北京楼市:这些保值差的房子聪明人都不买,你还在买吗?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥您好！在门头沟区预付定了西山燕庐的161平方米的房子一套，但是得卖掉目前在丰台（四环边）的住房，用孩子的指标，还要贷款约400；孩子结婚就只能住石景山区买的商住loft房；想要退掉西山燕庐的房子，买青龙湖附近的房子，还想卖掉商住的loft，虽然很难卖；当然也需要贷款约300；但是可以留下丰台的现有住房，给孩子留下未来的婚房。很纠结，现在应该怎么做？

回答：西山燕庐比较适合门头沟本地人，不建议买给孩子做婚房，位置偏； 青龙湖比门头沟好一点，但也不是好选择。 买房地段很重要，太偏只能自住，保值效果较差， 很有可能跑输大盘。 买新盘，石景山可以考虑禧悦学府、中海寰宇天下。还有亦庄的几个新盘也不错。二手可以看一下朝阳 朝青、双井、百子湾板块。具体更多价值高的区域及楼盘详见内部分享。

提问：成哥你好！入手东恒时代二期的三居，比苹果南区、首城国际是否可行？朋友推荐海淀区公主坟的法拍房大三居，值得入手吗？自主保值学区房功能，这几个楼盘哪个更符合？

回答：首城国际、东恒时代、苹果南区这几个在升值中没有明显的差异，非要选一个的话，首城国际好点。 法拍房如果没有专业人士帮助不建议普通人买，坑多。

提问：成哥您好，北京首套首贷，预算四百多，首付两百。看了亦庄几个限竞房，包括台湖金茂悦。亦庄那边几个盘都说自己是人大附学区，但未来zf怎么划片还不确定；台湖金茂悦靠地铁17号线交通便利，但附近新规划有个垃圾场，还引起了维权。

回答：台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划其他都没有什么规划，投资不合适，而且金茂悦的价格还不如买通州核心区。 台湖金茂悦自住可以，但保值略差。 可以去看看远洋或者经开汀塘、中海寰宇时代。具体更多价值高的区域及楼盘详见内部分享。

提问：成哥，看到公园悦府三期新房有顶层三居两卫户型，公园悦府新盘如何，因为只有顶层的三居户型了，不知道靠谱不？是否这范围有其他的合适楼盘？ 如果购买新盘凑首付，有什么操作方法？建议卖掉首开吗？

回答：公园悦府属于回龙观商圈，自住还不错，不过单价5+逼近6，在这个地段已经偏贵了，后期保值一般。 如果筹首付不建议卖，你的流水充足抵押掉会更好。

提问：成哥你好，非京户，准备买房，是在亦庄或者昌平换一套大的，还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的？应该如何决择，麻烦成哥给个主意。

回答：建议置换一套大标的，两套小的都买上车盘，居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的林肯公园，回龙观的国风美唐。具体更多价值高的区域及楼盘详见内部分享。

提问：成哥您好，首付预期180-200，需要自住兼保值，看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？老房子是否需要担心房屋质量问题？新房：新天地，中海寰宇，哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？

回答：单价到8溢价太高，从保值角度来看不推荐，7左右可以考虑，老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好。00商品房=95公房>五环外新房。

提问：成哥您好： 着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下： 东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下； 婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还。老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房，父母担心2020年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。

回答：鲁谷更多是养老院片区。 密度不高，街道干净，到处都是公园，社区配套发达，但没有现代商业，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。 但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。 依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。 4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。 北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。 北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。

提问：成哥好！在草桥未来上层有市场价800余万三居一套，子弹900。目前两种方案：一是改善为主，卖掉草桥房子，在昌平城区置换1200左右别墅，余款400投资其它升值率高的小户型房产。目前别墅看了富泉花园独栋、中海尚湖世家叠拼、观山悦联排、顺驰林溪双拼。二是草桥房子出租不卖，月租金8500左右，在昌平贷款买1000万以内的房产。三是将未来上层房子置换到天通苑或回龙观，在昌平贷款买1000万以内的房子。 请问：草桥未来上层的房子什么时候出手，与回天地区比哪个升值空间更大？回天地区哪个小区最适合投资？昌平的几家别墅哪个更适合改善且保值？

回答：草桥未来上层建议保留，回天和草桥区域差别不大。 昌平看下 天通苑顶复、国风美唐、金域华府、智慧社。 远郊别墅这种需求很小众，风险性高，金融性差，保值效果并不好，这几个里面推荐中海尚湖世家。具体更多价值高的区域及楼盘详见内部分享。

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