北京楼市现在哪里还有洼地？房山？延怀密平？
嗯，房山和这几个远郊，目前确实还比较低位徘徊，但绝对价格低，就是洼地吗？
还要看其真实价值！价VS值 匹配，则不算洼地！与其说延怀密平是洼地，其实不如说燕郊……
哈哈，燕郊已经出京了，回到正题，砖家你说的北京楼市价值高地和价格洼地在哪里嘛？
客官，请先看下图和官方最新报道：
“两区”建设持续发力，北京吸引外资大幅增长
来源：新京报 2021年03月22日 08:37
新京报快讯（记者陈琳）3月21日，记者从北京市商务局获悉，今年1-2月，北京市吸引外资呈现大幅增长。新设外资企业224家，同比增长25.1%；合同外资66.1亿美元，同比增长1.5倍；实际利用外资27亿美元，同比增长32.7%。其中，服务业扩大开放重点领域引资占比超八成，“两区”（即北京自贸区和国家服务业扩大开放综合示范区）建设的引领带动作用进一步凸显。
“两区”设立以来，各部门以制度创新为主线，加快推进各项任务落地，积极争取开展先行先试。截至目前，251项“两区”任务清单实施率过半，形成了30项全国首创或首批突破性政策及项目。
技术转让所得税优惠、创投企业股权转让所得税优惠等财税政策率先实施。金融领域多个首创型、标志型重磅级机构加速落地。金融法院正式挂牌，境外知名仲裁机构及争议解决机构在京开展业务的路径进一步明确，法治保障环境显著提升。跨国公司本外币一体化资金池试点完成首单，开放公共数据总量及无条件开放公共数据集数量居全国前列，境外职业资格认可制度在多个行业实现突破，资金、数据、人才等要素流通更加畅通有序。
各区充分发挥“两区”政策优势，以优化服务为抓手，主动对接重大项目落地。全球顶尖的创新药研发企业赛诺根（中国）有限公司、世界知名的气动元件研发与制造商SMC等跨国集团纷纷在京设立区域总部，全国首家外商独资货币经纪公司、全国首家外资全资控股持牌支付公司、全国首只人民币国际投贷基金等随着“两区”开放的政策红利，陆续在京落地。
据悉，SMC是最早一批进入经开区投资的外资企业，随着北京“两区”建设的推进，经开区政策优势更加凸显。外商投资环境更加开放透明，法治保障也更加坚实有力，市区两级还出台了一系列稳外资的政策措施。综合各方面环境，SMC总部更加看好中国的前景，对在北京投资、在开发区发展非常有信心。此次在京新设立的SMC地区总部是集团第一个海外总部，将统一负责中国地区5家法人代表公司的投资、制造、研发、销售的管理运营。
“公司注册过程中，开发区以管家式服务为我们提供了协助，从国家市场监管总局拿到企业名称核准到我们正式拿到企业营业执照，仅用了3个小时。”SMC相关负责人说，“我们将结合中国工业自动化市场需求，不断研发新兴领域新产品，以我们的气动技术助力中国工业产业转型升级，推动制造业的IT化和自动化发展，实现高效率的智能制造。”新京报记者陈琳编辑吴婷婷
好，上面是官方起的调，咱也不能就跟了不是，咱不是得有独立思考能力不是。
砖家个人的判断，亦庄作为北京市经济开发区，历经近30年的建设，区域产业价值无疑已是高地！如今亦庄扩区和作为京津冀一体化桥头堡已是利好加身，近期再有国家自贸区、服开区“两区”优惠政策大力扶持，更是如虎添翼，随着国家对芯片（卡脖子产业）、医药（新兴产业）和“两区”建设的深入，亦庄片区，和通州片区一样，无疑还有很强的勃发潜力。
那么，远的不说，就说北京，目前可对标的区域，砖家认为上地区域、望京区域和亦庄是有的一比的（再次，东坝作为一个概念性勃发区，也是可比的）。
上地和望京这两个片区的楼市行情如下：
那么亦庄片区呢？
亦庄和通州，都在4万左右，通州是被世界最严格的限购政策所钳制（当然，也有稍许亦庄部分归通州），但是亦庄主体部分归大兴，亦庄为何还这个
熊样呢？
哈哈，朋友们，你们再过2-3年来看看亦庄的房价--亦庄这几年房价匍匐前行，除了严格的调控政策外，就是因为有大量的限竞房呀！限竞房将片区房价天花板拿捏得死死的
二手房其实也是会受到新房价格的参照，所以整体房价水平稳健--这是住宅市场，目前说洼地吧，倒也算，但是比起去年来，那是不那么洼了！
今天砖家其实要与朋友说的是--亦庄的商办、科创项目--那是真洼！！！
亦庄政府30年初心不改，一心一意搞产业！对炒房--特别是对产业项目的炒房炒地皮行为那是管控相当相当的严格！早些年还有部分企业套了亦庄的产业用地，以盖工厂、科研用房和员工宿舍的名义搞了些擦边球，部分成功实现了“卖小产权”，但近10年，基本没门了！即使是想股权转让项目，也是必须要经过管委会的审核同意！
于是，你看到了，因为亦庄的产业用地基本是0地价或者成本价出让的，大量的产业地，形成了亦庄整体在商办、产业园上的房价、租金的超级便宜--其实这难道不是一件好事吗？大家别把心思用在炒房炒地皮上，安安心心搞产业--不是更好吗？君不见，京东方在亦庄十年磨一剑，干出个世界第一来！中芯国际，干成中国芯片制造龙头……
哦哦，扯远了，聊实体产业，砖家不在行啊，砖家要与大家报告的是--因为亦庄超大量的产业用地供应（包括存量和扩区增量），对亦庄片区的40-50年的可转让商业和办公的价格体系，形成了巨大的冲击--导致亦庄的商品房商办，价格非常低！
这正是真正的洼地所在也！
低到什么程度？低到你可能无法想象！
上期收费阅读里，砖家说有个独栋商业，是砖家以前做开发商打工人的时候参与的项目，目前在处置价格为：8000元/平！注意这个是成熟社区的独栋商业，40年大产权商品房哟--可以随便买卖、融资！不受管委会限制！就算租金2块钱，租金回报率也在9%+，更别说还有至少100%+的价格空间！（为了保护正在买家和收费阅读客官利益，此项目恕不公号公开）
朋友们，你们说，是不是洼地呢？
好，那个8000的小独栋咱不说了，咱们再具体案例一个，租金回报率可也在8%+，房价还有至少100%+的价格空间的项目。一口价，你就可以拥有！
是的，就是这个，亦庄核心区，管委会边边，荣京东街地铁站上的这个成熟商业--融京丽都裙楼底商+地下商业和车位！1万/平米！部分带现成租约！
你觉得如何？看这高大上的玻璃幕墙，加上地价，税费，1万，成本价，一口价！诚不我欺也！
上期我们也说到，要做商办捡漏儿，除了买下来外包给商业管理公司招商运营，最好咱们也有一点点商业管理能力或者创意，才好将项目价值最大化--比如这个项目，砖家就拍脑袋想了一下，嗯，除了首层可以高价租给银行便利店之外，234层打开天窗，改造为公寓或者酒店经营如何？
现金流跑起来，可以超额融资哟。比如我们有个银行可以给到这样的额度：
市场价半价买的！如果按75-85%融资，然后用1-2年时间按市场价卖，算上年租金回报率8%，哎呀，2年的毛投资收益是116%！香不香？
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