今年开始落地的“三道红线”及“贷款集中度管理”，从开发端及需求端控制房贷款规模与增速，房贷市场将会有一场结构性变动。
3月2日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大的“灰犀牛”。而另一方面，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。
银保监会再一次预警房地产的背后，是房贷的进一步收紧。在业内看来，今年开始落地的“三道红线”及“贷款集中度管理”，从开发端及需求端控制房贷款规模与增速，房贷市场势必会有一场结构性变动，尤其是个人贷款方面，首付比例、利率水平、放贷额度、放贷节奏等手段将为市场降温。
综合调控举措防范房地产金融化风险
“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。个人持有过多房产，将来市场如果下来，那么个人财产就会有很大损失，比如贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，那么经济生活就会发生很大的混乱。”郭树清称，必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。
这已不是银保监会第一次对房地产发出预警，每一次银保监会发声都代表着政策风向。郭树清称，“现在我们进一步采取一系列措施，你们可能注意到，各城市‘一城一策’推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。”
由此不难回想到，自去年下半年开始，房企纷纷以“三道红线”为标准降杠杆。而在2020年最后一天，房地产贷款集中度管理制度落地，也就是将金融机构分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。其中，中资大型银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。
在房地产贷款集中度管理制度于今年正式实施后，多地房地产贷款集中度管理细则也陆续出台。其中，3月2日，福建银保监局发布“四项措施”，明确细化地方银行对房地产贷款集中度管理要求。其中对于确有困难的超标机构业务调整过渡期，允许过渡期最长为6年。
值得关注的是，从1月下旬开始，各地房贷市场传出房贷收紧的风声，多家银行在往年额度较为宽松的一月出现额度紧张甚至暂停放款的现象，也有地方房贷利率出现上涨，对此，融360大数据研究院李万赋认为，这充分显示了房贷集中度管理新规的威力。
李万赋表示，此轮房贷调控收紧以及房贷利率上涨，与10个月按兵不动的5年期LPR水平关系不大，而是受房贷集中度新规的影响，未来或会有更多地区跟涨房贷利率水平。无论如何，今年房贷市场势必会有一场结构性变动。
房地产信贷政策收紧趋势将持续
对于上述郭树清提出的房地产“金融化、泡沫化倾向”，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，主要指的是房地产投资、投机“加杠杆购房、持有而不居住”的情况。从2020年7月以来的城市房地产调控政策看，有22个省市31次发布了房地产贷款相关的政策，调控政策中涉及打击经营贷违规流入楼市等违规行为，通过调整首付比例、贷款资格等手段打击炒房行为。
事实上，房地产经历了多轮调控，但是泡沫化的问题依旧存在。在业内人士看来，房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，郭树清的这番讲话强调了当前房屋买卖市场依然存在投资投机需求，其对于个人家庭财产、银行贷款、经济生活带来风险。同时，房地产贷款政策将继续巩固。若是部分城市炒作过多，那么信贷政策收紧概率会增大，尤其是在二套房贷方面。
在严跃进看来，此次发布会继续强调了银行贷款政策收紧的导向。结合当前积极落实的房贷集中度政策，预计后续房贷领域管控趋严；未来如何更好甄别投资投机购房需求犹为重要，采取更为精准的政策才能促进房贷健康发展。
潘浩也表示，从目前的房地产信贷政策看，关键出发点还是对非理性投资的抑制，比如“三道红线”从开发端疏导企业合理使用杠杆、“贷款集中度管理”控制涉房贷款规模与增速、各城市贷款政策降低居民部门高杠杆风险。
潘浩预计，对于房价上涨过快、资金违规流入楼市的城市，下一步都可能推出更严厉的措施。特别是在个人贷款方面，资格认定、首付比例、利率水平、放贷额度、放贷节奏等手段都将对过热城市起到降温作用。既然郭树清提到当前贷款增速“来之不易”，那么对成果的巩固也将更加重视。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 杨许丽
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