导语：贝壳集团发布了上市之后的第一份财报，表现靓丽，其已经初步证明了贝壳当前商业模式的成功。
李平 |文
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营收增长80%，净利润翻2倍
11月17日，中国著名的居住服务平台贝壳集团发布了未经审计的第三季度财报。财报显示，贝壳第三季度营业收入达人民币205亿元，同比增长70.9%。第三季度经调整后净利润为人民币18.58亿元，同比上涨210.6%，收入及净利润均超出此前市场预期。
在新房业务强劲增长的带动下，贝壳第三季度平台总交易额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2%。截至9月末，公司2020年前三季度累计GTV、收入和经调整后净利润均已全面超过2019年全年。
财报数据显示，截至2020年9月30日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，同比增长41.7%，连接的经纪人超过47.7万，同比增长50.7%。而第三季度月活跃用户（MAU）为4790万，同比增长82.1%。外部资源的不断接入，带动了公司存量房业务的稳健增长。
随着新品牌及经纪人的不断入驻，贝壳线上、线下“双网双核”的平台优势得以强化，而公司独特的ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）又进一步提高了平台整体的运营效率。
三季报显示，贝壳门店等级分最高的A店占比达到了25%。截至2020年9月30日，过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4%，而基于ACN的跨店合作交易占比则稳定在70%以上。
针对三季度业绩，贝壳CEO彭永东表示：“贝壳交出了上市后的首份亮眼成绩单。我们在三季度的强劲增长得益于ACN强大的网络效应。贝壳通过门店分级制度、品质管理等等手段不断提升ACN网络的运营效率和健康度，从而驱动存量、新房和创新业务的增长。”
同时，贝壳还对2020财年第四季度的业绩进行了预判，总净营收将在192亿元-202亿元之间。由此计算，公司2020年全年营收约在670亿元-680亿元之间，对应的营收增速约为46%。
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新房业务高速增长，线上化发力效率提升
从收入构成看，贝壳目前主营业务由二手房业务（存量房）以及新房交易两大部分构成，2019年收入占比分别为53.39%、44.06%，二者合计收入占比超过97%。此外，公司还拥有少量金融、装修服务等新兴及其他业务（收入占比2.55%）。
三季报数据显示，贝壳本财季平台存量房总交易额超过5760亿元，同比增长超70%，相应营收88亿元，同比增长超46%；公司新房总交易额超4200亿元，同比上涨105.7%，对应营收为111亿元，同比增长达到95.0%。
随着新房业务营收增速的不断增长，贝壳收入结构已经发生了一大变化。如下图所示，2020年前三季度，公司新房交易业务以52.4%的占比成功位居贝壳第一大收入来源，越来越多的地产开发商正借助于贝壳的VR实景看房等技术提升了房源去化率。
实际上，新房新营销正是贝壳2020年的重点发力方向。公开资料显示，贝壳10月“全民新房节”实现新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。此外，公司双十一首周实现认购24699套、GTV达到367.9亿元。其中，万科、融创、华润、保利等20多个头部开发商在贝壳平台实现认购额破亿元，第一名融创突破了10亿元大关。
从业务模式上看，新房业务对贝壳创收与增利更为显著。一方面，存量房业务收入来源主要来自于链家以及贝壳第三方经纪平台交易中取得的佣金分成。2019年数据显示，链家平均佣金率为2.56%，而第三方经纪平台佣金率只有0.26%，第三方平台GTV创收相对较低。而随着低佣金率的外部资源不断接入，结构的变化会导致贝壳存量房业务整体佣金率仍处于下滑趋势。
贝壳新房业务收入则来自于向房地产开发商收取销售佣金，只要平台交易额持续高速增长，对应的营收就处于同步提升之中。
从三季度来看，贝壳存量房、新房GTV分别为5760亿元、4200亿元，但对应的营收分别为88亿元、111亿元。相比之下，新房GTV对应的营收转化率要高出73%。
另一方面，在目前新房交易仍处于线上线下博弈阶段，房地产开发商依旧掌握着较大的话语权。但正因如此，贝壳新房交易方式的线上化想象空间也就更大。而随着新房线上成交率的不断提高，掌握更大话语权的贝壳或有提高销售佣金率的机会。
当然，话语权的提升需要的还是实力。随着贝壳在VR等线上技术水平的提升，以及新冠疫情的催化，胜利的天平已经开始向贝壳一方倾斜。
一方面，疫情期间火爆起来的贝壳VR带看等服务的便利性已经深入人心，后疫情时代VR看房逐渐成为用户的习惯，这对开发商来说是一个巨大的吸引力。数据显示，整个9月份贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%。
另一方面，疫情的发生让贝壳开始重视签约流程的线上化，这一更为高效模式在三季度得以在更大范围的区域推广。截至三季度末，贝壳线上贷签服务已覆盖全国45座城市、66家合作银行的1000多家支行。
通过线上核签室等产品，并整合实名认证、人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术，贝壳将原需线下进行的面谈、信息搜集填写、材料签署等流程线上化，使贷款面签时长平均缩短了19%。整个三季度，贝壳已经有近30%经贝壳平台撮合的商业抵押贷款通过“线上贷签服务”完成，大大提高了买卖双方的效率。
在客户服务方面，贝壳在新房业务中率先推出了“三天无理由退房”承诺保护购房者权益，提倡理性购房。截止9月底，该承诺已覆盖在全国70个城市的3000多个项目，有力地提升了服务品质和用户体验。
此外，贝壳在三季度期间全面推广VR Lite轻量化采集方案，使得全景相机、手机都可以完成VR录制，在大幅降低成本的同时加速了VR的覆盖，尤其适用于租赁场景。
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行业增量空间巨大，竞争对手不断入场
自8月13日登陆纳斯达克以来，贝壳股价三个月内最高涨幅达到397%，市值已经超过万科保利两大传统地产巨头的总和。作为“真正是从线下开始改造整个行业”的产业互联网巨头，贝壳的长期价值正不断受到市场发掘与认可。
另一方面，尽管公司GTV一直在迅猛增长，但从巨大的市场容量看，贝壳未来的增量空间仍旧很大。
数据显示，2019年，国内存量房交易额达到6万亿。新房销售额则突破16万亿。由此计算，贝壳2019年GTV（2.13万亿）对应的市场份额大约在10%附近。尽管这一份额遥遥领先，但远没有到达安全水平。
早在2018年6月，58同城就曾发起“真房源联盟”，我爱我家、中原地产等中介公司均参与其中，唯独链家没有被邀请，这一联盟也一度被外界称为“反贝壳联盟”。
此外，地产行业巨大的市场空间以及开始互联网改造阶段也吸引了场外竞争者的不断入局，最为高调的当属阿里。
9月16日，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，吸引了60位百强房企董事长、总裁到场。目前看，不管天猫好房是否有意针对贝壳，双方未来在房源领域的争夺战已经不可避免。
除了阿里在AI、VR领域的技术优势外，易居在新房领域也是个强劲的对手。数据显示，2019年，易居新房业务成销总金额达1382亿，增长率高达298%。
整体来看，VR带看、线上贷签等数字化服务提高了贝壳业务线上化，而效率的提升推动了平台业务的高速增长，贝壳上市后的这一份财报已经初步证明了贝壳目前商业模式的成功。无论是“反贝壳联盟”的成立，还是阿里好房等新玩家的入局， 都说明贝壳未来的竞争压力会不断增加。公司能否保持如此高速的增长，则需要进一步观察。
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