作者：廖海彬
近日，光明地产（600708.SH）公告称，其以2614.53万元通过协议收购光明集团上海东平小镇农场有限公司30%股权且承担2911.701万元债务，交易收购总金额为5526.231万元。至此，东平小镇正式成为光明地产的全资子公司。
同时，光明地产全资子公司农工商房地产（集团）有限公司以5955.06万元通过协议收购桐庐飘鹰置业有限公司100%股权且承担约5.7亿元债权，交易收购总金额为6.29亿元。
其中，东平小镇被定位为花卉和食品产业为一体的小镇，同时筹备小组也早已就位，在前期项目孵化完成后，光明地产再收购东平小镇，项目开发、建设、招商运营等难度也就大幅降低。光明地产多次依靠母公司输血，业界也质疑其“无法断奶”。就算如此，光明地产的整体业绩表现并不乐观，业务发展压力不小。
蓝图延后，业绩增速降至个位数
光明地产曾在2018年提出“三年实现500亿发展规模”的奋斗目标，不过从其近些年的业绩增速表现来看，500亿规模蓝图似乎只能被延后实现。
图1显示，2015年至2019年光明地产分别实现签约销售金额126.66亿元、189.33亿元、236.62亿元、244.59亿元和266.38亿元，呈现逐年增加的态势。不过从增速来看表现较差，对应的同比增速分别为97.01%、49.48%、24.98%、3.37%和8.91%，已下滑至个位数。
另于今年上半年，光明地产实现签约金额共119.96亿元，同比增长13.87%，继去年上半年同比下滑22.51%后实现正增长，不过仍不及2018年上半年的销售规模水平。
今年受疫情影响，经济下行压力更加严峻，经济形势依然错综复杂。而“房住不炒”总基调将依然持续贯彻，地产一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的市场化。这对于房地产企业在风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平等方面提出了更高的要求，在今轮周期下光明地产想要大力扩规模非常困难。
正由于此，光明地产谋取多元化综合发展。据悉，其主营业务为房地产综合开发经营、冷链物流产业链，已经确立了以上海为主战场，多元化创新转型的“1+7+5+X”总体商业模式。然而，在转型过程中，光明地产却面临盈利大幅下滑的困境。
前途不明，上半年亏损1.86亿元
数据显示，2017年至2019年光明地产分别实现营业收入208.11亿元、204.94亿元和136.11亿元；净利润分别为19.88亿元、13.71亿元和8.56亿元；归母净利润分别为19.47亿元、14.18亿元和5.70亿元。由此可见，近两年光明地产的营收和利润均大幅下降，前途似乎并不光明。
另于今年上半年，光明地产实现营业收入共22.88亿元，同比下滑高达68.74%；净利润由去年上半年的7.24亿元转亏至今年上半年的-1.86亿元，归母净利润由去年上半年的5.02亿元转亏至今年上半年的-1.40亿元，溢利已呈现亏损状态。其在半年报中表示，主要是由于新冠疫情影响房产主业本期结转收入同比减少所致。而去年其营收的下降主要是房产主业结转收入的销售面积和销售单价同比减少所致。
图2显示，从完整财年来看，光明地产的毛利率自2015年的24.46%持续下滑至2017年的20.49%，后大幅增加至2019年的32.06%；而其期间费用率在2016年达到底值（6.02%）后便持续上升至2019年的11.61%。
然而，今年上半年光明地产的盈利能力大幅减弱。其中，上半年其毛利率为23.33%，较2019年同期下降了4.69个百分点；期间费用率为19.08%，较2019年同期增加了12.37个百分点。
此外，2018年和2019年光明地产的加权平均净资产收益率分别为12.85%和3.82%，分别同比减少了7.26个百分点和9.03个百分点，已降至行业较低水平。今年上半年，该指标为-1.01%，较2019年同期减少4.89个百分点。
从拿地情况来看，光明地产在2017年至2019年新增土储面积分别为94.25万平方米、144.52万平方米和192.09万平方米，相应的同比增速分别为78.67%、53.34%和32.92%，拿地规模的持续扩大而销售增长乏力使得其存货去化压力较大。
而在今年上半年，光明地产新增房地产储备面积为47.8万平方米，上年同期为122.91万平方米，同比下降61.11%。
由图3可知，2019年光明地产的“存货/平均预收账款”为4.96，同比增长4.20%；预收账款周转率为1.11，同比下滑46.63%。所以，去年其营运能力有所减弱。
另从今年上半年来看，其“存货/平均预收账款”为4.15，较2019年下降16.33%，较去年上半年下降21.25%，表示存货去化压力有所减小。而上半年光明地产的预收账款周转率为0.15，同比下滑高达78.87%。
频卖资产，现金难以覆盖短期债务
大力发展业务，却换来营收和利润的下滑，自我“造血”能力差，光明地产的资金压力也就非常大，对应的杠杆水平也在不断攀升。
图4显示，光明地产的杠杆水平处于行业较高水平。其调整后的资产负债率于2015年至2019年末分别为80.74%、76.74%、76.26%、79.21%和79.09%，这四年总体较为平稳。截至今年6月30日，该指标为78.20%，较2019年末下降了0.89个百分点。
相较于调整后的资产负债率，光明地产的净负债率波动幅度更大。总的来看，其净负债率由2015年末的267.47%下滑至2017年末的133.35%，后持续增加至2019年末的218.18%。截至今年6月末，该指标为233.76%，较2019年末增加了15.58个百分点。
截至6月30日，光明地产持有货币资金共61.87亿元，而短期借款和一年内到期的非流动负债共129.58亿元，所以现金短债比仅为0.48，现金难以覆盖短期债务。
结合剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不大于100%、现金短债比不小于1的三条红线来看，光明地产的这三大指标均踩中红线。
一方面，光明地产将相对表现不佳的资产进行出售，可缓解资金压力；另一方面，通过资产出售也有利于光明地产盘活存量资产。据悉，2017年9月，光明地产公告旗下子公司转让广西南宁市良庆区的在建项目资产，转让价格不低于7.42亿元；2017年10月8日，光明地产将子公司东恒海鑫100%股权及7.1亿元债权以21.8亿元的总价出售给泰禾集团；2017年10月11日，光明地产子公司以9.88亿元出售所持有的商业项目予兄弟公司上海良友集团有限公司。
2019年3月13日，光明地产与上海梅林正广和股份有限公司签署股权转让合同，交易金额达2.5亿元；2019年8月，光明地产通过协议转让方式向上海牛奶集团有限公司转让合计7016万元的资产。今年6月11日，光明地产旗下上海新世纪100%股权成功售出，交易价格和转让底价均为1643.28万元。
由图5可知，反映光明地产短期偿债能力的两大指标在2018年末达到高点后均有所下滑。截至今年6月30日，其调整后的速动比率为0.81，较2019年末增长12.50%，较2018年末下滑11.96%；调整后的现金比率为0.20，较2019年末下滑20%，较2018年末下滑39.39%。
而反映光明地产长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”由2016年末的0.92下滑至2018年末的0.75，后有所增长至2019年末的0.80。截至今年6月末，该指标为0.74，较2019年末下降了7.50%，所以光明地产的长期偿债能力已降至近五年来最低水平。
室内空气，污染物浓度降低比例仅高于20%
随着住宅产业化、人口老龄化和居民生活个性化要求的逐步提高，未来养老产业、智慧社区、绿色建筑、节能建筑等房地产转型的多元化方向也将在政策的进一步扶持下迎来新的市场机遇，进而带动社会效益、客户效益和企业效益的提高。鉴于此，由于光明地产的整体业绩表现欠佳，拖累了其转型进度。
光明地产自成立以来依循“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的城市，积极拓展符合企业特点的新模式、新业务、新市场，坚持多元化发展转型之路”的发展战略。其累计开发各类住宅、商业办公面积6000多万平方米。
另据标准排名监测数据显示，无锡玺悦雅苑1、14、18、20-22、24-27号楼项目为设计标识类型，标识星级为二星级，建筑面积9.89万平方米；常州龙运天城雅园1-4#楼、6-12#楼、15-22#楼、24-26# 楼、28#楼项目为运行标识类型，标识星级为二星级，建筑面积30.06万平方米。总的来看，光明地产的绿色建筑数量还比较少，未来要着力提高产品知名度。
在环境问题愈发严峻的当前，开发商在设计过程中要强调建筑与周边环境的和谐与融合，同时考虑资源的合理使用和处置，在满足环境目标要求的同时，保证楼宇应有的功能，力求实现各项资源的可再生循环利用。
据光明地产发布的《2019年度企业社会责任报告》显示，其力争提高围护架构热工性能至20%、建筑供暖空调负荷减低比例不小于15%、室内主要空气污染物浓度降低比例高于20%、住宅建筑隔声性能达到高要求标准限值、外窗严密，以期达到高星级绿色建筑要求。
由于绿色发展乏力和部分财务指标不佳，光明地产未能入选国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合编制发布的《2019中国房企绿色信用指数TOP50》。
截至发稿，对于上文提及的相关问题，光明地产并没有作出回复。
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