招商蛇口夺得上海单价“地王”,预计未来房价卖13万才能保本

楼面单价 9.26 万！招商蛇口夺得上海单价“地王”，预计未来房价卖 13 万才能保本

一边是楼市调控继续加码，另一边是土地市场热度犹在。

2 月 9 日，上海拍出春节前最后一块土地——虹口区嘉兴路街道 HK341-06 号地块。经过竞价招标，最终该地块被招商蛇口以 56.66 亿元的总价竞得，楼面价达 92647.6 元 / 平方米，溢价率 20%。

据专业人士测算，该地块未来房价保本盈亏线在 13 万元 / 平方米左右；如果房价卖到 14 万元 / 平方米，开发商才有 10% 的毛利。不过《每日经济新闻》记者查询发现，目前该地块周边在售楼盘项目的均价在 9.8 万 ~11.5 万元 / 平方米。

招商蛇口夺得虹口单价地王

公开资料显示，该地块位于上海内环内，起始价 47.2 亿元，出让面积为 2.30779 万平方米，容积率不大于 2.65。按容积率 2.65 计算，起始楼板价约为 7.7 万元 / 平方米，为 2020 年以来上海住宅地块起始单价最高纪录。

地块东至 HK341-11 地块，南至三河路，西至虹镇老街，北至 HK341-04 地块。建筑面积 61156.44 平方米，建筑限高 100 米，住宅套数下限 570 套。

根据出让文件公告，该地块的最终有效申请竞买人超过 5 人，因此出让方式为竞价招标。根据进度安排，地块于 2021 年 2 月 9 日根据最终有效申请人数进行现场竞价或招标活动。

最终，该地块以总价 56.66 亿元、成交楼面价 92647.6 元 / 平方米、溢价率 20% 被招商蛇口收入囊中。

红点为本次出让地块大概位置 来源：百度地图

一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，20% 溢价虽然有点高，但并不意外，毕竟这么好的地段。9 万多元 / 平方米的楼面价，保本盈亏线在 13 万元 / 平方米左右。如果要讲究品质，未来房价至少在 15 万元 / 平方米。

上述人士表示，该地块未来房价至少在 14 万元 / 平方米，开发商才有 10% 的毛利。不过在房产调控的预期下估计很难达成，未来售价应该在 14 万元 / 平方米以内。

以该地块周边在售的新房项目为例，中粮瑞虹海景壹号的单价约为 11.5 万元 / 平方米，建邦 16 区二期均价约 9.8 万元 / 平方米，保利天汇前期均价约 10.99 万元 / 平方米。

值得一提的是，该地块要求配备 5% 保障房，80% 以上中小套，住宅套数下限 570 套。同时地块内应设置建筑面积不少于 3960 平方米的公共服务设施，包括行政服务中心设施 3500 平方米（计容），养育托管点 360 平方米（计容），生活服务点 100 平方米（计容），公共服务设施建成后权属无偿移交虹口区人民政府。

而就在去年 7 月 3 日，在此次成交地块西南侧的虹口区嘉兴路街道 HK271-01 地块，同样也是被招商蛇口以总价 44 亿元竞得，当时的成交楼面价为 81809 元 / 平方米（起始楼面价 63155 元 / 平方米），溢价率 28.4%。

热点城市成央企拿地主战场

不过，上述业内人士指出，在当下上海的房地产调控属于节奏密集阶段，应该向市场释放房价、地价稳定的信号。

但这块地释放的信息，结合周边现有房价水平，未来至少有 20% 左右的增长。也就是说，该地块未来房价至少在 13.5 万元 / 平方米以上。该人士表示，这可能给未来房价稳定的信心造成了一定干扰。

不过，一位 TOP20 房企高管刘红向《每日经济新闻》记者表示，" 即便地价高企，上海的限价政策依然不会放松。"

值得注意的是，此次角逐该核心地块的房企为清一色的国企和央企，除了招商蛇口之外，还有中国金茂、保利发展和建发集团。

对此，克而瑞研究中心总经理林波表示，央企还在积极拿地，尤其在去年四季度逆势加仓，相比前 8 个月的拿地增幅达 60%。尤其是核心热门城市的核心区域，成为央企主要角逐的战场。

林波预计，即便在调控之下，由于各家企业还是把目光盯在有限的几个热点城市，所以土拍市场依然不会有明显降温。这也意味着，热点城市的核心资产价值会继续增长。

事实上，上海市政府在去年已经放开了拿地条件，比如参标人数的门槛降低等。林波表示，都市圈核心城市的调控虽然在持续加码，涨不涨要看各地块的具体情况，但明显降低的情况是不太可能出现，调控不会影响房企中长期的战略判断。

每日经济新闻