哈喽，各位好。之前哥给大家介绍过，五年时间房价翻了近一倍的通州区还有没有适合刚需上车的项目。答案肯定是有的，但项目数量甚为稀少。而作为通州马驹桥唯一一个限竞房的金悦郡就是其中之一。而且，今年金悦郡获得了第15届金盘奖——“北京赛区年度最佳预售楼盘奖”。不过这个预期非常不错的项目最近降价了！
项目均价33500元/平。
而项目限售均价45446元/㎡，最高单价不超过49990/㎡。
目前项目还推出了“双十二”特价房源，单套最高直降89万元！总价184万元起就能拥有一套小一居。
对比周边台湖和亦庄板块的新房，这个价格还是很有诱惑力的。
不过这样的新盘真的适合刚需吗？血拼哥找到一些信息跟大家分享一下：
总价“刚”
之前对于想要在亦庄置业的刚需来说，若预算在300万-400万之间，选择空间并不大。马驹桥二手房数量多，大多都是10年内的次新盘。而现在，金悦郡是区域内总价最低的新房，184万起就能上车，300万左右就可买三居！对于久久未有住宅新盘供应的马驹桥来说，还是有竞争力的。
而且该项目还是百分百产权的限竞房，预计2022年下半年带装修交付。当真是100%刚需盘！但是，不着急，咱再看看其他方面。
网红户型
项目共规划31栋楼，分为南北两地块，首期开盘2#3#4#7#楼栋。总户数体量大，约1700户，都是小高层洋房产品，一梯两户，南北通透，且还配建一个4000平米的幼儿园。目前主推72平两居，87平三居，118平米四居。
72㎡两居户型比较方正，空间利用率高。南向是主卧和客厅、北向一个次卧，次卧空间面积很大，将近12平，在市面上比较罕见。此外南侧客厅和主卧赠送双飘窗，非常适用。但美中不足就是厨房不是U型厨房，窗户比较小，另外卫生间没有窗，通风性可能也会差点。
87㎡三居采用了目前市面上最受欢迎的三面宽户型，双卧室+客厅朝南。客厅和餐厅中间无遮挡，视野上会比较开阔，敞开型的U型厨房也使得操作空间更加充裕。赠送部分也相当多，首先是南侧的三个飘窗，其次是北侧书房，将近三分之一的面积通过设备间手法赠送而来。
另外87㎡的双面宽三居采用的是经典的小三居户型布局，中规中矩，同样有两个飘窗+书房设备间赠送，大大提高了得房率。而且次卧设立了衣帽间，生活上更加方便。客厅不仅有超大飘窗赠送，更有180度采光设计。
118㎡四居也是三面宽设计，除了87㎡三面宽户型所有的优点外，还做到了全明格局。主卧还带有浴缸，两个卫生间和厨房都带窗户。赠送部分也都有，赠送三个南向飘窗+书房设备间。
可以看出，项目在产品价格上不仅刚需，在产品的设计上，也有好的户型和高的空间利用率，实际得房率82%左右，对刚需购房者来说是个好消息。但刚需买房还要重点关注项目配套与交通。
交通痛点 配套资源紧张
提起南六环外一点点的马驹桥，最让人揪心的还是交通。这个区域一直没有轨道交通，项目北侧距南六环约900米，但六环路又将区域一分为二，目前最近的地铁站还是亦庄线同济南路站，距离4公里左右。在附近1000米处的公交站坐上大半个小时的公交才能到地铁站，属实是有点心累......
不过未来地铁21号线（S6号线）也就是北京两大机场的联络线将在马驹桥镇设站，距离项目约2公里。好像乍一看，改变了通勤距离，还有希望？但转念一想，这条地铁是个大外环啊，届时进城还得换乘，也得浪费不少时间。马驹桥交通不仅是个痛点，配套资源方面也是紧张，尤其是教育资源。离项目大概500米处有金桥幼儿园和金桥小学，均为公立学校，且金桥幼儿园紧挨着金桥小学，步行大概10分钟即可到达，可谓是实现了区域内十二年全周期优质教育资源毗邻。
但是项目周边现有商品房较多，且都是大体量，居住家庭估计也有15000户以上；而公立学校入学名额的紧张程度，是每个家庭都不会放过优先名额的争夺。主要是附近的公立小学只有马驹桥金桥小学，且距离金悦郡最近的合生世界村E区，入学顺位是靠后的。那金悦郡是否会同样受到划片影响，具体还要看实际的划片情况。
同时商业配套与医疗资源也是显得尤为紧缺。离项目最近的商场是560米左右的中邦newlife广场，和对街的永辉超市，步行10分钟都能抵达，虽能满足日常生活的需求，但选择性比较少；或者若不嫌弃距离远的话，跑到2.1公里外的百尚生活广场也可以....但相对医疗资源来说，你不想去周边卫生所的话，也暂且只能去距离最近的2.1公里的通州第二医院，或者是2.7公里外的马驹桥中医医院，而同仁医院....还在5公里外呢。
不过除了以上的这些问题，更值得注意的是“双限购”。
有行业人士指出，虽然马驹桥部分区域已经被划入亦庄，但现阶段行政划分上还属于通州，所以仍要执行“双限购”，这也是刚需困扰了很久的地方。整体来说项目总价虽“刚”，且产品力也较好，但马驹桥出行痛点尚未得到解决，周边的配套虽说能够满足日常生活，但也尤显资源短缺与紧张。
不过项目周边有大片空地待开发，未来区域发展也有价值兑现的空间，也可以期待一下。对于刚需来说，若没有“双限购”的阻拦，可能会是一个好的上车机会，所以刚需也可以多关注一下。
你还想看哪个项目？评论区告诉哥们儿，哥们帮你跑！
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