完善租赁长效机制 业内建议资金监管分步骤、有节奏推进

新京报 记者：张晓兰

住房租赁租金监管是一个长效机制，须从未来3年、5年甚至10年发展的角度看政策的落地执行。

长租公寓企业的频频“暴雷”，已经引发了社会各界包括监管层的关注。日前，成都、杭州等地纷纷出台租赁资金监管制度。那么，应如何看待各地出台的资金监管政策？对行业而言，将产生哪些深远影响？在力度和时机上需要考量哪些要素？

在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷，资金监管加速行业变局？”圆桌论坛上，业界人士表示，资金监管是行业准入门槛，对风险防控能发挥较大作用。不过，住房租赁租金监管是一个长效机制，各地在出台资金监管政策时，也需把握好节奏和额度，不宜踩急刹车，须从未来3年、5年甚至10年发展的角度看政策的落地执行。

并非监控全流程租金，而是风控资金

近两个月以来，成都、杭州等地纷纷出台租赁资金监管制度。9月11日晚间，成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》明确，自当天起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

而8月17日出台的杭州“租赁资金监管”政策，也明确了租赁资金专户使用及风险防控金缴交的相应要求。

除了地方性政策外，9月7日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》明确表示，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时，进一步提出“直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”

对此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出，“资金监管”这一说法，实则并不太准确，并非特别界定的概念，比如杭州、成都、南京等地出台的资金监管的措施，本质上是一种保障金，比如杭州需要一个月押金和两个月租金，即三个月租金的钱存入账号内不能动，起到担保作用，而不是监管全流程的租金，因此，实际上是风控资金。

资金监管提升行业准入门槛

值得一提的是，早在2007年，北京就出台了北京市房屋租赁管理若干规定，其中，第二十六条指出，本市对房屋租赁经纪委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等资金监管制度。

赵庆祥介绍称，根据北京的经验，要监管每一笔租金比较难，因为租金收取是小额、高频的，量比较大，要进入专用存款账号进行冻结，像目前新建商品房预售资金和存量商品房买卖房款一样的操作，并不现实，但建立风险保障金或风控资金非常有必要。

赵庆祥进一步指出，从北京市场的监管经验来说，风险准备金制度当时落实得较好，黑中介、小中介和个人二房东缴不起这笔费用，因此，该制度也是一个行业准入门槛，对防控风险发挥了很大的作用，从2007年到2017年期间，北京没有出现大企业卷钱跑路、资金链断裂的问题。此外，该制度还解决了大量的纠纷，在司法执行过程中，可用这笔资金先行赔付，起到风险对冲和担保作用。

“很多城市出台政策，建立风险准备金或风控资金，可以说是一个及时的措施。”赵庆祥称。

贝壳研究院高级分析师黄卉亦表示，随着各地逐步推进资金监管制度，一方面会倒逼住房租赁企业去提高经营合法性和合规性，严禁长租短付、高进低出，以及违规使用“租金贷”的行为，健全企业内部管理制度，不合规的企业也会逐步淘汰；另一方面，租金监管也提高了住房租赁企业经营的门槛，企业不再盲目进入，也加剧了优胜劣汰，行业集中度会进一步提升。

建议有节奏推进，避免“一刀切”

不过，赵庆祥同时指出，各地在出台资金监管政策时，要把握好节奏，掌握好租金监管的额度，并逐步有序推进，防止成为压倒规范性企业的最后一根稻草。

赵庆祥解释称，住房租赁是微利行业，短时间内让企业冻结3个月租金，对企业来说是一个非常重大的影响，对头部企业而言，短期内可能需要缴纳几亿元，这对于刚经历疫情，勉强生存下来的企业而言是一大考验。

因此，赵庆祥建议，地方主管部门在出台租金监管政策时，要考虑当下时点，要把握好节奏，“比如成都出台的政策相对更好些，要求新增的租赁房屋，要监管，但对存量的房屋消化是逐渐健全交易资金的监管，而不是踩‘急刹车’和‘一刀切’。”

赵庆祥表示，“当年出台存量房交易资金监管时，也出现了一些因政策的执行和落地，企业突然资金链断裂的问题，因此，可借鉴此前房改的相关办法，‘老房老办法，新房新办法’，逐步过渡，不宜踩急刹车，因为住房租赁租金监管是一个长效机制，必须从未来3年、5年甚至10年发展的角度来看政策的落地执行。

黄卉也认为，推进租金监管制度时，也需要分类监管和分步实施，避免“一刀切”的做法，在对租赁风险保证金的设置时，建议设立合理的比例和缴纳方式，避免因过高的保障金而对正规经营的企业带来一定的金融负担，对正规经营企业，有较好信用基础的，建议给予一定发展空间的支持。