷纷乘机出手。但是买了房的家长们好景不长，等自己的孩子上学时，却未必能如愿入学。
因为这几栋楼本就是学校拿来当幌子的，并不是真心想扩招。这房子虽然是住宅性质，但实际上就是办公，谁心里都明白。就算是把学位调剂了，家长们也说不出什么理来，只能是吃哑巴亏。
所以，买学区房最好不要钻空子，不要想着和学校打擦边球，这便宜没那么好占。
3、学区中的小户型社区。
这是很多家长容易犯的毛病，都是寻找最低价的房源，觉得反正只是个学位，占个坑不就得了，犯不上多花钱。于是，纷纷购买学区中的小户型小区，对大户型社区和老破小根本都不看。但实际上，学校对这种小区很不感冒，孩子的学位也就经常被调剂了。
因为学校之所以成为名校，生源的质量是非常关键的。在过去可以考试或托关系的时代，学校很容易选择。但现在是就近入学，或者随机派位，学校的选择权力变小了。
但是，学校仍然是会尽量挑选的，选不了孩子选家长呗。于是在很多地方，豪宅小区的孩子几乎没有被调剂的，都能顺利入学。因为这些家长们非富即贵，那本着基因传承的理论，孩子的天分也应该不算差。
老破小社区被调剂的也很少，一是这些小区看着占地挺大，但实际上没多少房子，孩子也就少。而且虽然房子老旧，但老住户却很多是老资格，甚至是级别不低的干部。那他们的后代还是被人们认为有天赋，或者家庭教育好，学校自然愿意收。
唯独这些小户型的小区，就因为房子总价低，所以都是用来占学位的家长来买。业主至少是经济能力一般，孩子也自然是良莠不齐，这就是人们的正常思维，嘴里不说心里却这么想。
而且，房住不炒是国策，而学区房按道理更不该炒作。可这种小户型的可炒性太强了，那不拿你当调剂的靶子都不合适。所以，很多学校虽然表面上说是随机选择，但实际运作中到底调整了比例没有，谁知道！反正这些小户型小区的业主，孩子进入目标学校的比例，经常低于周边的大户型和老破小。
4、新区中的新建校。
市区的学位紧张这谁都知道，于是很多家长就选择了郊外新区的名校分校。这种学区也确实买了房就能上，有时候连户口要求都不严。
但是，天下哪有那么便宜的事情。人家别的家长就不知道这种学区房又便宜又好吗？当然不是，一所学校可不像商场，开业不久就能进入正常运营。而一所学校，是要经过多年的打磨的，校长、师资、生源，还有办学理念，学校风气，哪是短时间就能形成气候的。
分校就是分校，名校的分校确实有超过本校质量的，但非常少。可很多家长却就是冲着名头去买房，其实是自己骗自己。
所以，在购买所谓的分校学区房之前，最好调查清楚学校的质量，校长和师资的实力。否则，也就是买了个名头，没得到实际的教育！
5、总结：以上几点是选择学区房中，家长们经常犯的误区，最好避免。
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