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作者|苏八月
近日，新华社发文“多地烂尾楼盘频发”，点名福晟、泰禾、协信等债务危机房企。泰禾是其中规模最大，布局最广泛的一家房企。
因此，泰禾也是楼盘维权、烂尾最多的房企。
过去两年，泰禾烂尾项目全国各地开花，北京、深圳、杭州、福州、上海等，各地业主们经历着漫长身心煎熬。
在破产边缘挣扎的泰禾，2020年终于遇到愿搭一把手的万科。然而，万科搭救过程显得磕磕绊绊，泰禾的债务警报，远未解除。
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泰禾的两宗罪——挪用购房预收款、无证销售。
泰禾暴雷最早信号来自于北京院子二期，2018年10月开盘后，有的业主发现房子迟迟未能网签。
2019年3月，北京朝阳房管局发现，泰禾监管账户中用来建设项目的钱，大部分被泰禾挪用，原本80亿资金，仅剩2.27亿。之后业主们发现，项目工地停工了。
作为千万豪宅准业主，购房者维权的战斗力非常强。2020年5月业主们努力争取到项目部分复工，网签开放。
为保证能如期入住，业主、开发商和相关政府部门等商议“购房人将剩余购房款或贷款全部存入监管账户”，并且“监管账户内的资金专项用于叠拼产品的施工建设，不得用于其他工程建设”。
在业主们将2560万工程款打入监管账户后，以为项目会正常运转，等来如期交付。然而，他们低估了泰禾的下线，这笔钱又被泰禾挪用了！
2020年11月，泰禾发布按揭放款倡议书，表示项目建设再次停滞，监管账户用于施工的款项仅剩440.37万元，提示业主“减少您损失的方法就掌握在您自己手里”。
于是没有业主再敢给泰禾打钱。
今年1月8日，北京住建委对泰禾北京院子二期项目进行立案查处，查出泰禾北京院子二期31-38号楼共74套住房无证销售，收取预付款达12.86亿元，最按高限按处以1286万元罚款。
这一处罚，坐实了泰禾无证销售的事实。
对WQ业主来说，悲喜交加，一方面是泰禾违规有了官方说法，另一方面是房子完工交付，希望依旧渺茫。
泰禾全国各地WQ项目，遭遇的泰禾套路大同小异，也都濒临烂尾。
2
泰禾的困境，在年报上展露无遗。
去年泰禾年报迟迟未发，直到6月才披露上一年经营状况。2019年，泰禾实现营业收入236.21亿元，同比下降23.77%；归属于上市公司股东的净利润4.66亿元，同比下降81.74%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为负4.02亿元。
今年4月，泰禾集团发布《2020年度业绩快报》，显示公司营业总收入同比下滑84.70%至36.14亿元，归属于上市公司股东的净利润同比下滑1264.59%至亏损54.32亿元，平均月亏损金额约4.53亿元。
连年巨亏，泰禾面临着资本市场和消费市场双重信任崩塌。
关于2020年业绩情况，泰禾这样解释：
“受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续及融资环境收紧等因素的影响，2020年公司主要地产项目在投资金额、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少。”
然而，泰禾今日之局面甩锅给疫情，并不太恰当。
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泰禾昔日的辉煌和野心。
泰禾成立于1996年，直到2002年才离开福建，挥师北上，在北京开展业务。
事实证明，这个决策是正确的。
泰禾“院子系”产品正式形成，迎合了中国风审美回归潮流，誉满北京城。一线城市别墅豪宅货值高，“院子系”销售火爆让泰禾大赚特赚。
泰禾业绩在2017年迎来爆发，年销售额超千亿。泰禾董事长黄其森信心满满喊出2018年要冲击2000亿目标。
泰禾是以“激进”著称的闽系房企之一，“高负债、高杠杆、高周转”是闽系房企规模扩张的法宝，也是泰禾债务危机的伏笔。
2013-2017年，泰禾大举攻城略地，获称“地王收割机”，并且多在地价高昂的一二线城市抢地。泰禾前员工曾透露，董事长黄其森明确要求在广深拿地，要不惜代价。
泰禾高光时刻一瞬而逝。
2017年全国多城密集发布调控政策，限购、限贷、限售、限价等措施层层加码。直到2018年，这种政策变化带来的楼市痛感，才传递到了房企，万科在2018年秋季例会高喊：“活下去”。
房地产风向已经变化，“去杠杆、降负债”成为房企潮流。
然而，正走上房企高光巅峰，准备在全国各地大干一场的泰禾，摊子铺的太大，一下子难以收住。再加上泰禾的产品主打高端豪宅，遇到最严调控市场转冷，去化速度放缓，回款速度变慢。
这对高杠杆房企来说，是致命打击。
2018年泰禾全年销售额为1300亿，离2000亿差的太远。到了2019年，泰禾全年营业收入才236.2亿元，不及2018年销售额的尾数。
幸运的是，泰禾曾经高价抢来的地，大多位于房价地价坚韧的一二线城市，并且获得了一定的增值，这成为泰禾大而不倒的基石。
2019年6月，泰禾董事长黄其森曾表示：“在所有地产公司里面，泰禾布局是最清晰最坚决的，三四线不去东北西北不去”。
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泰禾的拯救者。
2020年4月，泰禾资金链危机终于盖不住了。人民法院网披露，泰禾子公司债务违约，董事长黄其森成失信被执行人。
2020年7月，泰禾集团首笔15亿债券违约，超200亿借款逾期。泰禾发公告承认短期流动性出现困难。
千亿房企要暴雷，慌的不仅是购房者，还有债主们：银行、信托、合作商······
这时外界纷纷猜测，谁将入主泰禾，拯救他于水火？
这时，万科来了。
2020年7月30日，万科和泰禾签订框架协议细则，约定万科最终战略投资泰禾的前提是——泰禾实现债务重组。
万科总裁祝九胜万科表示能否参股泰禾，取决于三个要素“泰禾的求生欲，金融机构的理解程度，政府部门的姿态与智慧。”
万科祝九胜忠告泰禾债权人“要么集体沉船，要么集体上岸”。
在这场拯救大戏中，万科将自己和泰禾的债务分割的很明白。万科最大的作用是让市场重拾了对泰禾的信心。
在万科加持下，泰禾便开始紧锣密鼓的债务重组进程，和债权人签署了不少债务重组协议，获得了一些借款展期，希望的曙光显现。
市场消息传来，万科计划与泰禾成立资产管理公司，并且万科与四大资产管理公司成立泰禾纾困基金平台，提供盘活泰禾在建项目的增量资金。
2021年3月万科业绩会上，万科总裁祝九胜在回答泰禾相关提问时，依旧将万科和泰禾的关系划分的很清楚。
他表示资产管理公司本质上是操盘公司，并非“接盘公司”，该公司受各方委托启动项目，处理建造、启动、销售等问题，但并不承担项目的债权债务关系。
“泰禾的问题如果能妥善解决，对购房者、金融机构等各方都有好处。”祝九胜称，“目前的进度，与真实入股还有相当大的难度。”
他表示，“泰禾集团整体问题的解决还需要相当长的时间，当然不排除一些项目率先解套。”
他说，“帮人忙也不是给自己添乱”。
上面这句话应该代表了万科搭救泰禾的基本态度。
泰禾黄其森、泰禾烂尾楼业主们、泰禾债权人们都在泰禾这艘摇摇欲坠的船上，万科则给这艘破船重新鼓起了风帆，但最终船会不会沉，还是要看这条船上的人。
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