来源： 深圳房地产信息网
最近深圳市场迎来了推盘高峰，不少热点网红盘集中入市，消失多年的“金九银十”似乎回来了。
据统计，715新政后，截至9月30日， 深圳共有近20个新盘扎堆入市，总房源超过7000套，但这些新盘的销售情况出现严重分化：有的盘“日光、秒光”；有的盘，卖的艰难。
不过新盘的去化速度并不能完全代表它们的真实价值，但确实给深圳无房的刚需们带来了不少福音，而资金有限的改善刚需却有不少陷入尴尬的局面。
1、网红盘集中入市，无房优先选，刚需的福音？
近期入市的几个网红盘里，有小户型的刚需，也有改善的大户型，既有西部也有东部，基本都是“日光或秒光”。
8月16日，宝安华强城进行线下选房，556套房售罄，认筹数5180批。
8月25日，龙华中海汇德理1179套当天线上选房售罄，认筹数。
8月27日，沙井嘉富新禧开盘售罄，340套房1222个认筹，相当于4个人抢1套房。
8月30日，光明华润玺云著988套可售房源，线上选房当天售罄。
8月31日，光明中海寰宇时代线上选房，住宅产品1232套售罄。
9月16日，光明电建洺悦府483套房选光了，均价约5.97万/平，收金28亿。
9月23日，经历深圳史上最长开盘，远洋天著571套房隔日卖完。
9月27日，历时近6小时，光明金融街二期390套房卖光了，认筹数2814批，无房2709，有房105。
9月28日，东部新盘碧桂园观麓352套基本被选完，500左右认筹。
9月28日，光明民轩揽翠台249套开盘售罄，认筹359批。
715新政后，自华强城入市以来，以上10个开盘即售罄的楼盘，大部分为刚需盘。除华强城按积分认筹方式，其余基本皆分为深圳无房和深圳有房两批不同认筹客户，且按无房优先选房的方式开盘。
虽然认筹人数仍然不少，但相比新政前光明金融街一期394套房，认筹数高达8998批，中签率仅2.6%来说，新政后的优先无房客，真是无房刚需的福音，虽然竞争还是很激烈，但起码概率大了很多。
加上最近这么多项目开盘也已经消化了一批无房刚需，可以看到金融街二期认筹数2814批，虽然中签率仍不高，但相较一期的来说已经好很多了。
而原有不少本没打算打新的深圳首套置业者，新政出来后也不急着买了，决定打新，在资金承受范围内，能中哪个就买哪个
有个朋友新政前看了很多二手房，正在纠结是等打新还是选个合适的二手上车，新政后就果断选择了打新，没多久就中光明的一个网红盘。
2、深圳715新政2个月后，改善刚需的尴尬
开盘就售罄的盘，基本是总价在500万以内的纯刚需盘，而位置还不错总价偏高，投资性又相较没那么高的楼盘就比较尴尬，虽然看着和周边二手房有价差，但去化相对没那么容易。
9月26日开盘的宝安尖岗山某盘，备案房源274套，摇号的共计220批客户，中签率超过100%，最终销控162套。
8月30日开盘的招商臻府，推608套，118㎡和156㎡两张户型，单价区间在8-9.5万/㎡，含装修，成交约281套。
甚至还有深圳线下选房的最长记录的南山西丽某盘，选盘选到了第二天，1228人“抢”571套房，中签率46.4%。
相对无房的刚需，对于有房想换房的刚需来说就没那么好运了，基于有房优先原则，虽然认筹了这些网红盘基本与他们无缘，而像这些不是刚需的盘，对于改善刚需来说也不一定合适。
身边有个朋友就面临这样的尴尬局面，手上一套小两房，2个小孩因为大孩即将上中学，想再买学位好些的大三房，一直在关注沙井某网红盘，新政前本可以认个筹虽然知道人肯定多，但至少有摇中的机会，新政后，要想有机会只有一条出路就是把手上的房子卖了成深圳无房人员。
可如果把现住的房子卖了，如果没中就要面临没房住的境地，换别地段的话钱不够，因为工作在沙井住的也不方便，朋友无奈道怎么买个房这么难！！
面对他的无奈，我也只能叹息！
这些盘明明位置挺好，价格也不高，和周边二手房还有一定的倒挂空间，但为什么就卖不过位置没那么好的刚需盘。
或是因为其总价相对较高，首付门槛也更高，改善刚需们基本是资金够不上，而一些带有投资性的客户，即便是存在一定倒挂空间，但投入资金比较多，而在打新空间上，也未必比得上备受看好的光明，因而难以像光明新盘一样“盘盘日光”。
3、深圳二手房“降温”、新人入中介行业意愿下滑？
在新房集中入市大家都去打新的情况下，深圳二手房时间逐渐降温，二手成交量下滑、过户套数随之回落。
根据深房中协数据显示，9.14-9.20，深圳二手住宅过户量套数为2046套，环比下滑11.1%，日均备案量回落至409套/日，备案数据重回下行区间，总成交面积17.81万㎡。深圳二手房网签1467套（含自助网签），环比回落34.4％。
自9月第二周二手房网签量经历36.2％的上涨之后（疑似受建立婚姻信息查询机制影响），9.14-9.20二手房网签量迅速回落至此前的大致水平。
随着“在途单”的逐渐被消化完，深圳二手房市场或将在随后时间内进入阶段性的小幅震荡下滑行情。
事实上，在短期内，二手房成交量的确经历了一轮剧烈的波动下滑态势，根据深房中协统计，8月份我市二手房网签量（含自助网签）共计7178套，环比7月网签量（含自助网签）大幅下滑66.3%，同比去年7月份下滑12.6%。
随着时间的推移，新政的影响会逐渐向行业渗透，这一特征，在星级从业人员新人占比变化方面，已有所体现。自进入7月份后，星级经纪人员的新人占比开始呈现持续性小幅下滑态势。
另据贝壳研究院数据，由于“715”新政后，又有“729”新政补充，深圳二手房成交量环比降幅逼近50%，降幅最大。价格方面，深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点，月度二手房价格已止涨走平，调控效果显现且待进一步发酵。
4、在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态
虽然接下来的国庆过后，仍有不少新盘准备入市，其中不乏备受关注的网红盘。从近期各个盘的认筹数来看，深圳的刚性需求还是很大，这一波新房的中签率估计也不会太高。
早在今年5月，深圳市住建局就发布公示，2020年，深圳计划入市的住宅+商务公寓项目共计109个，预计供应面积601.88万㎡、69350套。其中，商品住宅490.55万㎡，50618套；商务公寓111.33万㎡，18732套。
这个量虽然看着挺大的，但对于深圳未来房地产的市场趋势，宋丁教授表示，在可见的未来，深圳房地产将持续供需失衡状态。
他表示，既然供需失衡一时半会儿解决不了，深圳楼市就随时有中小型的市场波动和价格上扬现象，715新政估计很快就会出现边际效应递减的情况，8月一二手房市场的数据并没有出现想象中的爆冷，反而还保持着适度的温热，就是明证。
房产作为民众投资的首选，其定位恐怕暂时仍然不可替代，直到8月，楼市中间的投资者占比仍然在30%以上。当然，形势的确在变化，深圳楼市内部的分化现象也很明显，有遭抢购的，也有卖不动的。
通过近期开盘的住宅项目，小龙女通过梳理发现，市场基本呈现以下几种情况：
1、西部片区光明的新盘以及还有总价500万以内的小户型刚需盘基本都开盘即售罄。
2、位置不差、但总价偏高、投资性又相较没那么高的楼盘以及一些位置不佳价格不高的楼，卖的艰难。
3、位置佳、一二手价格倒挂比较高的优质改善投资型楼盘，或将遭“哄抢”。
郑重声明：本文版权归原作者所有，转载文章仅为传播更多信息之目的，如作者信息标记有误，请第一时间联系我们修改或删除，多谢。
