北京楼市:北京VS深圳,这个地方发展潜力更大!

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提问：成哥好，刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘。

回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新，十里堡到青年路一带大面积次新。

提问：成哥，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力更大？

回答：反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。 深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。短期看政策，要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，想买一定要找到价格合理的盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回再入手。买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。 只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。 楼市上涨，核心原理是纸币的印刷； 只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会； 至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。

北京有着特别的优势： 所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。 在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。 北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，北京对整个北方城市是没有对手盘的。 放到全国，北京的房价未必是涨得最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。 相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。 每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：成哥您好！现在北京，离婚的话有sfsd资格，可以买北京的房子，但是我又很看好临深比如东莞的房子，很想买，但是买了北京的sfsd资格就没了。不过我老婆有房不担心住的问题，而且近期北京人口一直在流出，如果纯投资角度，到底是买东莞还是买北京呢？

回答：东莞是一个没有中心区，极度扁平化的城市，虽然未来会不错，但相比北京依然差一级。最好的配置是北京+深圳，满足这个要求再看东莞都不迟。具体更多分析详见内部！

提问：成哥您好，杭州 or 北京，sfsd, 180万左右子弹，已有北京购房资格，公积金可贷80左右，薪资流水3-4万，换完房再辞职出国，纯投资，求保值，增值。纠结北京上车还是去杭州落户，买房等长线升值，如果是北京，按子弹，能买到总价450左右的房子，纯保值、投资角度，求成哥推荐一些板块，小区。

回答：肯定优先北京上车，推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内，避免压力过大。更多板块和小区推荐详见内部！

提问：成哥您好，无户口刚拿到北京工作居住证，手上现金300，税后家庭月收入5W，外地曾有贷款记录，属二套。想买北五环沿线两居，首先考虑小学学区，如果有投资属性就完美了，倾向昌平、朝阳，个人认为海淀好学校没有户口进不去。麻烦推荐一些二三流小学学区房。能否考虑共有产权？望京、西三旗、回龙观、天通苑，如何排序？

回答：推荐望京片区： 陈经纶中学分校在望京学区综合实力最强，中考成绩在朝阳区前五。 望京实验学校、首师大附属实验学校、北师大三帆中学朝阳学校的中考成绩在朝阳区排名也比较靠前。 花家地实验小学是朝阳区老牌校，市重点，建校时间久 共有产权自住可以，想有投资属性就别选 望京>回龙观>tty>西三旗。更多分析详见内部！

提问：成哥好，能谈谈东莞、惠州、佛山三个地方，哪个地方最具投资潜力吗？

回答：广东适合投资的城市： 第一梯队：深圳、广州；第二梯队是：东莞、佛山；第三梯队是中山、惠州、珠海等。 深圳广州一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城。 东莞临深圳，有华为大厂支撑。 惠州市环深入坑标配，属于天量供应，二手房找不到接盘侠。

提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，成哥你怎么看？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 最早起购买的客户，拉长到今天看，收益也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年翻倍，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。

提问：成哥好，家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。 买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，是否需要多建点？

回答：4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。 都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。 资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。 先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。 资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。 把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。

提问：成哥，你好！子弹200万，投资北京好还是重庆好？购房资格都有。是建议投资北京哪个区域或者重庆哪个区域？北京算二套，重庆算一套。

回答：子弹200，优先北京，一线和二线城市涨幅量级不一样 二套资格全款抵押的方式可以入手400-500W总价的标的，重庆太便宜，子弹30以上就可以建仓，未来有闲散子弹再考虑重庆。北京重点朝阳区，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥好，2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但之后房价基本不动，现在1.4万左右。很多人分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大厂买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否正确？或者有更好的选择？

回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高， 未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数。更多分析详见内部！

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