构建新发展格局,稳定房价很重要

构建新发展格局，稳定房价很重要

根据国家资产负债表中心提供的数据，2020年9月底，居民部门杠杆率首次超过60%，达到61.4%，同期上升6.3个百分点。与此相适应，根据相关机构调查和披露的数据，在居民家庭财产中，70%来自于房产，其它方面的资产只占30%。

两组数据说明了什么呢，一方面，说明居民家庭财产结构出现了严重失衡，房产对居民家庭消费能力的影响已经越来越大，制约了居民家庭的正常消费，甚至影响了居民生活必须品消费；另一方面，居民负债在持续攀升，居民家庭不仅资产负债率在提升，且资产负债的结构严重不合理，负债对应的资产因房产比重过高而风险加大，家庭资产的流动性越来越差，支撑消费的动力越来越低。

尤其值得注意的是，居民资产价值的增加，并不是主要依靠财富增值带来的，而是房价上涨形成的，十多年前购买的房产，在其他功能没有发生任何变化，且按照折旧制度，价值应当下降的情况下，反而出现了大幅增值的现象。纵然可以把房产当作投资品，允许其出现增值现象，但也不能出现如此幅度的增值。显然，这是有水分的，也是有泡沫的，有水分和泡沫，就必然存在风险。尤其是近年来才购买了房产的居民，他们的房产大多是与房贷紧密联系在一起的，房产的价值与家庭的负债密切关联。这样的家庭资产结构，显然是不利于消费作用的发挥，不利于扩大市场需求的。

面对国际环境发生的巨大变化，特别是贸易保护和单边主义泛滥、针对中国高科技企业等的打压现象日趋严重，以及疫情对世界经济的影响，中央提出了构建新发展格局的要求。所谓新发展格局，就是加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的发展格局，过去那种市场和资源“两头在外”的格局已经难以为继，而应当把发展的立足点更多放到国内来，通过繁荣国内经济、扩大国内需求、挖掘消费潜力、畅通国内大循环为我国经济发展增添动力。

扩大国内需求，当然应当增强居民的消费能力和购买能力，让居民能够多消费、想消费、敢消费、能消费，从而有效发挥消费对经济的拉动作用。中央经济工作会议提出推动需求侧改革的新要求，很重要的一个方面，就是提高居民的收入水平，增强居民的消费能力。而如果居民增加的收入都用于购买房产和偿还房贷，那提高居民收入水平对消费的拉动力就会大大降低，消费对经济的拉动作用也会严重受损。

为什么美国等发达国家就业率上升就能带动经济同步上升，就业的效率越高，经济增长的速度就越快，就业越充分，经济增长就越稳定，就是因为就业对居民收入的影响很大，居民收入能够很快地转化成消费，从而形成良性循环。我国居民就业一直比较充分，过去，就业对经济的拉动作用也比较明显。尤其在卖方市场时代，就业对经济的拉动作用更为显著。但是，随着房地产市场的放开、房价的快速攀升，就业对经济的拉动作用就逐步减弱了。居民通过就业获得的收入，更多的被房产所吸收，被过快上涨的房价所吞噬，制约了其他方面的消费。显然，这是与新发展格局不相符的，是会影响新发展格局的构建的。

也正因为如此，要想加快构建新发展格局，就必须控制好房价，控制好居民的负债，降低房产在居民家庭财产中的比重，降低居民的负债率，让广大居民能够调节出更多收入用于非房产性消费，盘活居民家庭资产，加快居民家庭资产的流动，扩大居民家庭资产的现金流，从而有效转化成居民消费，而不是居民储蓄、居民偿债、居民惜买。

这也意味着，楼市调控是不可能放松的，不仅不能放松，还要依据构建新发展格局要求，对可能增加居民负债、影响居民正常消费的住房消费行为进行约束和规范。如央行、银保监会推出的房地产贷款集中度管理，就设置了两个上限，其中之一就是个人住房贷款余额占比，不再允许金融机构无节制地给居民发放住房贷款，而只能对刚需等发放住房贷款。

也许正是因为管理层在房地产调控问题上的不松口、不松手、不松绑，才使得房地产市场出现了实质性变化，尤其是开发商，不再死杠房价，就是因为资金链出现问题的，只能做出实实在在的降价行为。特别是二手房价格，一些地区已经持续下跌。如北京市，自2017年10月以来，已连跌了31个月。跌到一定程度，就会传导到新建商品房和其他地区，形成房价的整体下跌。

房价稳住了，居民的消费心理才能稳住，居民消费的顾虑才能逐步打消，消费的反弹力才能不断提升，从而真正形成消费对经济的拉动作用。那么，构建新发展格局的基础才会越来越坚实，国内大循环的作用也会越来越大。