明年房价增幅5%?这种预测有点想当然

明年房价增幅5%？这种预测有点想当然

由中国社会科学院财经战略研究院推出的《中国住房发展报告（‪2020-2021‬）》于12月21日发布，报告预测2021年中国楼市总体有望延续平稳，全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高。

虽然报告也认为，房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。但是，笔者认为，报告仍然有点想当然，没有认识到明年房价最有可能出现两极分化现象，且两极分化的矛盾会日益突出，对调控的“精准性”、“针对性”要求会越来越高，大城市的房地产市场发展目标需要做较大调整，需要更加重视发展住房租赁市场，而不是目前的发展格局。

事实也是，眼下的房地产市场，实质是暗流涌动，特别是开发商面临的资金链压力，是未来影响房地产市场走势最为主要的因素之一，而管理层把发展住房租赁市场作为解决大城市住房问题的主要手段，则是房地产市场发展需要特别关注的方面。忽视这两大方面的因素，继续按照传统的评价和预测方式，是很难对明年及以后几年房价的变动做出合理预测的，是容易给购房者造成误导的。

必须注意，在政策的持续收紧下，开发商的日子是不太好过的，资金链正在成为开发商能否平稳运行最关键的问题。尤其是管理层对互联网金融平台的监管力度加大、要求提高，更是给那些通过互联网金融平台寻找融资空间的开发企业，卡断了一个重要通道，融资的难度更大、压力也更大。在这样的情况下，资金链矛盾也将更加突出。只要管理层不“放水”，开发企业就只有通过降价售房回笼资金来缓解资金链压力，解决资金矛盾。否则，就有资金链断裂风险。而此举，必然会带动房价的整体下降，而不是上涨。

这里，特别需要强调的是，今年以来，已有包括恒大、苏宁在内的多家房地产头部企业传出过资金链断裂的消息。虽然相关企业都及时辟谣，也确实没有发生资金链断裂问题。但是，无风不起浪，如果企业资金链很顺畅，账面现金很充裕，是不可能传出这样的消息的。所以有这样的消息传出，必然是有某些方面的苗头的。

头部房企尚且传出各种资金链方面的负面新闻，一般房企、尤其是中小房企就更不用说了。在这样的情况下，房企怎么可能再像过去一样死杠房价，不降价售房回笼资金、确保资金链不断裂呢。只要房企降价售房的动力被激活，房价下跌就是大概率事件，所谓的房价继续上涨，且增幅达到5%，就只是想当然。

当然，由于不同城市对住房的需求能力不同，一线城市的供需矛盾依然比较突出，特别是深圳，呈现十分强烈的住房供需矛盾。因此，房价上涨的内在动力依然很强，就算采取更加严厉的调控措施，也无法遏制住房价上涨的冲动，房价上涨的压力会很大。因此，最好的解决办法，就是通过加大租赁房市场发展，有效增加租赁房供应来解决。不然，大城市、中心城市的房价矛盾确实会越来越激烈，由此，还会带动其他城市房价的变动。

深圳提出的学习新加坡模式，无疑是比较有效的方法。一旦深圳的住房租赁市场得到较好的发展，对房价的影响也会带来积极作用。考虑到大城市、中心城市发展住房租赁市场也需要一定时间，因此，明年大城市、中心城市的房价可能会保持上涨趋势，只有个别城市的房价会出现一些反复。其他城市的房价，从总体上讲，可能要步入下降通道了，至少，增幅要会出现比较大的降低。而全国各大城市的整体房价增幅，应当维持在1%左右，房价继续上涨的城市会比今年减少一半以上，下降的城市则会比今年增加很多，真正形成整体格局趋于下降的态势。

这也意味着，地方政府在房地产市场调控问题上，必须把握好政策的尺度，既要防止房价恶性上涨，也要防止房价突然下降，避免给市场造成大的波动，从而推动市场平稳有序发展。比较理想的状态，就是保持多数城市房价温和下降、小幅下降、持续下降。