鸿坤集团李雨龙:转型升级,全面构筑产业生态创新发展蓝图

2020年12月10日至11日，鸿坤资本板块鸿坤财富首期“探访优质标的”系列活动在北京圆满落幕，鸿坤财富及鸿坤集团高管共同出席了本次活动。现场，鸿坤集团常务副总裁李雨龙先生为投资人分享了鸿坤产业不同园区的经营模式以及鸿坤产业的战略思路，揭示了鸿坤集团深耕“创新型城市运营商”道路上的发展脉络。

|鸿坤集团常务副总裁李雨龙先生在开幕式上做分享

以下为演讲实录：

01.宏观政策演变

今天我分享的主题是“转型升级，全面构筑产业生态创新发展蓝图”，这是基于近四五年来整个房地产行业的政策变化，鸿坤集团在探索的一条路，也在沿着这条路往前走。要想理解围绕着国家的发展战略，鸿坤集团是如何一步步探索的，要先来看宏观环境。

随着国内地产行业发生的巨大变化，地产投资标的也在不断演变。从2011年到2013年，房地产行业发展迅速；从2017年到2019年，在都市圈、城市群效应的带动下，地产资产的价值得到了极大的凸显。在这个过程中，从2016年起，国家提出“房住不炒”的政策导向，如今已坚持了四年，并写进了十四五规划，“房住不炒”成为未来的一个长期趋势。

如今，中央推行的房地产政策强调以稳为主、因城施策，使得一线城市、二线城市再到三四线城市的政策都不同，给投资人的认知和房地产投资的需求偏好带来了很大的影响。

今年的疫情对各行各业都造成了冲击，房地产业和产业地产业也是如此。但GDP第二季度由负转正，经济持续恢复，基建和地产投资恢复较快。相对全球来看，国内的制度和体系对于经济的保障是一个明显的优势。

具体而言，固定资产投资持续回升，基建、房地产和高技术产业投资增速加快。从整体来看，房地产投资在GDP中的占比趋于稳定，和工业经济协同发展趋势明显。在经济复苏过程中，包括医药、计算机、电子商务等在内的高新技术产业投资尤其突出。

在新形势下，催生出多元化转型升级的新机会：

第一，结构化发展红利。聚集都市圈、城市群带来的人口、土地、产业等要素聚集。

第二，存量改造。城镇老旧小区改造和社区建设，工业园区改造升级、提容增效。

第三，产业深耕。聚焦新基建、科技创新等产业新机遇，深耕产业链上下游。

第四，精细化运营。由粗放型经营向精细化运作转变，提质增效，向管理要利润。

因此，房地产上半场的机会点是增量开发、效率和资金，而下半场则是存量运营+产业深耕。

|“探访优质标的”活动开幕式现场

02.鸿坤产业的空间布局

2018年，中共中央国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》明确指出，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展；2019年2月19日，国家发改委公布的《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》首次明确了都市圈的概念，标志着中国进入城市群、都市圈时代。城市群和大都市圈成为国家经济增长的重要载体。

无论从国际惯例还是如今国内各城市的发展来看，京津冀、长三角、粤港澳大湾区几大都市圈基本上占据了中国绝大多数的GDP、人口。新基建、内循环、数据化这三个关键词在疫情后反复被中央和各个地方政府提及，在疫情影响下，“新基建”成为后疫情时代打通“内循环”的重要发展引擎。

未来，鸿坤产业聚焦的三大核心产业方向分别为智能制造、数字经济、生物医药，这几个板块也是目前国家新基建所依托的重要产业，崛起的趋势非常明显。

鸿坤集团很早就选择了在都市圈布局，如京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等区域。鸿坤集团从2002年进驻地产行业，2007年进驻资本行业，2014年进驻产业领域，并于2016年整合形成鸿坤集团。在此基础上，鸿坤把生态链尽可能拉长，使各板块相互促进，实现“1+1大于2”的效果，形成战略合作聚焦的优势圈。

要实现鸿坤集团的理念“让人们住的开心，让城市充满活力”，第一步要搭建居住的合适载体，其后再给这些载体和周边载体赋予更多内容，如娱乐、休闲、就业等，让居住环境充满活力。为此，鸿坤集团确立了“轻重并举”的发展战略，全面构筑企业生态创新发展，向全行业开放优质IP资源，向全领域输出代建代管服务，以发挥各方专业优势合作共赢，专业服务助力伙伴解决问题，实现资产增值与价值最大化。

|“探访优质标的”活动开幕式现场

03.鸿坤产业的发展战略

鸿坤产业是作为鸿坤集团旗下面向未来战略、实现“创新型城市运营商”，为构筑可持续发展动力而成立的重要业务板块，以产业投资、产业开发、产业运营三大业务板块，全面构筑产业生态创新发展格局。目前在京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群共有16个运营园区，园区管理规模达350万平米，聚焦六大产业方向，依托五大产业服务平台。

目前，鸿坤产业整体业务模式有两种，一是助力资产增值、实现服务创收，聚焦三大核心产业方向，深耕产业链招商，实现服务增值，快速盘活存量园区项目；二是轻资产管理输出，全国增量拓展，积累全链条产业园区落地及运营经验，轻资产管理输出。

在鸿坤产业聚焦的三大核心产业方向——智能制造、数字经济、生物医药中，智能制造产业的代表是机器人产业。我国机器人产业正进入高速增长阶段，机器人市场规模年均增长21%。中国工业机器人占整个机器人行业市场份额的66%，占全球产量的1/3。“机器换人”的大趋势成为中国制造业发展的重要主旋律，同时“新基建”指向工业互联网，利好机器人及自动化，且疫情加剧用工荒，加速了机器人设备投资。

鸿坤产业结合目前的产业发展潜力，选择重点布局核心零部件、系统集成、应用服务这几个模块，承载这些产业的园区主要是鸿坤·西红门智谷和鸿坤·创新中心，目前已有航天钧和、航为高科等航天集团下属的核心企业入驻。

鸿坤对于智能制造产业集群的打造，基于龙头落地，积极推进科技成果转化平台搭建，撬动产业生态活力，从而吸附智能制造中小企业聚集，推动智能制造创新孵化基地落地，建造智能制造技术人才培训基地和技术成果展示交易平台，为园区做进一步的增值。

对于数字经济，鸿坤产业重点关注5G、AI、工业互联网、大数据等数字科技领域的发展潜力。5G是未来10年重要的经济驱动引擎，预期对GDP拉动规模超6万亿；“5G+工业互联网”再度升温，工业互联网将突破万亿规模；借力工业投资复苏，AI+工业制造有望迎来新增长；鸿坤产业也同样重点关注大数据的行业应用。目前承载数字经济的园区主要是鸿坤·云时代和鸿坤·金融谷。这类企业的需求主要以办公为主，园区未来将利用好税收、补贴、专项激励等优惠政策助力企业发展和增值。

对于生物医药，在政府投入、政策监管等多方面影响下，医疗器械市场呈现爆发式增长态势。从医疗设备分类来看，IVD、高值耗材（心血管介入、骨科等）、医用设备（医学影像等）设备市场规模相对较大。未来，鸿坤产业的生物医药园区会专注于医疗器械研发生产和经销服务。目前承载这类产业的园区主要是鸿坤·国际生物医药园及鸿坤· 生物医药谷，已经入驻了原肽干细胞、海德航宇、依诺泰药物化学技术有限公司等代表性企业。鸿坤产业也在积极与北京中关村生物科技园等政府主导的园区展开密切合作，打造区域医疗器械+智能制造产业联动生态圈。

经过几年的发展，未来的产业园区更多的是要依托载体为产业发展提供支持，为客户和企业提供增值服务，推动产业发展，园区才能创造更多价值。