超级房探•十一探盘③|刘智远多楼盘“冷热”分化，优惠力度不大

齐鲁晚报•齐鲁壹点记者喻雯 赵夏晔

作为济南改善型楼盘主力的刘智远片区，从位置及片区规划来看，有着明显的优势。但在此片区中，楼盘产品和价格分化较为明显。10月2日，记者实地探访片区4个处改善型楼盘发现，有些楼盘假期促销花样多，吸引了较多购房者，有些楼盘售楼处则无到访购房者。从促销活动来看，片区各项目整体优惠力度不大，多推特价房源。专家认为，目前该片区综合配套不够完善，受拿地高价影响，片区楼盘价格下调可能不大，未来去化压力较大。

历下主城区成熟区域

高端改善楼盘集中供应

作为历下区重要的楼市供应片区，刘智远片区备受关注。刘智远片区南邻经十路，西邻凤凰路，向北直通世纪大道。从区位来看，西邻CBD，东部为唐冶片区，南部为汉峪片区，周边经济辐射力较强。作为济南东部为数不多的优质片区，在经十路沿线，刘智远片区目前的楼市供应，是主城区至唐冶之间最后一片相对成熟的区域。

刘智远片区属于城市规划中的长岭山片区，将来规划为商务居住组团。长岭山片区规划为构建生态、活力的城市新区，功能定位为以居住功能为主的城市综合片区。长岭山片区规划方案总体布局规划形成“一心、一轴、四组团”的布局结构。“一心”即以长岭山山体林地保护为基础，形成整个片区的“绿心”；“一轴”即沿经十东路形成的集商务办公、商业服务、信息咨询、金融服务等功能于一体的商务综合轴；“四组团”即经十东路两侧商务、居住综合组团，世纪大道两侧以高新技术为主的科技研发组团，凤山路以东以济南炼油厂为主的工业综合组团，工业南路以北以旧村改造为主的居住、商业组团。

从交通位置和片区规划综合来看，刘智远片区有着明显的发展红利。根据前期土地出让条件和规划，该片区未来将逐步完善配套，如三级综合性医院、幼儿园、小学、中学等。从目前在售项目来看，多是高端改善楼盘，如银丰玖玺城、金茂府、铂悦凤犀台、璟园等。

房源优惠力度不大

主打特价房噱头

10月2日，记者走访了刘智远片区4处楼盘，明显感受到了4个售楼处不同的气氛。位于凤凰路东侧的银丰玖玺城为了揽客，国庆期间开展了奇趣冒险节活动，在售楼处外部，可以看到，有几辆大巴车，拉来了梁王村等周边社区的居民到现场参与活动，现场很热闹。售楼处内部，有四组看房者，看房人大约在40-50年龄段，为准改善型购房者。

记者了解到，银丰玖玺城8天假期推出四重礼，即金蛋礼、特价礼、到访礼、钜惠；金蛋礼也就是成交砸金蛋，赠送高端家电；特价礼为特价房源一口价，到访礼就是到访领好礼，钜惠礼则是国庆特价房源一口价。值得注意的是，售楼处内部的宣传背景板上写到，假期8天，好房及优惠力度每天递减，节后涨价3-10万/套。

在金茂府的售楼处，只有一组客户在了解情况。置业顾问介绍，目前只剩沿街的三栋楼在售，基本都为167㎡的户型，其余房源全部售罄，至于优惠政策，置业顾问表示，目前167㎡的户型均价在27000元/㎡，在此基础上可上下浮动500元，总价位450万左右。

但是，置业顾问表示，卖价其实是根据购房者的需求，这些剩余房源中，21000元/㎡的房源有，40000元/㎡的房源也有，关键看购房者的诉求。

与银丰玖玺城和金茂府一路之隔，凤山路东侧的铂悦凤犀台项目，比较冷清。还没进入售楼处，就看见两位疑似置业顾问的工作人员坐在沙发上玩着手机，售楼处内部没有看房者，一位置业顾问接待了记者，被告知国庆假期期间该楼盘没有优惠，不仅如此，铂悦凤犀台的房源也未入市。

位于兴港路南侧的路劲雅居乐璟园建筑工地正在紧张有序的施工，该项目的售楼处设在舜风路，售楼处不大，同样也没有购房者在场。但是，该售楼处内的宣传栏则打出每天1套特价房的宣传，10.1日-10.8日期间，共有8套特价房，其中，96.8㎡1套、103.25㎡1套、129.02㎡1套、133.23㎡2套、134.95㎡1套、143.48㎡1套、146.5㎡1套，这些房源中，楼层多为低层。

片区各楼盘分化明显

靠炼油厂，配套有待完善

作为济南高端改善楼盘的主要供应区域，刘智远片区项目受市场下行影响不是很大，价格波动不大。但是片区各项目的“分化”比较明显。

银丰玖玺城作为较早入驻片区的楼盘，1期已清盘。目前在售2期和3期，供应面积为95平米—180平米，精装房均价为24000元/㎡-27000元/㎡。楼盘配套完善，有学校、医院等教育、医疗资源，小区还有健身会所、图书馆等社区配套，方便未来业主生活。燕山学校签约成为不少高端改善购房者选择的核心因素。

金茂府的装修及科技住宅是项目最大的亮点。从价格来看，2018年11月初首开，定价27000-28000元/㎡，由于定价较高，成交不是理想。为了适应市场，楼盘也推出了团购促销，团购价为23000元-24000元/㎡；随着市场的变化，价格也随之调整，目前恢复到了27000-28000元/㎡。小区配套不如银丰玖玺城完善。

比起银丰和金茂两大品牌项目，铂悦凤犀台和路劲雅居乐璟园热度和关注度明显偏低。铂悦凤犀台面向的也是改善购房者，项目为150㎡-220㎡的大户型，受楼面地价影响，楼盘的均价为23000元/㎡。受市场影响，楼盘推出过团购，高层价格为21000元/㎡，150㎡和160㎡户型均价在22000元/㎡以内。由于

楼盘品牌认知度不高，产品特点不明显，目前没有开盘，将在11月底或12月初正式推出。

路劲雅居乐璟园也是片区的改善楼盘，供应面积为95㎡-134㎡。受楼面地价影响，目前毛坯房售价为1.8-2.1w/㎡。从项目来看，东地块路劲操刀，西地块雅居乐操刀，西地块雅居乐受金域华府高层影响，采光受到一定程度影响。

对于此片区的代表性楼盘供应，业内人士认为，片区距离高新区、汉峪金谷较近，又属于历下区，产品总体是改善型的。受楼盘拿地价格、产品定位等多个因素影响，片区的楼盘价格没有出现大的下调波动，整体价格比较平稳。目前整体的居住氛围还不成熟，配套还不完善。此外，该片区北部有济南炼油厂，这对未来居住也会带来一定影响。

价格下调难

去化压力大

金九已过，银十启幕。作为济南高端改善楼盘的代表性区域，受市场整体环境的影响，未来在价格、成交上将有怎样的变化？记者采访了合富研究院（山东）总经理、高级分析师许传明。他表示，刘智远片区比较特殊，多数楼盘都赶上了高楼面价，销售价格很难再下调。

受到调控的影响，由于市场价格一直处于平稳状态，多数片区的楼盘都在20000元/㎡左右徘徊。“所以购房者可选的片区、项目都相对丰富，由于长岭山片区的配套还没有十分的成熟，所以一些楼盘的去化率一直不高。”许传明说。

许传明说，受到市场整体环境的，可能该片区的多数楼盘降价的可能性不大，所以去化的压力比较大。