在“三道红线”、集中供地等制度叠加下，方直集团负债高企，去年净负债率达到231.4%。如何利用上市拓展打通融资通道，成为方直集团破局和突围的关键。
高调拿地、重金挖来明星职业经理人，一系列动作让市场猜测这个聚焦粤港澳大湾区的中小房企将加速上市步伐。4月21日晚间，方直发展集团有限公司（简称“方直集团”）终于在港交所递交招股书，正式启动IPO进程。
虽然去年包括祥生控股、金辉控股、大唐地产、港龙中国地产、领地控股、上坤地产在内的一批中小房企成功登陆港交所，但是仍有一批中小房企折戟。今年，已经有天泰国际控股、新星宇控股以及方直集团递交了招股书，但是它们的上市之路前景如何，仍是未知数。
汇生国际资本总裁黄立冲表示，去年，由于新冠肺炎疫情暴发，使得不少房企的上市进程受到影响。今年，这方面会好一些，但是从资金面来看，呈现偏紧的状态，后期的股份发行与销售不会太容易。
聚焦广东省，土地储备总建筑面积仅430万平方米
据招股书显示，方直集团的历史可追溯至2004年，由董事长陈专创立。而在创立方直集团之前，陈专的职业生涯始于室内设计及景观工程行业。
2006年，方直集团开始在广东省惠州市开发首个住宅物业开发项目山水华府。随后，方直集团又在惠州的新市中心金山湖区收购多幅地块，并开发了以方直·珑湖湾及方直·星耀国际为代表的多个项目。2015年前后，以惠州为始，方直集团在江门、中山、东莞、深圳及粤港澳大湾区其他城市逐步推进物业开发业务。
除了物业开发及销售外，方直集团也从事商业物业投资，如购物中心、写字楼及酒店，还提供室内装饰服务。但是在收入贡献上，物业开发与销售占据大头，在2018年、2019年、2020年的总收入中占比分别为99%、99%、98.9%。
在物业开发体量和业务布局上，方直集团带有明显的小房企、区域性特征。资料显示，方直集团的物业开发项目主要在大湾区，截至2021年1月31日，该企业拥有由43个项目组成的规模化项目组合，共覆盖广东省11个城市。在土地储备总量上，截至2021年1月31日，总建筑面积约为430万平方米。
引入明星职业经理人、加速扩张，为上市铺路
最近两三年，中小房企赴港上市成为热潮。对于方直集团来说，IPO亦早在计划中，从2019年的IPO相关职位招聘到2020年以来的积极拿地拓展规模，都在为IPO铺路。
公开信息显示，2019年8月和9月，方直集团曾在招聘网站中挂出多个要求有IPO经验的职位，包括高级财务经理和法务经理。
在土地拓展上，数据显示，在2018年，方直集团新增土地储备面积仅38.7万平方米，但2019年、2020年都出现明显增长，分别为107.1万平方米、152.47万平方米。2021年1月份，方直集团新增土储40.2万平方米。
特别是今年3月份禹洲地产原执行总裁许珂的加盟，亦为其上市按下加速键。公开资料显示，许珂是房地产行业的明星职业经理人，曾先后在万科、阳光城、泰禾、禹洲等知名房企工作，拥有丰富的上市公司管理经验。
信托融资占比39%，高成本稀释盈利水平
在财务指标方面，根据招股书，2018年、2019年及2020年，方直集团的收入分别约为30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元，毛利分别约为8.25亿元、14.09亿元及11.97亿元，利润分别约为2860万元、2.39亿元及2.88亿元。在2020年，方直集团的收入和毛利均出现不同程度的下降。
虽然方直集团去年的毛利水平也下降了，但是在整个行业中处于较高水平，2019年、2020年，方直集团的毛利率分别为41.9%及38%。不过，在净利率方面，分别为7.1%、9.1%，在行业中处于中低水平。
方直集团部分财务数据一览
图片来源 方直集团招股书
分析来看，方直集团在“三费”方面，成本并不低，尤其是融资成本，这拉低了其净利率水平。数据显示，2019年、2020年，方直集团“三费”在营业收入中的占比分别为15.8%、16.7%，其中融资成本占比分别为7.6%、5%。
对于未上市房企来说，由于融资通道有限，其资金来源除了靠自身房屋销售造血外，还普遍依赖银行借款，特别是成本较高的融资信托等。以方直集团今年的两项信托融资为例，本金总额约为5.73亿元，年利率在10%至15%。
方直集团在招股书中表示，银行借款以及信托融资安排及其他融资工具已产生并预期将继续产生大量利息开支。数据显示，在方直集团的外部融资中，银行贷款是主要来源，其次是信托融资。截至2021年2月28日，方直集团未偿还的信托融资及其他融资安排总额约为43.65亿元，占借款总额的（包括银行及其他借款）约39%。此外，在信托融资中，2022年之前到期的部分占比超过一半。
规模扩张、融资通道有限，这使得方直集团的负债水平较高。截至2018年末、2019年末及2020年末，方直集团的净负债率分别为668.3%、738.6%、231.4%。
各地楼市调控加码，有息负债“三道红线”、房贷“两道红线”以及土地集中供应等制度叠加，给房地产企业带来高压，尤其是中小房企，对未上市的方直集团来说，高负债下，利用上市拓展打通融资通道，是破局和突围之路。
关于募集资金用途，方直集团表示，将为近期收购的三幅地块的地价提供资金；将用于偿还一部分已用于项目开发用途的部分现有银行及信托融资贷款；将用于一般业务运营及营运资金。
新京报记者 段文平
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