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作者|苏八月
西安3月31日凌晨突发楼市新政：
1、新房、二手房“满5年”方可上市交易
2、市外迁入本市买房要求落户满1年+连续12个月社保或个税
3、购房前48个月无住房转让记录认定为“刚需家庭”
4、逐步建立二手房交易参考价格发布机制
5、超出“三条红线”的房企不能参与拍地
6、全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上
以上6条是这次政策的重点。这一轮调控意味着西安楼市火热成为往事，横盘或下跌时代来了。
过去四年，西安楼市经常因为房价涨幅过大，成为楼市热门话题。
2018年胡润全球房价指数，西安以14.6%成为中国房价涨幅最快的城市，世界房价涨幅排名第三。
至今，西安房价已经连续上涨了59个月，2月二手房均价约为17000元/平，主城区均价正向2万关口进军！
然而，2017年2月西安房产均价约6500元/平。4年过去，房价上涨了1万多/平！
西安房价上涨的根源——抢人抢房票！
2017年5月西安宣布要抢100万人才，对人才在落户、创业、子女教育、医疗等方面都可以开绿灯。
2019年2月，全国高等院校在校学生均可落户西安，本科(含)以上学历不受年龄限制。
西安当时抢人盛况，还被人编成了段子。
户籍新政让西安2017年-2020年新增人口超125万，常住人口突破千万人！
然而，根据西安2017年1月1日实施的限购政策，西安市民及非本地户籍居民家庭，在城六区限购一套住房。
这个限购政策也不痛不痒。
这意味着抢来的百万人口，即百万张房票，叠加投资需求，房价迅速上涨。
房价上涨过多，西安2020年12月1日也发文调控了，但没能压住房价上涨势头。
2020年12月的调控主要是提高二套房首付比例。
根据居民已经拥有的不同住房面积，差别化地实施二套首付比例政策，最高二套首付比例可达70%！
这个政策影响的主要是改善需求，对于源源不断涌入西安的新购房者，没有丝毫限制。
西安过去两次调控，都不严格，对楼市实际杀伤力不大。
这次西安调控，参考了深圳、上海、成都等地的调控政策，全方位地限制楼市过热。
首先，落户+社保满1年才可以购房，抑制投资和投机需求。从需求端降低房少人多的稀缺状况。
其次，限售5年，降低了房子流通性，进一步打击短期炒作市场行为。如果之后西安房价下跌，炒房客也只能被套了，并且一套住就是5年。
第三，发布二手房参考价机制。全国各地看到深圳二手房参考价机制调控效果后，纷纷效仿起来，至于能不能在西安本土适应，还需要后续观察。
最后，说点调控政策之外的话。
西安抢人似乎也到了瓶颈期。
2018年人口增长高峰值过去后，新增人口直线减少。
2018年西安市外迁入共79.5万人、2019年常住人口净增加19.98万人，减少幅度非常大。2020年西安政府统计公布就不提新增人口数据了。
2019年末，整个陕西省新增人口才11.81万人，这说明除西安外，陕西各地人口大多是负增长的。
在做强省会的陕西，西安很明显人口增长后劲不足了。
这一次调控后，西安楼市真稳了。
附原文：
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