P2P爆雷之后，长租公寓这两年又接连爆雷。猛一瞅，两者有点相似，都是互联网与金融杂生出来的怪胎。
互联网骗人，金融助孽。
“租金贷”风波正恶
长租公寓企业6万从房东收来房，5.8万给租房者，倒贴2000。还得支付装修、家具、保洁费，这笔买卖不少亏。
明眼人一看，这不二傻子干的事儿么。
长租公寓没觉得脑残，反而很亢奋：我有“租金贷”呢！
什么是“租金贷”？
比如一个年轻人去长租公寓租房。按区域基本价月付5000，押一付三再加一个月中介佣金，一年累计支付6.5万元。
这时候长租公寓说如果租客直接年付的话，可以一年5.8万租，免中介费。
租客自然愿意，但表示一下子没那么多钱。
长租公寓开劝：可以贷款啊。手续费给你折抵到水电费里去。一年你就省下7000。
这么好的事儿哪找去？贷吧。
这就是“租金贷”。
看上去租客得大便宜了。实际隐藏巨大风险。
通过金融运作，长租公寓一下子收了租客一年的租金5.8万，它给房东却是一个月一个月付，头一个月付5000。
房东为什么同意月付？因为房子月租5000是当前小区比较高的价格。
这样，头一个月这一套房长租公寓就富余5.3万。
长租公寓拿这5.3万干嘛？不停地收房，不断地扩张。目的是什么？做出规模，吸引更多资本进来，最后上市圈钱。
蛋壳公寓就是这样走上纳斯达克的。以别人的钱生自己的钱，少部分大股东借此赚得盆满钵满。
这里边有一个关键因素就是人。
通过互联网便捷平台骗来巨量租客，并让大多数租客使用“租金贷”是长租公寓生存和发展的关键。
一旦租房市场不景气，特别是碰上大疫情。租客减少甚至断流，长租公寓这种“高收低付”“长收短付”的增长模式就到尽头了。
资金链一断，欠薪、欠租金、欠合作商费用，长租公寓最后只得跑路、破产、倒闭。
万劲研究院据天眼查消息，全国以工商登记为准已经注销或吊销的长租公寓相关企业达170家，占长租公寓总量的15%。
一个触目惊心的数字。
长租公寓爆雷了，租客就倒大霉了。
房东要继续收钱，没钱就会驱赶租客。租客不光要挣扎继续花钱租房，还要应付每个月的“租金贷”，不缴的话可能影响征信，将来坐飞机坐高铁买房买车孩子上学等都可能受征信影响。
这个冬天，受害者感到分外寒冷。
“首付贷”沉渣又起：知名房企牵扯其中
“首付贷”与“租金贷”异曲同工，是房企为了自身高速发展，伙同第三方金融机构给消费者提供的增强购买力的金融工具。
买房这些年保值不容置疑。所以，任谁都想多买几套房。但每个人情况不一样，多数是没有余钱购房的，甚至连首付款都凑不齐。
这个时候，“首付贷”粉墨登场了。
你没钱付首付是吧？我贷款给你。
于是贷款满天飞，楼市成交量逐年放大，房价飞涨。
房企钱收足了，房地产开发投资劲儿就更大了。
万劲研究院据国家统计局信息，2010年中国房地产开发投资为4.83万亿元，之后逐年增长，2019年达到13.22万亿。2020年前10月，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，其中，住宅投资86298亿元，增长7.0%。
万劲地产研究院制图
“首付贷”在当中发挥了巨大作用。没钱的借助“首付贷”，实际资金不到10%甚至零资金购房，这使得全国家庭购房数以几何倍数增长。
有统计显示因为“首付贷”，购房家庭数增长了32倍。尤其是二三四线城市，老百姓多半囊中羞涩，“首付贷”发挥的作用更大。
更多的人能够买房，解决了居住问题；房企去库存速度加快，资金周转顺畅，对房地产投资更多；房地产上下游产业也一块壮大，使得国民经济蓬勃向上，看上去“首付贷”很美。
但金融工具永远是把“双刃剑”。
为什么国家将房贷首付比例确定为最低20%，这是因为，20%是房地产按揭业务的风险关键点。
不少城市一调控就把首付调高为30%、40%，为啥？都是控制风险，市场只能承受相应比例的房价下跌。
超过了风险点，也就是说房价下跌超过一定限度，房奴们可能就还不起贷款。而房价在部分城市偏热完全背离消费者实际购房能力的当下，这种下跌风险相当大。
房奴们大面积断供，对金融系统会产生巨大冲击。因为连银行都短钱，社会就全乱套了。
购房者连20%的首付款都不能支付，而通过“首付贷”来激活房地产销售和投资的话，房地产也好、金融也好，可能触发系统性风险。
所以，国家要严查严打“首付贷”。2016年，七部门严令禁止房产中介提供首付贷。当时，我爱我家、链家、中原地产、搜房网、世联行、平安好房等等房产中介以及互联网金融平台都在严厉整顿之列。
事隔多年，“首付贷”并没有销声匿迹，而是改头换面卷土重来。包括抵押贷、信用贷、经营贷等各种手段，帮购房者凑首付。
万劲地产研究院据国家发改委主管的国家级刊物《中国科技投资》报道，包括碧桂园、保利、时代中国、旭辉地产等知名大型房企在内，仍然在众多城市、众多项目中使用“首付贷”促销。
《中国科技投资》披露，碧桂园旗下项目“首付贷”现象非常普遍，涉及广佛地区和郑州等城市。文中罗列了惠州碧桂园中洲云麓、惠州碧桂园凤翔花园、郑州碧桂园西湖、广州碧桂园荔山雅筑、东莞碧桂园玫瑰臻园、广州碧桂园星悦、佛山碧桂园凤凰湾、郑州碧桂园名门时代城等项目。
以惠州碧桂园凤翔花园为例，该项目置业顾问透露，购买该项目可先付1.5成首付，剩余首付使用首付贷，3年期月利率是4.53厘，2年期是3.4厘，半年和1年期免息，另外要交3%手续费。
而与碧桂园这些项目合作“首付贷”的小贷公司包括碧江资本、顺荣万德按揭咨询有限公司和广东翔睿按揭代理服务有限公司。文章称，碧桂园除了众所周知的“高周转”模式，旗下项目长期与金融小贷公司进行“首付贷”合作或许对于其规模增长也“功不可没”。
惠州碧桂园十里江南置业顾问提供的贷款方案。图据《中国科技投资》
可怕的是，有流出文件显示碧桂园旗下项目购房者还贷逾期严重。
其中与深圳汇联金融合作52个项目114人逾期，本息合计达2626万元。包括碧桂园提供担保的客户32人。
在另几则报道中，《中国科技投资》披露了包括：
《时代中国广佛地区多项目现“首付贷”》，如肇庆时代外滩、广州时代印象、惠州时代倾城、惠州时代风华、中山时代美宸、中山时代云来、珠海时代天韵、佛山时代倾城、佛山时代南湾和佛山时代云图等；
《保利郑州楼盘涉“首付贷”》，如保利天汇、保利金茂时光悦、保利文化广场二期；
《旭辉重庆多项目现“首付贷”》，如江山雲出、旭辉金科空港、旭辉青林江山云半等项目；
《蓝光发展重庆项目现“首付贷”》，如蓝光公园悦湖、蓝光芙蓉公馆、蓝光未来城等项目。
某种程度上，“首付贷”给部分投机者提供了炒房机会，开发商是清了库存了，房价却越飙越高，绑架了更多普通消费者的幸福。而系统性风险爆发的不确定性，则将整个国民经济裹挟其中，使得监管层不得不一次又一次想尽办法为楼市降温。
“首付贷”在正常的国民经济秩序中，是一种癫狂的存在。
来源：万劲研究院
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