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作者：苏八月
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最近，燕郊镇“放开二手房落户”消息，让沉寂已久的环京沸腾了。
新的房票即将释放，楼市看涨预期重新抬头，有人上调挂牌价，有人开始追涨。
然而，落户政策一周三变，最终落户政策再度收紧，利好变利空。
燕郊楼市的春天昙花一现，随着政策的消失，凋零了。
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3月11日，燕郊放开二手房落户的消息，最先从房产销售那里传来，少部分人立即奔赴三河市公安局办理落户手续。
3月12日，三河市官方证实坊间“放开二手房落户”传闻，只要有70年产权住宅即可落户。
于是，办理燕郊落户的窗口排起长龙，有人搬上凳子等了起来，大家热情高涨。
但是，3月15日，落户政策变了！2019年1月1日之前取得房本（70年性质）的可落，之后不可以。
这个政策大多数人还能接受，可是3天过后政策又变了，彻底浇灭了大家落户热情。
3月18日，燕郊落户新增了本地社保要求。
最新的版本是：
大专以上学历或三级以上国家职业资格人员，本地社保一个月。低于上述条件的，要缴纳本地社保三个月。
而且，房本要是2019年1月1日登记的房本。
3月11日至3月18日，短短一个星期，准燕郊人体验了命运跌宕起伏。有人冒雨连夜排队，等来的却是政策改变，无法落户的失望。
连同排队人心态一起起伏的，是燕郊二手业主和地产销售们。要说落户政策再次收紧，可能跟他们也有点关系。
燕郊楼市速度和落户消息传播力度成正比。
根据2017年燕郊限购政策，本地户籍可购买2套住宅；非当地户籍居民家庭提供当地3年及以上社保缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，购房首付款比例不低于50%。新建商品住房和二手房均在限购范围。
放开二手房落户意味着，原本只有一套房的人，多出了购房资格。
于是消息一传来，二手房市场明显回暖，挂牌跳涨，二手房业主联手哄抬房价的炒房戏码上演。
这让本来偷偷摸摸放宽落户政策，连盖章红头文件都不敢出的燕郊，瞬间感觉到不妙。
一周三变的落户政策就产生了。
绝大多数人卡在了本地社保这一关。因为他们基本上都是“北漂”，睡在燕郊，工作在北京，社保在北京缴纳。
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说到燕郊，就绕不开北京。
燕郊和北京天安门直线距离大约30公里，首都国际机场25公里，和北京通州隔着潮白河相望。
从地理位置来看，燕郊比北京顺义区、延庆区到天安门都要近。
虽然燕郊接壤北京东侧，但是行政区域上属于70公里外的河北廊坊市，是环京飞地“北三县”三河的地界。
图源：房叔有意思
这是环京离国贸最近的地方，上班族通勤30分钟左右。
优越的地理位置，让燕郊成为了北京“睡城”，北漂们白天在北京上班，晚上回河北睡觉。
燕郊当前常住人口约90万，户籍人口35万左右， 约20万人在北京工作，工作日往返交通十分拥挤繁忙。
环京早高峰通勤热力图 图源：90度地产
因此，通勤30分钟仅仅是理论上的，自驾且高速不堵车。在北京限外地车牌以后，无京牌的车也难通勤了。
很多人每天通勤路上可能花上2个小时，因为高晚高峰实在太多人了，坐车现场堪比春运。
燕郊通勤往事 图源：今日通州
即使燕郊到北京有814、930、816、817等多条公交线路可选，但早晚高峰排队也要等上很久。
早班车发车的时候，有人天不亮就去排队抢座位了。
这么多人选择燕郊，不仅是因为燕郊近，还因为燕郊房租、房价便宜。北京朝阳、通州房价奔向5万+的时候，燕郊今年3月二手房均价1.6万元/平方米。
买房和落户燕郊成为北漂折中的做法，也是无奈的选择。毕竟，有了户口，孩子就能在身边上学了。
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不过，燕郊更为人所熟知的是房价腰斩。
2017年燕郊楼市跟着北京楼市一起疯狂，一起哑火。后来北京楼市经历了长达两年的阴跌，燕郊楼市房价直接降了40%。
数据来源：安居客
2017年3月初，燕郊房子变成抢手大白菜一样，全国各地投资客和刚需一同抢房，房价随之飞涨。
甚至有人加价只为抢到房子。
当时大热的楼盘首尔甜城卖到了3.5万+/平方米，最高卖到了4万/平方米，创造市场流传的“4万神话”。
在2017年可以排进全国房价前十。
数据来源：安居客
2017年3月限购政策推出后，燕郊楼市套住了一大批炒房客。
这解释了放开落户消息一出来，投资客急切想要操纵房价，割肉脱手的原因。
如今首尔甜城一期单价在1.6万左右，房价不止是腰斩了，算是“膝盖斩”。
以首尔甜城一期这套1室1厅为例，2016年6月成交价为21356元/平，总价约121万。
2020年11月该房跌到16962元/平，成交总价为96万。
4年下来，净跌25万。
从高点到现在，燕郊二手房处于跌跌不休状态。
从链家网上找到首尔甜城一期的挂牌毛坯房，从交房至今没有看到住人的痕迹，价格在16325元/平方米，而这个价格还是一降再降之后的。
这套房源从2020年8月挂牌150万至今，降价11万，还未成交。不排除房主单纯挂着，试探市场，寻找合理时机脱手。
近期受市场情绪影响，带看次数明显增多。
燕郊的二手房，还是不好卖。
以至于市场上隔三差五就有业主出来赠送房子，买房人仅需要负责接下来的贷款就行。
网上有人赠送天洋城房产：16年买的40平公寓，还剩70多万贷款。实际上，天洋城目前40多平的公寓，总价才80万左右。
这真是一位卖房营销鬼才。
“越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。”这大概是割肉离场投资者的想法。
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“环京第一城”燕郊的崛起和陨落。
展开地图发现，燕郊所在的河北“北三县”，地理位置很“尴尬”。虽属于河北管辖，但被北京和天津保围，土地跟河北挨不上边。
河北朋友给笔者介绍，当初因为燕郊所在的“北三县”对城市发展无太大助力，区域划分时天津和北京都没有将其收入囊中，于是北三县成为京津环绕的一块河北飞地。
即使“北三县”没人爱，也不妨碍他们天生的环京地理优势。离北京最近的是燕郊，这块地方房价曾经能涨的那么高，也是有故事的。
故事就从“首尔甜城”这个楼盘名字说起。
以韩国首都命名的首尔甜城，的确跟韩国人有关系。项目是由燕达集团开发建设，由DA集团（韩国）担当设计的韩式风格。
主要是为韩国企业量身打造的SOHO。因此，这个项目一开始走的就是国际范高端路线。
再来说，为什么韩国企业会到燕郊去？
韩国企业15年前就落地燕郊，后续还追加了投资。一位老北京告诉笔者，韩国原本在北京朝阳投资设厂，后来经制造产业转移到燕郊，形成北京-燕郊卫星城格局。外资投资设厂，给当地带来大量的就业机会以及配套建设升级契机。
2008年12月，燕郊镇被科技部批准为国家高新技术创业服务中心。
2011年，燕郊国家高新技术产业开发区正式揭牌，成为继江苏昆山高新区后，我国第二个县域管辖的国家高新区。
那时候人们对燕郊是充满期待的，无论是产业发展，或北京市政府迁往通州，还是地铁修到燕郊门口，总觉得燕郊未来一片光明。
可惜的是，燕郊将一手好牌打得稀烂。
当地发展逐渐演变成房地产开发为主，其他产业为辅格局。过了燕郊彩虹拱门，就进入了创造燕郊GDP的地方——房产中介一条街。
图源：中新网
2016-2017年燕郊楼市顶峰时期，这条街人群摩肩接踵，好不热闹。如今冷冷清清，还有中介转行去卖菜了。
克而瑞数据显示，最疯狂2016年燕郊房产成交量为17282套，最低谷2018年成交987套。
楼市成交量断崖式减少，足见楼市虚火多旺盛。
楼市沉寂后，才发现燕郊除了大量的楼盘，知名产业寥寥无几。甚至当地食品制造大户福成也投入房地产开发，成为燕郊大“地主”。
打一个不太恰当的比喻，如果说北京楼市是白马股，那么燕郊楼市本可以做成黑马股，奈何将自己炒成了“垃圾股”。
北京涨它跟着疯涨，北京跌它跟着跌穿地心。
“环京第一城”随房价陨落而黯淡，燕郊也成为炒房客的“滑铁卢”。
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燕郊还有未来吗？
首先，燕郊房价回归正常价值后，在房价万元时代，也并不太扎眼了。这是环京城市燕郊依旧吸引人的地方。
不过，炒房氛围太过浓厚，产业发展还未跟上，短时间内难以摆脱“睡城”帽子。
其次，江湖一直流传“北三县划入北京”，也没戏了，至少近10年没戏。
2020年3月17日，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，意味着“北三县”不可能划入北京，但是可以和北京协同发展。
《规划》给燕郊的定位是：“燕郊组团重点发展科技创新、商务服务、健康养老等功能，补齐公共服务短板”。
虽然没有划入北京的希望，但北京愿意带着一起发展，也算利好。
北京地铁22号线规划图 图源：北京通州发布
最后，一个好消息是22号线规划尘埃落定，燕郊快要通地铁了！
北京地铁22号线（平谷线）西起CBD区域东大桥站，东至平谷新城。途经朝阳区、通州区、平谷区以及河北省三河市，设有燕郊镇站。
这条线顺利跨越北京、河北，将燕郊镇串联进北京“七环”之中，当前多个站点陆续动工了。
图源：网络爆料
网上有爆料称2024年建成通车，按照目前建设进度，确实至少还要3年。
燕郊的未来，在北京辐射带动下，似乎重新光明起来。
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