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提问：成哥好，长期在上海居住生活，目前想在北京买一套房作为投资，首房首贷。 计划投资总价不超过700万的房子。想选西城的房子，计划看看玺源台，中海紫御公馆，朗琴园，也考虑东城的华龙美晟。想着靠学区的概念，买一个属于东西城区的原来价格相对没那么高的小区投资，房龄在10年以内的。还有一种想法是考虑朝阳，比如太阳宫一带 ，裘玛都这类小区。纯投资，想看涨幅潜力最大的房子。
回答：东西城的房子大多数和学区房沾边，所以学区的溢价比较大。如果房子的学区发生变更，房价会受很大影响，投资波动比较大。太阳宫附近的房价一直比较高，租售比也比其他区域高很多。周边的产业比较多，互联网企业的也大多在望京，这些产业的人才都会在周边区域购房。裘玛都这类传统豪宅起价高，上涨空间有被锁死的风险，单纯投资的话，买一套豪宅不如买两套小一点的次新商品房，国风北京，北纬40度都是不错的选择。
提问：成哥你好，目前房子在西城天桥附近，1981年的高层板楼，60平的两居，2016年12月底为了解决学区入手，现在小孩已上学，想换房，后面以投资为目的。 几个问题：1.因为受西城区多校划片政策的影响，感觉最近价格不如五一之后，不知道影响到底有多大，是不是真的要低四五十万才能卖出。 2.如果如中介所说——政策影响较大、目前买学区房的很多人在观望——那是目前就挂出去低价卖掉呢，还是等年底年初时供需关系会有所变化？ 3.中介的意思是换房不用考虑时间点，要涨都涨要跌都跌，有道理吗？
回答：1、你说的这个位置陶白片区的房子吗？如果是直升校那这次的影响确实是蛮大的，这几年直升校非常火溢价很高，一多校瞬间打回平均值。
2、目前西城的大部分购买力都转移到东城和海淀了，年底年初也不会有什么大变化。
3、西城现在绝对是阶段性低点，最起码等明年第一批多校的入学以后再说，因为多校执行第一年未必严格多校，有可能就近入学。如果这样那原来属于西城的购买力还会回来。另外从长远看，五、六年以后大概率大家都是多校了，价格也会回升。
关于换房，目前虽然是西城的低点但也是北京的低点，该换还是要换的。如果实在心疼西城房价，可以先通过其他金融手段再买一套，过两年西城房价好了再卖。
提问：北京孙河一套上叠值1600，租金25000，考虑孩子上学，想投资兼用学区资格，中上学区即可，9年制优选，北京二套资格，家庭年收入100左右，外地有俩套房贷记录，北京想买的二套自己短期也不住，想请教租金高，投资升值潜力大另有个中上学区做保值用，地铁近，选择哪里合适？另外孙河的房子是否售出置换？
回答：孙河现在是蛰伏期，等京密路动工还有一波红利期，不建议短期出掉；目前东西海比较好的直升校和九年一贯制，买了短期也上不了，奔25年后学位才充足，只能挑比较平衡、保底好的学区，可以挑海淀比较新的区域，万柳、上地、西城的德胜都有不错的选择。具体更多分析详见内部文章！
提问：我和儿子京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居，能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学；之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道是否合适。
回答：美景的两套房子都可择机出，后面最多跑平大盘，上点合适杠杆可以考虑换到亚运村看朝外或者嘉铭的三居。商住目前是最低点，出手不太合适，可以等等市场再好一点。如果不卖美景650想兼顾小学初中，只能看看芍药居两居，或者往上够一够太阳宫的土星园、新纪家园。望京是产住学一体优质区域，但较好的三居门槛也得1000左右，学区目前除了陈分都还不算朝阳区最前列，更在意生活品质的话，可以考虑。
提问：成哥， 家庭资产天通苑大三居，另现金600，现在想了几个购房方案，从投资保值+学区的角度哪个方案更好呢？ 1.置换望京的品质大三居，望京上学，留点钱投资理财；2.天通苑大三居保留，买入望京2居，幼儿园小学留在昌平，再去望京上学 以上哪种方案更好？ 另外麻烦评价下融科橄榄城，宝星华庭，国风北京，澳洲康都这四个小区，三居1000-1300的预算，两居950万预算，哪个入手更优质保值，居住体验好？单价多少合适？
回答：先说一下上学，上学的话建议就在望京上吧，教学质量还是比昌平强很多的；再说一下房子，望京1000-1300的三居室肯定比950的两居流动性和成长性上都好。朝阳区1000+的房子成交量大概占总成交量的6%，望京1000+的房子成交量占比达到了18%以上。
橄榄城和国风北京是四个小区里小区品质最好的，橄榄城风格更现代一些，国风北京小区中间一个巨大的花园。宝星华庭位置和户型都不错，小区维持的也还行。橄榄城、国风、宝星都是陈分望京实验学校，是今年新并入陈分的学校。澳洲康都是陈分利泽校区，教学质量相对更好一些。综合考虑个人更喜欢融科橄榄城。
提问：成哥好！非京籍，工作居住证，孩子明年上小学，准备在朝阳亚运村入手一套小两居学区房自住，自己关注的是慧忠里，安慧北里。去年外地进京，央企上班，出乌鲁木齐两套房产+自有资金共300左右，成都一套房产，外地有过商贷记录。您有什么推荐吗？
回答：陈分嘉铭桐城并校之后教育资源被稀释了一些，如果纯为孩子上学还是朝外更好一些。另外有一个思路可以看看望京，望京的陈分和三帆学区也不错，房子更舒服一些。300万的现金可以看看澳洲康都的两居室。具体更多推荐详见内部！
提问：成哥您好，孩子还有两年上学，手里有1000万，目前看了育英学校、翠微小学、中关村三小的学区。不知道该选哪，麻烦您给点建议。
回答：首先从学校角度分析，因为海淀1911之后多校了，2020年育英和翠微小学新买房的孩子都被调剂了。而中关村三小容量比较大，不光新买房的，非京籍也顺利入学；再从房子角度分析，如果月供能力充足，1000万可以买个1600万左右甚至更高的房子，三小这边可以买到环境和居住体验非常好的三居室，育英可以看看紫金长安，翠微附近貌似没什么房子。
如果总预算在1000万左右，三小这边勉强够个两居，育英翠微附近有老公房可以选。结合学校和房子的情况来看，由于育英和翠微被调剂风险太大，建议总预算在1200左右看看三小的两居或者1600左右买个三居。最后，说一下1911之后海淀热门学区的买房原则：房本时间越早越安全。
提问：成哥好！考虑海淀优质学区房，不考虑价格，但考虑学校+回报率。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子；大厂16年最高价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得有必要卖掉在北京买入一套纯投资房吗？
回答：如果不考虑价格建议买万柳，五一、上帝实验、中关村三小这几个区域单就房子品质和区位来说万柳是最好的。万柳有海淀区基本上最好的教育资源和居住舒适度，虽然房价很高学区溢价也很严重，但是由于片区的稀缺性就算万柳书院这种3000-4000万的房子流动性也还可以。大厂的房子择机卖掉，五年规划是说给想买的人听的，不过现在不是北三县出货的时机，最好等到北京下一波涨幅之后。
提问：您好，我从2004年就在东南小区居住，2008年老大出生，15年上中关村一小，明年老二上小学老大上中学，除了04年购置了一套东南小区的60平米两居外，在16年购置了一套知春里小区的80平米的三居，明年老二上学后想两套置换一套140平米舒适的三居改善，不考虑学区，目前考虑天秀及马连洼附近的房子，另外是否还有别的更合适的区域？
回答：两套都卖掉大概1400-1500万的现金。如果考虑老二上学方便点的话附近就是万柳和北航对面的小区，万柳学区好溢价高纯自住还是不建议考虑。北航对面的太月园，碧兴园可以看看，天秀马连洼上学不太方便，如果能克服的话居住体验肯定比四环里的区域好。百旺家苑、万科西山庭院还是值得看看的。具体更多分析及推荐详见内部文章分享！
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