在北京蔓兰酒店，张鹏敲响了港交所的上市锣声，历经两家“第一”系公司登陆新三板又退市重组，终于迎来了属于当代置业旗下物业的高光时刻。
10月22日上午9时，第一服务控股成功在香港联交所挂牌上市，股票代码02107.HK。此次IPO发售价每股2.40港元，预计募集资金净额约5.43亿港元，海通国际为独家保荐人。
本次IPO募资净额的50%将用于寻求战略或投资物业管理公司，其余将用于资能源运维项目、研发绿色科技、提升公司的信息技术系统及发展智能小区、吸引及培养人才及一般业务营运及用作营运资金。
截至当日收盘，第一服务每股报收1.76港元，较招股价跌26.67%，总市值17.6亿港元。
在“敲锣”现场，第一服务控股董事长张鹏总结了当前物业企业的四大特征：第一，技术不断升级，由物业企业转变为技术公司；第二，品质化，链接内外资源，提供多元增值服务；第三，资本化，为占领市场份额，当前物业行业已进入白热化竞争的红海状态；第四，差异化，只有具有差异化的核心竞争力才能成功穿越行业周期。
在招股书的介绍中，第一服务控股专注于提供涵盖整个物业生命周期的绿色物业管理服务及绿色人居解决方案，服务组合可分为物业管理服务、绿色人居解决方案、增值服务三条业务线。其中的“绿色人居解决方案业务”便是第一服务想打造的差异化路线。
由新三板转战港股
相较于别的分拆物业上市的公司，第一服务上市的路径有所不同。成立于今年1月的第一服务的前身是当代置业旗下两家“第一系”公司：第一物业及第一人居。第一物业主营物管业务，第一人居主营绿色人居解决方案。这两家公司分别于2016年5月、2018年3月在新三板上市，而后均于2019年底退市，为转战港股做铺垫。
对于退市的原因，第一服务表示由于新三板由于其交易机制及低成交量难以反映第一物业及第一人居的实际价值，而于联交所上市能提高公司的集资能力及增加集资渠道。
2020年2月28日，第一物业与第一人居合并，在重组过程中，第一物业向第一资产及当代置业董事长张雷收购第一人居的72.1%股权，自此第一服务的公司框架也已成型。
招股书显示，重组过后，第一服务旗下的资产大部分来自于第一物业及第一人居，第一服务旗下拥有附属公司65间，其中，通过第一物业控制29家全资附属公司以及31家非全资公司，通过第一人居控制5家附属公司。
图：全国发售前，第一服务股权架构
从持股情况上看，在全球发售前，张雷透过其控制的世家集团、雪松集团持股52.7%；张鹏透过其控制的皓峰持股22.8%。
图：全国发售后，第一服务股权架构
第一服务上市后，张雷透过其控制的世家集团、雪松集团持股降低至39.6%，张鹏持股也稀释至17.11%，其他前期股东持股18.3%，公众股东持股25%。
招股书显示，从2017年至2019年，第一服务收入为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%，利润分别为4184万元、5294万元及8386万元，复合年增长率41.6%；股东应占净利润分别为3964万元、5087万元及7729万元。
而截至2020年4月，公司利润为1648.9万元，同比下降5.1%。对于利润的压缩，第一服务解释到由于公司业务属劳动密集型，员工成本及分包成本的占比较多，对经营业绩造成不利影响。截至2020年4月底，员工成本及分包成本总额占收益总额49.6%。
从规模上看，第一服务仍属于小型物业公司。截至2020年4月30日，第一服务总在管面积1503万平方米，其中当代置业集团持有面积968万平方米，第三方开发商物业在管面积411万平方米。
绿色人居较物管业务“赚钱”
对比其他物业公司，第一服务为上市加入了一层“绿色科技“的概念。张鹏曾在上市发布会上强调了绿色人居业务对第一服务的重要性。他表示截止到目前，公司共取得48项专利，并且在特色服务具有显著优势，为社会输出全生命周期的服务，覆盖到物业管理、绿色科技、咨询、人居产品系统安装、能源运维等领域。
在招股书中，物业管理服务仍是第一服务的主要收入来源，2019年，录得物业管理服务收入2.73亿元，占总收入的43.7%；而绿色人居解决方案收入1.55亿元，增值服务1.97亿元，分别占比24.7%、31.6%。
绿色人居解决方案的收入贡献在今年得以提升。截至今年前4月，绿色人居解决方案的收入贡献比例提升至30.6%。
在2017-2019年，第一服务毛利率分别为32.52%、33.29%、34.82%，盈利能力持续提升。2019年，第一服务物业管理服务毛利率26.8%，而绿色人居解决方案及增值服务毛利率分别为34.3%、46.3%。
同时，从2017年开始，第一服务的增值服务及绿色人居解决方案的毛利均高于物业管理服务的毛利，可见增值服务及绿色人居解决方案也成为了相较传统的物管业务更“赚钱“的业务。
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