小区车位租金涨价 上百户业主欠缴物业费抵制:律师这样说

小区车位租金涨价，上百户业主欠缴物业费抵制 这个租金到底该咋涨？

红星新闻

今年下半年以来，成都青羊区培风路颐和京都小区的不少业主开始与物业公司较劲——不再按时缴纳物业管理费。而连续几个月无法正常收到物管费的物业公司也主动“出击”，在下班时间挨户上门催缴，不过成效并不显著。

“不是不交，而是缓交。”业主称，拖欠物业费的原因起于今年5月小区出租车位的一次涨价，“算上管理费从280元涨到了480元，即便按照优惠算下来每月也涨了不少。”业主认为，涨价的幅度已经超过了接受范围，并质疑涨价无依据。

颐和京都小区

物业公司对此则感到无奈：“这是开发商要涨价，物业公司只是代开发商执行管理而已。”而业主如果都不交物业费，物业公司的运营也将受到很大影响，最终不可避免会影响到物业服务。

“对于拖欠时间过长、欠费金额太大的业主，如果多次催收还是不交的话，我们最后只能提起诉讼催缴了。”物业公司负责人说。

小区车位租赁费涨价

上百业主拖欠物业费对抗

颐和京都小区于2010年开始入住，小区共有8栋住宅楼，1000余户业主。近年来，小区物业费标准为每平方米1.9元。与周边小区相比，这一价格算不上最高。不过，自今年下半年以来，欠费的业主开始逐渐多了起来。

颐和京都小区

据物业公司一名负责人介绍，最近3个多月的欠费业主最为众多，“没有三分之一，也至少有200多户”，且不少业主相互之间形成了“同盟”，传达不缴费的消息。“本来物业公司的盈利就很微薄，人员开支和小区的管理开支等费用就非常大，这对我们来说影响是比较大的”。

该名负责人介绍，曾多次希望业主能按时缴费，但效果并不显见。无奈之下，物业工作人员只好在晚间主动上门催缴。“因为业主白天要上班，平常假期可能也要出门，我们只好在下班之后，等他们大概在家的时间段，上门去催收”。

然而，上门催收的成效却还是不够理想。该小区一名业主网上发文提到，物业工作人员在晚上8点挨家挨户敲门，但一层楼的4户业主中，2户都没有开门。

欠费是如何导致的呢？该名业主介绍，起因在于小区停车费的突然上涨，“从260元涨到了480元，大大高于了周边小区的停车位月租水平”，由此，业主们开始了抵制，进而陆续欠费。

此前曾有业主反映过颐和京都小区车位租金涨价问题

红星新闻记者发现，今年5月份，也曾有小区业主在人民网地方领导留言板留言称，小区物业于4月份曾表示5月1日开始不再出租车位，经过投诉后才又表示可以继续出租，但租金则从每月260元涨到了480元，即便按照年租方式优惠后，价格也达到了每月330元，“租金一次性暴涨太多”。业主质疑，这一涨价并不合理。

随后，小区所在街道办召集了小区开发商、物业公司及业主代表对涨价召开协调会，并要求开发商能够给出合理的租赁方案。不过，据业主反映，最终的结果仍是坚持涨价。

物业公司：

车位涨价属实，但这不是业主欠费的理由

12月1日，物业公司一名负责人回应，小区车位租金涨价的确属实，最终的价格为每月350元到370元。“但这并不是物业公司能够决定的事，业主以此为由不缴费，还相互发布一些负面消息是没有道理的”。

该负责人介绍，小区未售车位所有权在开发商，并非物业公司所有，物业公司仅仅是提供物业服务，代开发商进行出租管理。“业主不能把涨价问题怪罪到物业公司身上”。物业公司只能配合传达业主的意见。

该负责人称，在物业管理费上，既然物业公司提供了物业服务，业主就应当按时缴纳物业费，而业主如果都不交物业费，物业公司的运营也将受到很大影响，如此也会不可避免地影响到物业服务，物业与业主间的矛盾也会增加，最终受损的还是业主。

“对于拖欠时间过长、欠费金额太大的业主，如果多次催收还是不交的话，我们最后只能提起诉讼催缴了。”物业公司负责人说。

业主们向红星新闻反映，小区的车位租金实际上已经超出了同区域附近的多个小区，这是不合理的。同时，有业主介绍，在此前街道办召集开发商、物业公司、业主代表协调时，曾要求开发商对周边小区费用情况进行了解，给出合理的费用标准，“但当时他们所走访的小区，有一大半都是距离我们这个区域较远的小区，并没有特别大的可比性。”

在小区内，红星新闻记者看到，在多个楼栋挂有小区业委会筹备选举的标语，动员业主们积极参与选举，成立业委会维护自己的权益。“因为小区一直没有业委会，当业主权益有损的时候就难以维权，也希望这次能够成立起来，今后更好地为小区服务。”一名业主说。

另有受访业主表示，所拖欠的物业费只是缓交，并非完全不缴纳，等这次业委会成立之后，就会进行补缴。

小区车位租金到底该咋涨？

律师这样说

那么，开发商是否有权对车位租金进行提价，业主是否可以以车位租金过高而拖欠或拒绝缴纳物管费用呢？

四川英济律师事务所张小军律师对此表示，从现有的法律法规来看，小区未售车位的租金定价权确实在开发商手上，开发商有权对价格进行调整。而物管公司在此过程中，确实是代开发商进行车位管理和收取车位租金，业主不能以车位租金过高为由拖欠或拒绝向物管公司缴纳费用。

四川纵目律师事务所王英占律师也表示，未销售的车位产权在开发商手上，开发商可以自主定价，但《物权法》规定了小区停车位应优先满业主的需要，如果其定价严重高于周边小区，就会导致业主租不起，这显然违反了物权法关于配套的车库、车位优先满足本小区业主需要的规定。当然，开发商也不能无节制地涨价。如果车位租金本身就很低，也是可以适当涨价的。通常情况下，物业公司只是代为出租，最终的定价权还在开发商上。物业费是物业公司基于向业主提供了物业服务来收取的费用，其与租金是两回事，业主不能以车位租金涨价来拒付物业费。对于租金，在合同期内是不能涨价，业主可以以此拒缴多出的租金；合同期满后可以适当涨价，业主无权拒绝。

车位租金的调价问题有着一定的普遍性，那这一价格的调整又到底该如何进行呢？实际上，成都市住房和城乡建设局于2019年5月23日公布的《关于进一步规范住宅小区机动车停车服务收费的指导意见》（征求意见稿）已有提及。开发建设单位在商品房项目首次销售前，应合理制定本项目车（库）位租售方案，并在销售现场予以公示。住宅小区停车费价格涨幅环比高于CPI月涨幅的，开发建设单位或受托人应与业主委员会或业主代表协商价格调整方案。

而如果协商存在较大争议、无法达成一致意见的，当事人一方或双方可向属地人民调解委员会书面申请调解或向属地政府有关部门申请进行行政调解，经调解达成的调解协议可向人民法院申请司法确认；仍无法达成一致意见的，可向人民法院、仲裁机构提起诉讼、仲裁。

红星新闻记者 杜玉全 摄影报道

编辑 张莉