近日，网络被山东乳山的白菜价海景房刷屏了。
有媒体实地探访山东乳山海景房，发现在乳山9万就能买到50平米带装修海景房，算下来为1800元/平方米。其他十几万的房源也一抓一大把。109平大三居180度无敌海景，距海岸线不足50米，躺床上能看海……
你心动了吗？但是，当地中介却会劝你：谨慎。白菜价海景房，为什么会出现如此大的反差？
↑乳山楼盘图据每日经济新闻山东乳山海景房变“白菜价”，不是房子的错
□谭浩俊（红星新闻特约评论员）
连中介都会劝客户谨慎，且是陌生客户。可见，当地的房价已经跌到什么程度。
这让人直呼诧异。乳山，怎么说也是一个沿海城市，按理说不可能出现房价如此不堪的情景。按当地有关方面提供的数据，乳山的房价也曾火爆过，火爆是在10年前，均价达到了3500元/平方米。按这样的均价，50平方米的房子，也接近20万元一套。怎么就到了现在9万元一套，还无人问津的地步？
↑山东乳山海景房 图据梨视频截图必须注意，无论是10年前还是现在，房子还是那个房子，地点还是那个地点，且可能现在的房子比当时的质量更好、品位更高。为什么会出现如此大的反差？答案只有一个——供大于求。只有供求关系发生变化，供给远大于需求的情况下，商品房价格才会出现如此下跌。
如果不重视产业发展，不想方设法提高居民收入水平，不通过发展产业吸引更多外来人员流入，不改善发展环境，而是以过度开发的方式获得一时的利益和政绩，在购买力没有提升的情况下，当然只能以价格换市场，最终连价格也拉不动市场、换不来市场。
房子是死的，它自己不会调整自己的身价，房子的身价是由市场决定的。而市场对房价的决定权，又取决于政府与市场的关系，取决于政府对市场的放手情况。可以说，房价的上涨，市场的火爆，是在政府这只有形之手的作用下出现的。当政府的有形之手支撑不动市场时，市场对房价的影响力就产生了，房价也就不可避免地出现下跌。
如果没有资源，只海景房的概念，仅仅靠海又怎么可能带来房价的持续上涨？何况，乳山并不是一个海景旅游资源很丰富、对游客吸引力极强的城市。所谓的海景房，可能只适用于当地居民，而不是外地居民。在自身条件不充分的情况下，大肆发展房地产业，实行过度开发，毫无疑问是决策失误。
透过乳山海景房变“白菜价”的案例，可以进一步看到，在制定地区经济社会发展规划时，一定要实事求是，紧密切合本地实际，提出有针对性的措施和办法。眼下，各地都在抓紧编制“十四五”规划，希望山东乳山的案例能对其他地方编制“十四五”规划有所警示。尤其在处理城市建设、房地产开发与产业发展、居民收入增长等问题上，更要注意产业发展和居民收入增长，而不是追求“空中楼阁”。
1800元每平米的海景房，更值得关注的是消费陷阱
□江隐（红星新闻特约评论员）
有一处房子，面朝大海，春暖花开，是许多人的家居梦想。如果只需1800元每平就能圆梦，你会不会很心动？
真心动了吗？但是——且慢！
乳山的海景房为何卖出白菜价？这当然是需要先思考的一个问题。位于黄海之滨的乳山，有着20公里长的银滩，这里空气优良，蓝天白云，丽日阳光，似乎隔着屏幕也能感受到它的魅惑。有报道显示，从2005年兴起房地产热潮至今，这里海景楼盘大量开发，多达数百个楼盘。房子数量不仅远远超过当地人的消费量级，就算拉上国内的潜在购房者，也未必能够全部消化。远远供大于求的基本面，是出现白菜价的根源。
如此一来，不论是自住还是投资，期望坐等升值的购房者就会失望了。他们发现，近二十年来的房地产“牛市”似乎并不适合乳山。相反，据媒体报道，十年多来，这里的房价走出了一条长长的下降曲线，有购房者十年前买的房，现在几乎赔进去一半，再算上时间成本就更不划算。套牢之苦，恐怕只有投资者自知。据当地居住的人讲，这里尤其是冬天，寒风刺骨，没有暖气不适宜居住。这种隔空观感与实地体察形成的巨大体验落差，想必是外地购房人并不清楚的。不宜居的特性，或许也成为了海景房白菜价的影响要素。
其实，远比白菜价更值得关注的，是海景房背后隐藏的消费陷阱。
近年乳山之所以“出名”，很大程度上与活跃在全国多地的售房团有关。售房团活跃到哪里，就把房子卖到哪里。常年“南征北战”，售房者也形成一套成熟的“话术”体系。想看房？全程免费接送。货款购房？尽力所能帮你搞定。如此“极致”的服务让看房人“心太软”，很容易产生冲动型消费。
更值得警惕的是，整车整车的购房团拉到乳山后，购房者似乎被进行了“信息隔绝”：难有机会与当地人或其他楼盘接触，让买房者成为信息的孤岛，无从了解购买楼盘价格远高于当地市价的事实。据央视财经2019年报道，组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的“独家秘诀”。新房价格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房价格相差巨大。如果购房者在不知情的情况下，以超出市价一倍甚至更多的价格成交，如此“销售”，是否构成消费欺诈？
不少乳山的外地购房群体已形成长期的“套牢盘”，其中不乏买养老房、度假房的老年人。以高于市价的成交价买房，购房者或许是“自食苦果”，但只指摘购房者也有失公平。长期的“套牢盘”造成了对社会财富的吞噬。对于当地海景房背后隐藏的消费陷阱，尤其是牵涉的潜在违规违法行为，比如远超出市价的销售行为等，有关部门不能坐视不理。阻断不良售房链条，才能还社会以一个更健康的房地产市场。
编辑 赵瑜 汪垠涛
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