楼市总是这么有意思，每次成交量大涨的时候各路媒体都在关注成交量，比如2018-2020这三年的上半年。而每次成交量低迷的时候，各路媒体又开始关注挂牌量，比如2018-2020这三年的下半年。
还是拿北京来说。从2017年3·17新政落地之后，从2018年开始到现在，还是在3·17的高点之下10-20%左右徘徊。虽然具体的不同楼盘有升有降，这三年来北京房价总体上看还是比较平稳的，既没有出现2015-2016年的暴涨，也没有3·17新政后的暴跌。
但是每年媒体都会炒作同一个消息——北京二手房挂牌量大涨！回顾一下这几年二手房挂牌量，以北京某市场份额领先的大型中介公布数据为例，2017年的时候北京二手房挂牌量不过2.5万套，到2018年已经涨到接近5万套，2019年到了接近8万套，2020年更是达到了10万套。短短四年，挂牌量整整翻了2番。
根据大家的经济学常识，供给疯狂的成倍增加，但是需求随着落户政策收紧和人口流出客观上在持续减少，房价不说暴跌，至少应该降了不少才是（这也是我希望看到的）。然而，实际的结果大家都很有感受，虽然说有些小区确实微降了一点，但是大部分小区比起2017年6月的低点还是涨了一些的。
所以我们把时间稍微拉长一点就会发现，挂牌量上涨和房价下降之间的联系并不能用经济学常识来解释。明眼人肯定知道，这其中，明显有矛盾！
那么矛盾在哪里？是经济学常识错了吗？市场价格是供需双方决定的，这个道理我相信大家都懂，所以肯定不是经济学常识错了。做金融，特别是直接炒股这样和市场有紧密关系的人肯定都懂一个基本的道理：当投资者的判断与市场不一致的时候，99.9%的情况下是市场对了，投资者错了，因为市场有投资者不掌握的消息或者规律。
所以挂牌量大涨背后，房价却没有跌，错的不是经济学常识，而是所谓媒体看问题的角度错了，或者说没有看到这个问题深一层的东西。而这个所谓深一层的东西是什么，简单来说，就是要考虑市场上的有效供给和有效需求，以及它们之间的关系。
借用一下经济学的基本理念来解释，在某样商品面前，每个人都有需要，但是需要上升成需求，必须有购买力作为支撑。或者用白话来说，我想要西城区带学区的120平大三居，这是我的需要，如果我有足够的钱，那我的需要就是实实在在的需求。但如果我没钱，那我的需要就只是需要而已，并不能形成有效的需求。
供给的道理也是一样的。把二手房挂出来卖，如果我是真的缺钱，想要把房子变现，那是真的供给。如果我并不缺钱，也没有换房的打算，我把房子挂牌出来就仅仅是挂牌出来而已，并不是有效的供给。
我们随便举个更贴近现实的例子。小王今年30岁，孩子准备出生，目前家里住在一个学区很差的小两居里面。综合考虑到各方面需求，小王决定先把房子卖掉，然后在一个中等学区的小区里买一套小三居。那么，请问小王按照市场价挂牌以后，他的二手房是不是有效供给？
其实前一个问题是比较难回答的，因为不同情况下小王的决定会很有很大变数，这里面最关键的就是小王对房价走势的预判。所以我们按照最全面的方式来考虑问题，无外乎有下面三种：
1.如果小王认为房价会下跌，那么小王会大幅度调低自己的挂牌价格，以便迅速出手，然后在市场上观望。
2.如果小王认为房价稳定，那么小王会按照市场价格挂牌，不紧不慢地卖房，然后再不紧不慢地买房。
3.如果小王认为房价会上涨，那小王会比市场价格略低或等于市场价的价格迅速出售，然后赶快买一套新房子，甚至在卖出之前就先签了购房合同。
我们都知道，北京刚需换房是楼市交易的主力军，所以小王的例子是非常有代表性的。那么，从现在的挂牌价来看，小王对房价的走势预判是什么？显然不是第一种，也不太可能是第三种，只有第二种最为合理。理由很简单，小王本身有一套自住房，他并不着急卖房，也并不着急买房，所以他有的是时间等，等到以市场价格成交了以后，再拿着卖房的钱换房。
搞明白这一点以后，我们再来看挂牌量上涨与房价之间的关系。用一句话总结起来就是，只有当市场价格上涨的时候，挂牌量才会真正转变成有效供给和有效需求，转化成成交量。因为市场上炒房客，早就因为资金链断裂以及北京楼市的冷淡而退出北京，转向市场潜力更大的地方（比如说去深圳、苏州）。北京楼市的主要参与者都是像小王这样的刚需改善型换房群体。
对于这些群体来说，他们有换房的需求，但是并不是非常急迫，也不愿意接受降价，对市场价格预期总体稳定。不换房，自住也没有关系，为了换房额外支出成本毫无必要。只有市场价格略有上涨的时候，成交价格才会满足他们的预期，他们的挂牌量才会变成有效的供给。并且随着房屋的成交，他们的换房需求就变成有效的需求，进一步推动市场成交量的上升。这就是为什么过去三年里，房价略有上涨的时候，成交量上涨得如此之快。
或者往更深层次来说，北京已经由换房一族占据市场主导的时候，“卖一买一”才是常态，在房价稳定的预期下，有效供给和有效需求大致上保持着一一对应的关系。
明面上，挂牌量大幅度上升了。实际上，真正着急卖了变现的是少数，换房的是多数。供需以有效供给和有效需求的方式，保持着微妙的平衡，房价不会大涨、也不会大跌。
郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。
