随着房价不断走高，有些人为牟取更高经济利益，对自有房屋打起了“一房二卖”“一房多卖”的主意。
长沙刘某夫妇就遇到了这样的糟心事儿......
经法院审理查明，2011年12月，刘某夫妇从石某夫妇手中以2700元每平方米购买了一套位于长沙市岳麓区的安置房，房屋面积约82平方米，房价26万余元。随后，刘某夫妇装修入住至今。
因为安置房受限于房产证办理规定，两对夫妇便约定，等房产证办下来以后再过户。2014年12月，石某夫妇取得房产证。但是，此时又受到过户时间条件的限制，房子一直未过户。到了2019年，在房屋符合办理过户条件时，石某夫妇却迟迟不肯过户。直至当年6月，石某告知刘某夫妇，房子已以68万元的价格转卖给了杨某，并已办理过户手续。对此，石某向刘某夫妇出示了石某夫妇与杨某于5月26日签订的《房屋买卖合同》。该合同未对房产交付进行约定。
而据长沙市不动产登记中心档案显示，石某夫妇与杨某于5月31日签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，房屋转让价格为40万元。房屋于6月3日登记在杨某名下。
对此，盛怒之下的刘某夫妇认为石某夫妇和杨某存在恶意串通的故意，向长沙市岳麓区人民法院起诉，请求判决确认石某夫妇在后签订的《房屋买卖合同》无效，同时应赔偿给自己违约金10万元，并协助自己办理过户手续。
为查明相关事实，法院调取了石某与杨某2019年6月2日至6月7日的银行流水。流水显示：石某在6日内多次将存款转账至其儿子账户或直接取走。随后，杨某账户即发生资金存入，接着杨某又转账给石某。就这样一来一往，杨某共向石某转账43万元。
法院认为，本案的争议焦点是石某夫妇与杨某在后签订的《房屋买卖合同》的效力问题。
1.在后合同签订时，刘某夫妇居住在涉案房屋中，杨某作为购买人在未对涉案房屋进行充分了解的情况下，即与石某夫妇签订合同，且合同未对房产交付这一重要问题进行约定，与常理不符。
2.根据银行流水显示，在相当集中的一段时间内，石某银行卡的出账金额、时间和杨某账户存入的金额、时间及其向石某转账的金额、时间先后衔接紧密，且资金多次循环使用。事后，法院通知杨某对购房款来源进行说明，但杨某既不能进行合理说明，亦未提供款项来源的银行流水。据此，法院认为，杨某并不是以自有资金向石某夫妇转账支付购房款这一事实具有高度盖然性。
3.石某夫妇与杨某在后签订的《房屋买卖合同》与长沙市不动产登记中心档案显示双方签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，合同签订时间不一致，房款约定亦不一致。且从石某夫妇与杨某的陈述可知，杨某与石某一家此前并不相识，石某夫妇却在6月3日杨某房款尚未交清的情况下，向不动产交易部门申请过户，不符合交易习惯。
综上，法院认为，第三人杨某与石某夫妇恶意串通损害刘某夫妇的利益，并非善意购房人。因此，石某夫妇与杨某在后签订的合同无效。
最终，岳麓区法院判决支持了刘某夫妇的诉请。
石某夫妇不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。
法官提醒
一审承办法官
肖必芳
现实生活中，特别是在二手房买卖中，“一房二卖”“一房多卖”并非个例。值得提醒的是，此种行为并非当然无效。
因此，对于购房者，本案一审承办法官肖必芳建议：
NO.1
加重“一房二卖”违约责任。
在签订购房合同时，应尽量明确“一房二卖”“一房多卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。
NO.2
详细了解欲购房屋情况。
包括位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人、是否已经买售等。
NO.3
尽快完成房屋交易。
实践中，多份买卖合同均有效且各购房者均要求履行合同的，一般按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
NO.4
及时进行网签登记。
网签后，即使售房者看到房价涨了想要毁约卖给第三方，也必须注销网签后才能进行。而注销一般只有买卖双方一起向有关单位申请才能注销。
诚信是法治社会的基石。对于在民事诉讼中与他人恶意串通的行为，不仅将面临财产损失、诉讼风险，构成犯罪的甚至会被追究刑事责任。
记者周凌如 通讯员梁伟谊
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