北京楼市:天通苑和望京哪区强?看完这篇就清楚了!

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提问：成哥您好！看您一直推荐天通苑和望京，这2个区域分别对应哪种买房人？该怎么选？是看预算吗？本人双胞胎小孩4岁，现租房住15号线北沙滩站八高东侧，自有60平米同一小区内，有西城情结，家里人多东西多喜欢大面积，一直住在北边，打算买德胜学区学票加天通苑大面积或望京，上学后附件租房住，这样是否合理？

回答：预算700内可以考虑天通苑顶复，700 以上望京更好。自住品质生活配套望京肯定更好 德胜学区+天通苑自住 方案没问题，可以将自有房先出售掉。如果能接受朝阳的学区，也可以自住+学区 一套满足需求，朝阳的学区溢价相比较小。

提问：毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右 为了工作交通方便，目前看的是望京区域 现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平； 但学区方面比较疑惑：对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学，初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？ 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房应该选择哪里？

回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题。更多分析详见内部分享！

提问：成哥，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。 天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。 17号线开通，可以直接接驳东二东三环。 13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。 天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：成哥您好！看了天通苑东区几套房子，有东二区的板楼顶层复式、三居、两居，有些问题想请教一下您：基本小户型与大户型房价上涨的数值是差不多的，从上涨率来看，怎么变成买小户型更值得？ 您推荐的顶层复式单价确实便宜，但由于是非普，税费较高，加上来天通苑的基本都是纯刚需改善的人，造成了房价与130多三居室没贵多少也卖不出去，等我将来卖的时候税费还是那么高，那投资顶复意义还大吗？

回答：天通苑200平以上总价650以内的性价比是最高的。回天是北京最大经济适用房居住区，当下的低估与交通、配套和周边产业匮乏以及人员结构有关，所以造成总价约束，总价600以上很少会看tty，但随着未来科技城的落地和望京互联网产业的成型，交通和配套的完善对于卧城的天通苑都是利好。 人员结构的更替购买力的提升，当下的流动性带来的价值低估会在未来被回归，流通性充足后也就没有套利的机会，加装电梯反而有暴击的可能。

提问：您好，本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升值，应该考虑什么样的区域和户型？

回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居。更多区域和户型的分析详见内部文章！

提问：成哥您好。非京籍。无购房资格。但想现在上车。住望京。一家三口。燕郊和杭州各一套房，有贷款。自己开店纯利润一百左右。子弹140。媳妇家能另外凑900。打算北京买商铺投资兼自用。想问是把燕郊杭州两套房出售凑450再上车还是那两套不动？现在上车住宅和商铺是否合适，住宅和商铺有推荐吗？目前住宅中意望京和东面。亦庄也在考虑范围内。怎么配置更合理？

回答：燕郊和杭州两套可以保留，你们1000+的资金租后上车一套住宅。商铺投资回报都不如住宅，个人并不推荐。北京住宅现在上车就合适 3. 望京可以看下融科橄榄城、宝星国际、慧谷阳光等，双井、首城国际、乐成国际住宅你需要先解决购房资格问题，可以想办法办理工作居住证或者公司资质入。

提问：成哥好，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。

回答：天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平\/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年。大连可以出售，不建议长持，其它可以保留。

提问：成哥你好！一直看望京、酒仙桥、朝青区域。根据预算最后聚焦在望京花园东区、卡布基诺、国美第一城2、3期，这三个小区分别有什么优劣势吗？

回答：酒仙桥位置和环境都一般，先排除掉。望京花园的学区和周边的环境比国美好，国美的物业比较一般，但国美的价格相比望京花园低一点，还有优势就是房龄新一些，但是望京花园本身也带电梯，不算太旧，另外望京板块的天花板会更高。推荐优选望京花园备选国美第一城。

提问：成哥您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前年入一百万，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位。

回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。建议少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，具体分析详见内部分享！

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