王健林调头:万达商业撤回A股IPO申请,或最快明年再次上市

王健林“调头”：万达商业撤回 A 股 IPO 申请，或最快 2022 年再次在港上市

虽历时五年之久，万达商业的 A 股 IPO 计划仍难善终。

3 月 24 日，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称 " 万达商业 "）发布消息称，基于对自身战略的研判，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回 A 股 IPO 申请。

对此，万达商业内部人士向时代周报记者透露，在撤回 A 上市之前，万达商业就已启动重组计划，最快将在 2022 年再次上市。

房企回 A 窗口紧闭，万达另谋上市路

万达商业回 A 之路，充满波折。

2014 年 12 月 23 日，万达商业以当年最大 IPO 的 " 身份 " 登陆港交所。当时，万达商业虽早已家喻户晓，但并未不受投资者青睐。在港交所挂牌的一年多时间，万达商业股价从最初 48 港元 / 股，直至退市，仅涨至 52.5 港元 / 股。

万达董事长王健林认为，公司价值遭到严重低估。就此，万达商业 2016 年 3 月宣布从港交所退市谋求回 A，随后，在 A 股 IPO 门前一等就是五年。

此番突然撤销回 A 上市计划，让市场一片哗然。

近年，房地产企业在 A 股的 IPO 一直处于收紧状态。贝壳研究院高级分析师潘浩告诉时代周报记者，考虑到地产调控的大环境，房企融资和上市条件都极为严苛。在他看来，万达商业撤销回 A，虽有些意外，却也在情理之中。

不过，亦有市场人士认为，万达商业急于撤销回 A 或意在谋求境外上市，不排除是为在 2023 年前完成上市对赌协议压力所致。2018 年初，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业签订战略投资协议，计划投资约 340 亿元人民币，收购万达商业港股退市时引入的投资人持有的约 14% 股份。

万达相关人士向时代周报记者证实，该协议中，万达商业承诺投资方自协议签订之日起五年内尽快完成上市。不过，该人士还透露说，" 协议并未做其他约定，即万达商业无法在 5 年内上市，也不存在任何回购条款 "。

或最快 2022 年再次在港上市

业内人士称，万达商业或将再次赴港 IPO。一名万达商业内部人士向时代周报透露，万达商业在撤销回 A 上市之前，就已启动重组计划，最快将于 2022 年再次上市。

有业内人士指出，从资本层面来看，万达错过的五年，错失了一波港交所牛市行情，期间，中国恒大（03333.HK）股价从 4.7 港元 / 股最高涨至 32.5 港元 / 股，碧桂园从 2.3 港元 / 股一度升至 18.85 港元 / 股。另一方面，退市也为万达商业提供了足够大的转型空间。

退市之后，万达先是将旗下酒店业务注入万达酒店发展（00169.HK），又逐步将房地产业务划至万达地产集团。在 2017 年那场 " 世纪并购案 " 中，万达商业更是大刀阔斧地一举抛售 13 个文旅项目。

次年，王健林再转身，决定将大连万达商业地产股份有限公司更为现名，并宣布：万达商业不再进行房地产开发，转型为纯粹的商业管理运营企业。

至此，万达商业在完成资金回血的同时，解绑了大部分 " 重资产 " 项目，实现了 " 轻资产化 " 转型。数据显示，即使在疫情爆发的 2020 年，万达商业当年新开业的万达广场仍多达 45 座。其中，轻资产型项目 27 个，占比超 60%。同年，万达商业签约 60 个轻资产型万达广场，较上年增长 67%；在建 142 个万达广场中，" 轻资产型 " 项目占比超过 80%。

据万达商业官网，轻资产模式即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、" 慧云 " 信息管理系统、电子商务系统。资产全归投资方，所获租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。

轻资产策略踏准了物管 " 风口期 "。2018 年，多家物业管理企业接连赴港上市。在港上市的多家物业管理公司的市盈率均高企。截至 2021 年 3 月 24 日收盘，恒大物业（06666.HK）总市值 1571.89 亿港元，市盈率 49.96 倍；碧桂园服务（06098.HK）总市值 2137.15 亿港元，市盈率 66.96；融创服务（01516.HK）总市值 737.08 亿港元，市盈率 99.15 倍。据克而瑞数据显示，2019 年，在港上市的内资物管企业平均市盈率为 49 倍，2020 年是 35 倍，均远超地产类企业。

同策研究院资深分析师肖云祥向时代周报记者分析说，重组后，万达商业将轻资产业务再次上市，更易 " 讲故事 "，也更易获得投资者认同。

万达商业重新上市，能否一改过去 " 被低估 " 行情？有业内人士分析称，近年，万达商业的轻资产业态符合境外投资趋势，万达商业的估值规模可能达到万亿级。另有多名行业人士认为，上市的时点选择不错，但估值仍难达万亿体量。财务数据显示，截至 2020 三季度末，万达商业总资产为 5558.56 亿元，旗下万达广场已达 368 座。

地产分析师严跃进向时代周报记者分析，在重新调整上市战略之后，万达商业以轻资产运营的形式输出管理人员、技术及品牌，降低成本，在港股将或将更受认可。

时代周报