伪造虚假合同、虚假流水做账 围剿经营贷乱入楼市

以企业经营名义贷款，然后转身进了楼市，这种操作手法正在全国被集中围剿。3月26日银保监会、住建部、央行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》(下称“通知”)，各地完成排查工作的时限被设定在5月31日前。

疫情后，在信贷资源向小微企业倾斜的背景下，2020年，住户经营性贷款增幅显著，全年本外币住户经营性贷款余额增加2.27万亿元，达13.62万亿元，增幅为20%。这其中，有多少违规流入楼市？

经营贷违规流入楼市并非今年才出现的新现象，三部委通知强化贷款审批的要求明确，但“防不胜防”的宿命似乎仍难摆脱，特别是在向小微企业贷款已经成为银行“政治任务”的情况下，如何取得平衡更成为银行面临的两难。

利率比房贷低

经营贷，即经营用途贷款，这一相对宽泛的概念包括个人经营性贷款、企业流动资金贷款等。“违规流入楼市的经营贷多为个人经营性贷款，以个人名义贷款，拿房产做抵押，用于其担任法人、股东或实际控制人的企业经营，此类贷款一般在银行被划分为个人业务。”有银行业人士告诉《中国新闻周刊》。

在央行公布的人民币贷款投向统计口径中，相对于企(事)业单位贷款，住户部门贷款即指个人贷款，其又可划分为住户消费性贷款和住户经营性贷款。在此前进行的排查中，有些地方将目标更明确地锁定为个人经营性贷款。如在1月底，北京银保监局要求辖内银行对2020年下半年以来新发放的个人经营性贷款合规性开展全面自查。

因为具备利率低、年限长、额度高等特点，经营贷越来越受“炒房者”青睐。

“消费贷在2017年9月被限制，贷款额度上限100万元，年限则被限制为10年，另外利率高很多，导致消费贷月供也非常高。”广州大源按揭代理服务公司总经理郑大源解释经营贷流入楼市现象为何增多时说，经营贷刚好相反，额度较高，年限虽然不长，但是还款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低。“经营贷的利率比房贷低，而且比消费贷低更多。”

融360大数据研究院发布的数据显示，2021年1月，全国首套房贷款平均利率为5.22%，二套房贷款平均利率为5.53%。“经营贷的利率一般低于5%，一年期的贷款利率甚至低于4%。”前述银行业人士告诉《中国新闻周刊》。

“除了利率享受小微企业贷款利率，经营贷的贷款额度大多都在300万元以上，还款期限比一般企业贷款更长，可以达到5年以上。”一位股份制银行人士告诉《中国新闻周刊》。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国新闻周刊》，“为了避免高评高货，在实践操作中，住宅能贷到评估值的七成，商业物业能贷到评估值的五成。”

2021年年初，各地开展的排查不再“无果而终”。3月中下旬，广东、深圳、北京相继公布排查结果：广东发现涉嫌违规流入楼市资金2.77亿元，涉及920户；深圳的排查范围是15.4万笔、1771.71亿元经营贷业务，21笔涉嫌违规贷款，对应金额5180万元；北京则发现涉嫌违规流入当地房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，这是自查的结果，在地方监管部门的专项核查中发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

相比于经营贷投放量，三地排查出的违规流入楼市的情况占比极低，外界普遍认为其低于想象中的违规流入额度。多位受访银行业人士认为，这或许与排查难度较大有关。

违规防不胜防？

“我们要求300万元以上的经营贷必须是受托支付，凭合同、发票等将款项直接打给与申请人公司有业务往来的另一家公司的对公账户上，如果要打到申请人公司的账户有严苛的条件限制。”前述股份制银行人士告诉《中国新闻周刊》，这是为了保证贷款用于实际经营所需。

受托支付就是为了减少贷款被挪用的风险，简言之就是不将贷款资金支付给借款人，而是支付给借款人的交易对象。

经营贷资金违规进入楼市，通常是先全款购房，然后抵押房产，套取经营贷。因此在今年以来各地的排查过程中，全款购房成为关注对象。如北京自1月底对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，针对的主要是全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。

随后北京银保监局和央行营管部要求，各银行审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。此次三部委发布的通知则进一步明确“近期”的时间范围，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

但申请使用经营贷与购房时间点接近并不一定意味着违规，这就需要检查一笔经营贷最终用到了哪里。如前所述，经营贷通常受托支付，因此其流入楼市往往经过多个虚假经营合同、多次付款的方式才流入楼市，资金往往会在多个公司的账户间流转。“一些小微企业主名下有多家公司，来回走账是常事，而且有中介专门成立空壳公司，把流水和走账做好。”前述银行业人士告诉《中国新闻周刊》。

在经营贷违规流入楼市的过程中，确实已经形成一条灰色产业链，一些“助贷”机构注册和变更空壳公司、伪造虚假合同、虚假流水做账。

如深圳官方就通报了一起典型案例，涉及平安银行深圳分行，其客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产，次日设立企业，持股100%，持有房产刚满6个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷，贷款金额226万元，资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日，张某向刘某等16人合计支付资金217万元，其中支付至刘某178.77万元，经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。通过这个案例也不难看出，经营贷并未直接通过钟某流入楼市，而是在张某、刘某间转手多次，这个过程中深圳市Z房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

“资金中介和房产中介二者在客户套取经营贷的过程中负有很大责任，但监管是相当滞后的，一方面资金中介很少受到监管，房产中介参与金融业务，也基本没有受到监管。这一次通知要求，银行业要建立资金中介的黑白名单制度，加大审查和诚信监管。同时，要求住建部门对房产中介参与抵押金融业务要建立相应的规范标准，从而将两个部门的监管合作，第一次真正地建立起来了。”李宇嘉说。

“银行确实没法查，尤其在事前，只能做到银行出去的钱不直接流入楼市，主要是保证申请人提供的合同、发票等在形式上完备。”前述银行业人士告诉记者，更多是事后监管，抽查到违规流入房地产的情况后抽贷。

此次通知也明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款。深圳此番就提前收回了21笔涉嫌违规贷款，对应金额为5180万元。

违规背后的小微企业贷款两难

此次通知提出，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。并且特别提到，“不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查”。

换句话说，通知要求银行根据企业的实际经营需求放贷，而非仅仅根据抵押物，即房产价值的高低放贷。

李宇嘉认为，过去房地产价格明显上涨，银行对贷款偿还第一还款来源，即企业生产经营收入的重视程度下降，转而依赖房地产的抵押物，这是对贷款三查制度(贷前调查、贷时审查、贷后检查)的违背。

不重视企业实际经营情况，却依赖房产抵押放贷，这背后是银行审核小微企业贷款时的尴尬。“只有针对大企业的信用贷款，即无抵押授信贷款，银行才会严格根据企业经营情况审批，而针对小微企业的贷款，说白了就是抵押房产贷款。”前述银行业人士告诉《中国新闻周刊》，审批个人经营性贷款时除了个人征信、企业征信，也会关注企业经营情况，如财报、银行流水等，“但这些比较虚，小微企业的数据都可能是特意做出来的，因此必须抵押房产，否则根本批不下来”。

也就是说，抵押房产才是银行保证贷款安全的关键。“在房产抵押成为个人经营性贷款‘标配’的情况下，在一线城市做这类业务风险较小，因为其他城市抵押房产的风险也不低。”有银行客户经理甚至反问，“如果真正按照经营情况有几家小微企业可以拿到贷款？对银行来说，房产真的是非常安全的资产。”

在信贷资源要向小微企业倾斜、同时压低利率的要求下，似乎必然导致银行审核贷款时寻求更为安全的资产做抵押。

“经营货之所以能够流入楼市，之所以能瞒天过海，授信层层审查能够通过，让贷款三查流于形式，披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场，主要原因就在于银行内部的理财经理、客户经理与外部的资金中介和房产中介合作，共同套取资金。”李宇嘉说。

但站在银行的角度看，有客户经理直言，即使知道一些人挪用经营贷买房，银行也愿意贷，毕竟有北上广深的房产做抵押，比其他贷款安全很多。

其实有个釜底抽薪的做法，就是在考察企业的经营业绩时不要只打印流水证明，而要查纳税。”郑大源告诉《中国新闻周刊》，这样会抬高造假成本，吞噬炒房的利润，“经营流水证明只需要通过转账就可以造出来，但是纳税就要付出真金白金。”

“其实一些小微企业都处于亏损状态，根本不需要纳税。”前述银行客户经理直言，这样可能伤害到一些有真实需求的企业。

而多位受访银行客户经理告诉《中国新闻周刊》，目前个人经营性贷款的审核趋严主要体现在三个方面，一是企业营业执照注册时间，二是抵押房产的房产证出证时间，三是真实营业情况，“依靠新的营业执照和房产证很难申请到经营贷了。”

在通知加强经营贷审核意图明显的情况下，前述银行业人士认为可能会导致借款人借款成本上升，“本来可以轻松申请到贷款，但现在哪怕一些有真实需求的借款人也需要包装材料，目前银行的个人经营贷业务量减少，很多人因为担心不符合条件观望情绪明显。”

有关部门负责人在回应通知会否对企业和个人的合理融资造成影响时强调：当前，一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域，一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。通知严肃治理此类违规行为，将释放更多信贷资源服务实体经济发展，促进金融与实体经济良性循环。

“排查更多基于调控房价的考虑，从金融风险的角度讲这些贷款的风险基本是可控的。”前述银行业人士认为，在地方排查出的违规流入楼市的经营贷额度有限的情况下启动全国排查，更多是“杀鸡儆猴”，警示信贷资金不再违规流入楼市。

《中国新闻周刊》2021年第12期