“取消商品房预售制”将有何影响？

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文/骆振心

作者为经济学博士

关于取消商品房预售制的呼声再起，有官方媒体披露监管层人士表示对预售制度存在是否合理，下一步将加强对此方面的讨论，商品房预售制度已经站在了十字路口。今年由于疫情的影响，一些长期烂尾楼盘开始被媒体报道，比如昆明市烂尾楼“别样幸福城”的业主由于没有收入来源，只得搬进烂尾楼居住。近年来由于房地产商跑路，以及延期交房和楼盘烂尾的数量日渐增多，社会公众对商品房预售制的质疑也越来越多，改革已经势在必行，这无疑将对整个房地产市场产生深远的影响。

商品房预售制是我国房地产市场的一个基本的制度安排，借鉴了我国香港“卖楼花”的做法，改革开放之初引入内地，后来在总结各地经验的基础上，于1994年颁布了《城市房地产管理法》，对预售条件、监管作出了原则性规定，正式确立了商品房预售制度。房地产主管部门据此制定了实施办法和细则，商品房预售必须取得“预售证”，对开发企业申请预售许可提交的证件及资料、程序办理进行了严格规定，预售制度也逐渐成为商品房市场经营的核心管理制度之一。

2019年全国商品房期房销售面积为1.47亿平方米，占商品房总销售面积的85.5%，比2005年提高了22.5个百分点，说明预售制已经成为我国商品房销售的最主要方式。预售制度之所以能够迅速发展并且还在不断扩大，其主要原因有两点。一是加快了房地产企业现金周转。从统计数据看，在房地产开发资金来源中，定金和预收款的比重始终维持在20%~30%，是“银行贷款”项目的2倍左右，通过预售制度缩短了房地产企业现金流回笼的周期，适应了房地产开发资金密集的要求和特点。二是期房的价格更加优惠。对比2005年以来40个大中城市的期房均价和现房均价，在绝大多数月份中，期房售价要低于现房约10~20个百分点。预售制度可以降低房屋的价格，有利于购房者，可以带动住房需求。应该说，预售制度在我国房地产市场发展上发挥了重要作用，但是也暴露出了一些问题。

预售制度的本质是房地产商向购买者融资的行为，如果取消预售制度，对房地产企业的影响首当其冲。在房地产市场发展的初期，房地产商普遍体量较小，融资渠道受限，通过预售制度可以解决房地产企业融资困难，房地产企业可以快速发展壮大。房地产企业经过高速发展后，已经出现了向头部企业集中的趋势，行业的分化也逐渐明显。2019年，全国房地产百强企业销售总额和面积增速分别为16.3%和13.5%，远远高于全国平均水平。百强企业的销售市场份额也达到了61.5%，比上年提高了5.2个百分点，集中态势进一步明显。如果预售制取消，房地产企业融资要全部依靠资本市场，只有一些大型企业才能筹集到便宜的资金，而一些小企业融资成本将会大大提高，最终将会退出房地产市场。预售制度取消将会进一步强化当前房地产市场集中和分化的态势，加快房地产企业发展格局的调整。

取消预售制度对房价的影响客观存在，大概率会推动房价上行。一方面，由于城镇化进程还将持续，房地产价格在短期内还将保持温和上行的态势；另一方面，预售制取消意味着房企无法拿到无息资金，房地产开发的融资成本增加，最终要反映到商品房价格上。但对购房者来说，房价的上涨并不意味着取消预售制度会造成损失，由于不需要提前预交购买款，可以将这些闲置资金进行投资，用来对冲房价上涨，而且购买现房可以更好地把握房屋的质量、按时交房等方面。

从国际范围来看，商品房预售也是国际通用的商业销售模式，大都按工程进度来分期支付房款，模式设计更加科学。比如新加坡和德国的预售款都是分期缴纳，新加坡签订合同后支付20%的预付款，完成地基再支付10%，完成整体框架再支付10%，砖墙、门窗、水电等完成后再交5%，最后再确认交40%。德国也是按工程进度支付，如果建设进度延迟，购房者可以推迟付款，要求付款折扣等。总体上看，新加坡和德国房地产运行较好，经验值得我们充分借鉴和吸收。

目前海南已经宣布全面推行现房销售，对商品房销售进行积极探索，可以积累相关经验。预售制度改革牵一发而动全身，需要全国一盘棋，积极稳妥推进，应当着重关注几个方面。一是设立过渡期。由于预售制度是房地产开发的主流，涉及面广，需要平稳过渡，避免房企出现资金链断裂，造成系统性风险。因此，可以建立3~5年的过渡期，给房地产企业以缓冲时间，有利于更好地实现改革的目的。二是鼓励多种形式竞争。对销售模式不预先设定路线，可以鼓励现房销售、按工程进度预付等多种形式共存，由购买者来选择，不搞一刀切。通过不同模式之间的竞争，可以找到适合房地产发展实际的路子。三是加强监管系统设计。可以充分运用大数据等信息化技术，在对房地产企业的运行和工程进度等方面建立更加科学的检测体系，对可能存在的隐患可以预报预警，相关部门迅速及时介入，通过加强监管确保改革取得预期效果。