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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝精选提问
提问：成哥好：本人在南二环万博苑有一套目前离异，一个女儿11岁。北京一套房子，三亚一套贷款的，还有一套拆迁的没有下来。是否还有北京购房资格？125平米学区房子，目前价值1160万，有贷款200万。我想贷款出来去郊区买一套别墅，想买大兴榆垡的，离父母近，但是有点贵，河北牛驼的别墅可以入手吗？300多万。或者有好的投资建议吗？
回答： 拆迁协商上注明，您已经取得哪几套安置房屋，那么应该是已经用了购房指标的，要看协议内容。远郊别墅保值角度真不建议买，没人接盘的。可以看看近郊的次新，例如孙河买个三居兼顾自住保值也不错。
提问：你好，成哥，最近看到县城有个公寓在出售，想问一下县城的公寓可以投资吗？
回答：在县城，绝对要谨慎碰公寓。即便在上海、北京，人口涌入之多，公寓的总体收益也跑不赢住宅；杭州、南京、武汉、厦门等城市，公寓也跑不过住宅，而在县城，就不是跑得过的问题了，很可能是大坑。
住宅是获得房产增值，而公寓是绕开调控、有稳定的租金收益。公寓往往没有阳台，采光日照不好，平均一梯多户、租户多，商业、办公和租住较多，鱼龙混杂，不适合家庭居住，县城的公寓服务质量和物业，只适合短期或中期的中低端商务人群。需求其实不大，因此注定租金一般，增值差。在县城买公寓，简直是赌场和火场，风险较大而收益一般。
提问：成哥，您好！平谷线红庙站的开通，对这个片区会有多大的利好？能麻烦成哥点评一下这个片区吗？
回答：红庙属于原CBD计划东扩区的中心位置，周边多为70-80年代老破小公房，原先在CBD东扩计划披露时涨过一波了，后续随着北京定调疏解主城区、压缩CBD规模，已经悄然回调了。平谷线今年有望全线开工，24年正式开通，届时对慈云寺以东的沿途各站有明显利好，而红庙站由于毗邻的14号线金台路站和大望路站早已开通，且本身位于市中心地段，周边交通已十分便捷，因此地铁的利好并不明显。红庙的未来还是主要取决于北京何时重拾经济发展职能，放松五环内规划限制，从而CBD东扩重启，目前看远期有希望，五年内几无可能。或者再思考下，红庙的整体房价也不低，周边的热门区域这么多，为什么非要买在红庙呢？具体更多分析详见内部详解！
提问：成哥，你好，目前现金350，首房首贷，ZY财政拨款单位，公积金可贷120，自己不住，纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房，剩余资金做理财。该思路是否正确？还是尽最大努力买更优质房？如果要买老公房，有没有合适地段和小区推荐？
回答：就目前描述情况来看，你的标的设定太低，如果家庭收入每月在35000以上的话，其实我更建议采用公积金组合贷的方式购买650万的房源。这个价位可以买一套80-100平米的次新商品房。小区环境和户型都会比较好一些，区域建议选择朝阳的望京和朝青片区。如果是不想压力太大就买远一些的次新商品房，老公房无学区未来会跑输大盘。但是远就更容易踩坑，因为远、新、豪的大房子，很容易站岗。具体分析及推荐详见内部详解。
提问：成哥你好！别墅，洋房或改善型住房可以投资吗？前景如何？成都别墅会不会成为下一个风口。
回答：别墅是种奢侈品，投入资金较大，装修成本较高，租售比也不理想，当需要资金周转时，难以出手，只能持续站岗。
大部分的别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。流动小，金融属性也差。
目前只有较少的别墅有投资价值的，但却混杂在一个具有强烈迷惑性的市场中，需要专业眼光和经验来辨别，想要性价比高的别墅，就像大海捞针。
提问：成哥你好，之前看过你说不建议买回迁房，这是为什么呢？能不能说说回迁房不能买的原因呢？
回答：回迁房具有补偿性质，享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉。这也是很多人考虑买回迁房的一个重要原因，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。购买回迁房可能遇到以下问题：存在安全隐患；无法办理产权证书；可能出现一房多卖的情况；过户费用高。具体问题分析详见内部！
提问：成哥你好。想在成都给孩子买房，但近期一两年都会空置，这种情况是买有投资价值的公寓还是普通住宅？
回答：公寓一直不建议，许多人投资公寓是觉得它价格低，租金回报率较高，可以达到5%以上，接近国际平均水平。但5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要看房价上涨的收益，而不是租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，并不是明智的选择。
所以建议买住宅后期流动性更好，而且后期自住环境也比公寓舒适。短期1-2年不住可以空置，如果后期卖掉或长持可简装出租。
提问：成哥好，有一套五道口东升园的三居自住，也解决了学区。一套石景山的商住两用，总价200万出头。一套顺义石门地铁口的万科四季花城，总价450万左右。 现在考虑重新把资产配置一下，把商住两用房和顺义的万科花城的房都卖掉，手上有存款400万左右，贷款还可以最多500万。想买一套总价1200万左右的房，诉求就是保值和增值。是否有必要在这个时间点把顺义的房子换掉？如果换的话，麻烦推荐合适的片区及小区？
回答：顺义建议换掉吧，顺义本就是补张区，继续持有还是有可能跑输大盘，及时换筹才是正确的。1200 投资建议选择望京或双井，例如 橄榄城、东湖湾、首城国际、富力城 。具体更多适合的片区及小区推荐详见内部分享！
提问：成哥好，最近看到很多动辄千万级别的房子，这些房子以我的理解因为总价太高，所以感觉接手人群会少，应该没有那么好转手。那么随着时间的更迭，这些房子的未来会去往哪里呢，就像老北京的胡同里那样的房子，最终会变成什么样呢？
回答：具体是什么房子呢？ 二环内胡同平房，是一个单独的产品，缺乏金融属性以及流动性。 和老城区一起，逐渐衰落的IP，只有文青租客，没有鲜活的年轻买家。
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