北京楼市:投资不建议看学区房,风险高,建议不要轻易冒险!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好。北京户籍，名下一套四惠桥的华贸公寓小户型，大概540万，租金11000每月，先住在单位亦庄公租房，手里约80w，想变现在投资一套升值潜力更大的房产？是东城学区房还是朝阳别的房产？能推荐一些楼盘吗？

回答：投资不建议看学区房，受政策影响大，风险较高。投资选择无学区属性的板块最佳，出掉华贸公寓，加上手中资金看一套800-1000的标的比较稳，如果月供能力强，全款抵押方式入一套1000+的也可以。看下望京、橄榄城、宝星国际、慧谷阳光、季景沁园，双井首城国际、天之骄子等。具体更多推荐可参考内部分享！

提问：需在海淀购置房产，不自住，可出租，近几年内不出售，需要购置保值加增值的投资性好的房产，请问成哥在哪个区域选购比较好？麻烦成哥推荐可行的区域或者具体楼盘。另外马连洼价格为什么比上地低？有投资的必要吗？农大附中家属楼怎样？

回答：不知道你的预算情况，马连洼没什么学区所以价格便宜点，因为海淀大部分都属于学区溢价，投资不要选过重学区属性的板块。建议看看马连洼、四季青、西北旺附近的二手房 农大附中家属楼性价比一般。

提问：成哥好。 海淀知春里小区塔楼一居，准备卖掉原小区置换个小两居，改善居住环境，将来儿子结婚也可勉强作为婚房，若儿子不想住就再置换。想把范围扩大到马路南边紧邻的”双榆树北里”。据说双榆树北里小区对应的小学比知春里要弱一些，将来保值性要差些吗？ 这个”危险地段”的双榆树是指包含知春里小区在内的双榆树商圈还是指具体的双榆树小区？为什么是危险地段？

回答：“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。如果是刚需学区房 那就总价最小原则入。你们现在没有学区需求，可以认为是投资需求，选筹上双榆树需要精挑细选，推荐看下清河的次新房，比如观景园、莱圳家园，或者天秀花园。具体更详细的推荐详见内部文章！

提问：成哥你好， 我和我爱人在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前手头大概有340万的存款，两个人都在互联网做技术类工作，北京户口，都过了35，目前工资收入还可以，出于从对个人资产的保值，以及小孩未来上学的考虑，还有对未来职业不确定性的担忧，打算看看附近的房子，结合中介的推荐，我目前关注度高的是两个小区： 1. 回龙观金域华府二期三期二手房，110平三居，550-660万； 2. 北清路附近的万橡悦府89平三居一手房，总价420-460万。希望成哥给些建议，比如该优先学区还是保值，现在出手合不合适，哪些地段，哪些小区适合我们？

回答：金域华府品质还行，学区是育翔、161的昌平分校，万橡悦府性价比还不错但没学区。未来2-3年你们的资金积累能到300上下，这次就选择投资万橡悦府，孩子需要学区时，再去置换。如果资金不确定，那现在就考虑学区比较好，想入好点的学区可以看看上地片区，基本无坑， 例如上地X里。具体地段和小区推荐详见内部！

提问：成哥好！去年刚结婚，今年孩子出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗？另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？

回答：东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青。短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资。需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回。

提问：您好，成哥，首付200万左右，有没有合适学区房推荐，初中。

回答：你好，主要是小学+初中 目前看陈经纶帝景、陈经纶嘉铭都不错，但是这俩小区总价高 “平民”小区，总价600w左右或者以内的，芍药居的人大附还是不错的，另外慧忠里的朝外也不错，总价也可以。

提问：京户家庭目前只有一套西城区二环内的老龄房，无贷款，考虑卖掉在1200左右，手上有子弹200。现在想有两套房一个自住，一个用于投资。问题：卖掉西城区的老房子，有必要赶在731之前卖掉吗？卖掉后是否可以买通州的？想在顺义大兴或通州买套环境好的三居以上自住房，再投资在望京买一套。不卖掉西城的老房子用来抵押全款买一套自住房，西城的房用来保值。您觉得哪个方案好？另外，明年孩子满18岁，是否也具有买房资格？您觉得怎样规划投资更好？

回答：建议卖掉西城，因为学区属性太重，投资有一定风险。 然后全款抵押入一套自住盘，通州可以买。 孩子18岁可以买了，望京投资盘可以用孩子的sfsd入。

提问：成哥您好，1.想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近，目前适合换房吗？换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园。丰台五里店那块看了彩虹家园，还看了石榴庄南北理，还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗？或者您帮忙推荐一下其它的也可以。

回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区； 2. 建议看大兴、保利春天里、金融街融汇 、丰台、中海御鑫阁。房山不推荐看。更多推荐详见内部分享！

提问：成哥好，目前住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学，现在比较迷茫，要是买个学区房，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，学区房短期不一定能增值。您有什么建议？想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产，在外地有贷款。我在北京的第一个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？

回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担最小风险，北京房产投资基本不看带学区。西城风险更大不建议看，还是以海淀为主。

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