听说公寓都能入学了……
真的假的，那我老破小白买了？！
三四月份，又到了家长们头疼的时间，心里打着小算盘，算着积分够不够送神兽上名小。还要随时绷紧一根弦，注意积分会不会又有变化。
作为过来人，叔自然是知道其中滋味有多苦。
如果不是因为想把最好的给孩子，谁也不愿意砸锅卖铁换个老破小学区房，还得背上高额房贷。
不过最近，深圳曝出了“商务公寓也可以申请学位”的消息，这让不少人都很是激动。
学区房不再是进名小的唯一敲门砖了？社畜们终于可以减轻些压力了？之前砸手里的公寓终于能卖出去了？
一石激起千层浪，不同人关注的点也不同，房叔今天就给大家唠叨唠叨。
叔开始唠叨之前，先回到深圳这件事本身，看看“深圳商务公寓也可以申请学位”这一消息是怎么传出来的。
先是有网友在论坛爆料，称深圳光明区的商务公寓居住满一年即可申请学位，不积分。
无独有偶，又有人截图爆料，称深圳龙岗区的保利上城花园6栋（商务公寓）也可申请学位，小孩落户在该房产基础分100分。
光明区的政务短信，加上龙岗区教育局的官方回复，可信度极高。
一时间，“深圳商务公寓也可以申请学位”“商务公寓积分100分”的消息不胫而走。
事实上，深圳商务公寓申请学位之事并不是最近才有的。
早在2015年，深圳市中心的福田区就已经放开了商务公寓申请学位的口子。
福田区将商务公寓归类为特殊房产，在同等条件下，商务公寓的入学基础分比住宅低10分。
但商务公寓跟住宅享有同样的积分权利，购房每满一个月就能加0.1分，最高不超过10分。
紧随其后，新兴产业支撑出“深圳最高房价”的南山区、老城区的罗湖区和盐田，以及龙岗区、光明区和大鹏新区，有一个算一个，全都跟上了。
南山区
在2018年的招生媒体通气会上，南山教育局表示，只要家庭成员在深圳没有其他房产，商务公寓作为唯一住房，可按特殊类房产进行申请学位，可以积20分。
罗湖区
从2017年起，罗湖的商务公寓归类为特殊房产，可以申请学位。同等条件下，商务公寓的积分比住宅低，根据孩子落户与否，基础分有70分和80分两档。不按居住时长积分，且因为学位紧张，深户临时购买不满一年，不保证就近安排入学。
盐田区
在盐田，商务公寓与住宅学位申请权益相似，即有同等基础分积分入学。
大鹏新区
2019年发布的《大鹏新区义务教育招生入学工作方案（2019）》中，允许商务公寓为家庭名下唯一住房的情况下，可按特殊类房产进行学位申请。同等条件下，因户籍不同，公寓比住宅积分低5分或10分，但可以同住宅一样按居住时长加分，每个月都能加0.1分，最高不超过7.2分。
按照前文网友爆料的光明区政务短信，我们能够得到的信息是，光明区的商务公寓与上面各区不同，被归类为其他住宅，需要住满一年才可以申请学位。
在同等情况下，商务公寓的入学基础分比住宅低了10分，同样是以孩子户籍为区分，基础分最高为80分，不可以积分。
另外被网友曝出的龙岗区，情况相对特殊，目前针对商务公寓学位申请还没有公开的文件政策。
网友爆料的截图显示，保利上城花园的入学基础分为100分，与住宅积分一致。网友咨询龙岗区教育局后，得到的回复是：
商务公寓的入学基础分是为100分，加分项有两项，其中独生子女加1分，购房后每满1个月加0.05分，加分累计至入学当年4月1号。
更值得注意的是，公寓的所属土地用途得为商住混合用地，如果是纯商业用地是无法申请学位的。
但具体情况还是要以今年的招生文件为准，大概4月中下旬就会出来。除此之外，还有传言称，深圳龙华区的商务公寓或许也能申请学位，网传有人搜龙华公寓的学区，居然有显示学校。
不仅龙华区有风声，还有不少关注的网友也在讨论宝安区公寓是不是也带学位了。
但到目前为止，关于商务公寓是否能够申请学位，龙华区和宝安区都没有得到官方认证。
既然深圳的商务公寓带学位，那是不是可以不用花大价钱买学区房，转投商务公寓的怀抱就可以上名校了？
叔的建议是，如果想要确保小孩能读上好学校，学区房依旧是第一选择。
上面的政策你也看到了，学区房的积分更高，投资属性也明显更强。
但如果你已经被限购了，而且预算有限，买不起学区房，那带学位的商务公寓确实不失为一种选择。
不过，在深圳买商务公寓想要顺利上车，最好还是提前做好“随时牺牲”的准备。
深圳的南山和福田，是全市范围内拔尖的两个教育大区。
举个例子，南山的商务公寓万科云城，不仅有学位，对口的深圳中学南山创新学校还是市里重点打造的优质品牌学校。初中学区内，商品房非常少，目前可以购买的，仅有万科云城这样的商务公寓，2房的价格仅为350万。相对于其他同面积房源，万科云城无论在总价还是单价上，乍一看性价比都还挺高。
但是想要买这里上学，得提前考虑好风险。
南山区没有像福田和罗湖那样，在积分入学政策上，对商务公寓拥有学位申请资格，做过明文背书，也没有官方文件出来，说不定哪一天说取消就取消。
一旦有变动，后续学位资格无法延续，那么这类房产的学位价值就没有了，以后也不好转手。
既然南山区有政策风险，那换一个有背书的区不就好了？
没那么简单。
以福田区为例，在侨香外国语学校的学区内，金地香蜜山这类商务公寓的入学基础分为70分。
而侨香外国语学校初中部的录取分数线，三年前就已经70分往上了，并且还有逐年递增的趋势。
这就意味着，家长买房的时间需要足够提前，才能从别的加分项上抢分，最后让孩子成功入学。
有传言说，该学区的商务公寓现在都得提前3~4年买，但即便现在提前买了，等到孩子上学那年，这个提前准备的时间是不是又不够了呢？
更何况，深圳教育资源一直很紧缺，购买住宅都不一定能够就近上学。
总之一句话，商务公寓想要成功入学，既要担心政策变动，又要害怕积分不足，一句“提心吊胆”都不足以形容。
事实上，近年来深圳商务公寓异军突起，成交量翻倍增长。
究其缘由，其实是住宅供应不足、价格太高，庞大的住房需求倒逼下，市场自发突破土地用途，见缝插针地供应居住属性的商务公寓。
这样一来，既没有违反和突破规划，又能满足市场的需求。
于是有人开始担心，商务公寓的强劲势头会对住宅市场产生冲击。
叔倒认为，公寓对住宅不是一个分流情况。深圳是一个“住宅供应”远远不足的地方，住宅供应不足，土地供应不足。
而人口持续净流入，育龄人口也很多，每年新生儿增长很快。
对于深圳人来说，是家庭限购2套住宅的问题，中产家庭有了2套房以后，很难继续买住宅。
再加上近年来对商务公寓的确利好不断，比如今年官方表示商务公寓通燃气，而且商务公寓成了"不可再生资源"，深圳不再审批新的商务公寓，越卖越少。
而且，地段好、有交通、还能上学的商务公寓不限购不限贷，还能满足孩子的上学问题，想买多少套就能买多少套。
不过，公寓本身不限贷，但首付统一要5成，贷款一般只能做10年，利率上浮至少10%。
大多数情况下，商务公寓房使用年限为40-50年，极少公寓产权使用年限跟住宅一样，拥有70年的年限。
值得注意，深圳的公寓是限售5年，所以买公寓要等房产证出证满5年后，才能出售。
从资金投资上看，商务公寓的回报并不高。
不过叔最后还有一个疑问：北京的商务公寓已经因为政策凉凉了，深圳的还能走多久呢？
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