房企如何生存?控制债务规模、降低负债率

房企如何生存？控制债务规模、降低负债率

10月28日，标普信用评级（中国）有限公司发布研究报告认为，如果控制房地产企业有息债务增长的监管规则扩大适用范围，长期来看有利于房地产行整体信用风险的下降，但中短期内高杠杆房企在资本市场的融资空间将被压缩，存货变现将成其缓和流动性压力的关键。

报告指出，按照中国人民银行给房企提出的“三条红线”，亦即：所有房企的有息负债年增幅均不能超过15%。剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%且现金短债比小1倍的企业，有息负债规模将不得增加。三项指标中仅一项、两项指标超出阈值的企业，有息负债年增速将分别控制在5%和10%以内。在其跟踪的87家样本房企当中，超过40%的企业截至2020年上半年末的有息债务同比增速均超过15%。而已经触碰“三条红线”的房企则达到了24.1%，完全没有触碰“三条红线”的企业仅占12.6%。

这也意味着，债务已经成为房企最突出，也是最危险的问题。如果再不采取强有力的化解债务风险措施，一旦房价出现变动，相当一部分房企都面临着资金链断裂的风险，甚至引发系统性金融风险。

事实也是，中国的房地产企业，很大程度上就是依靠负债累积起来的，特别是开发企业，没有一家是靠企业自身的积累逐步发展起来的，没有一家走的不是负债扩张之路，也没有一家不是负债累累。尤其是大型房企，看起来资产规模很大，账上的现金也很多。实际上，将其放到负债之中，就立马会淹没在债务之中，看不到这些资产到底有多少应对风险的能力，也看不到账上的现金能应对多长时间。

央行所以提出“三条红线”的要求，说到底，就是看到了房企的高负债，以及高负债带来的风险和面临的筹集资金压力。如果继续任凭房企用扬汤止沸的方式维持企业资金平衡，而不是釜底抽薪，总有一天会爆发风险，会让负债变成风险的发源地。尤其在实体经济需要更多资金支持，银行必须把支持发展的重点转向实体经济的情况下，控制房企负债、减少对房企的资金支持，就成了最为紧迫的一项工作。

我们注意到，在前些年万达集团采用资产处置和债务结构调整的方式，减少负债，降低资产负债率，走“轻资产”之路取得良好成效的情况下，恒大集团也提出了三年内每年减少1500亿有息负债的目标，说明大型房企已经充分认识到负债扩张的风险，已经在有意识地调整发展策略。

但是，显然还没有在房地产领域形成共识，有些房企依然在走负债扩张之路，甚至把万达、恒大等策略调整当作他们的机会，通过债券发行等大肆收购万达和恒大等转让的资产。如果企业有足够的实力，当然可以收购。关键是，有些企业实质已经不具备继续收购的条件，也在不断收购，势必给企业带来极大的风险。因此，有关方面应当对这些企业重点监控，必要时，要采取措施，遏制这些企业的负债扩张冲动。毕竟，市场不相信眼泪，有收购的勇气，不代表有收购的实力。有收购的实力，更不代表有生存的本领。一旦资金链断裂，就将出现严重的问题和风险。

对房企来说，解决负债规模过大，资产负债率过高的矛盾，只有一个办法，那就是降价售房回笼资金，以此来缩减企业规模，减少企业负债，降低企业负债率。特别是资产负债率超过70%的企业，更应当迅速采取措施，加大商品房销售力度，包括非居住房产，也要在市场可接受的范围内，加大销售力度。只有让手中的库存降至较低水平，企业的负债规模才能缩减，企业的负债率才会实实在在地降低。

需要特别注意和重视的是，面对房企可能采取的降低有息债务措施，必须有效预防房企可能采用的转嫁债务现象，亦即把债务压力转移到施工队和债权人身上。因为，施工队的债务和债权人的债务，不是有息债务。而施工和其他债权人又往往与农民工、产品生产企业等紧密联系在一起。一旦房企对施工队和其他债权人的资金占用超过一定限度，就会立马出现拖欠农民工工资和企业货款等方面的问题，形成新的社会不稳定因素。因此，房企决不能把债务压力风险转嫁给施工队和其他供应商，避免带来新的矛盾，产生新的社会不稳定因素。

总之，房企要想走出困境，就必须在售房上下功夫，把住房回笼资金作为企业最根本的化解风险手段，从而让企业能够真正步入良性循环。有实力的企业，还可以将库存房转化成租赁房，与社会资本合作，共同组建住房租赁公司，共同发展住房租赁市场。