近期，深圳的小产权房市场异常火热，甚至出现了一房难求的现象。在深圳今年出台系列政策加强对新房、二手房调控的背景下，小产权房为何突然火了起来，又都是谁在买呢？带着这些疑问，记者近日实地探访了深圳最早的小产权开发地沙井片区。
深圳小产权房销售火爆 近八成购房者为投资客
△央视财经《正点财经》栏目视频
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身并没有大家所认同的产权，或者说只有部分产权。在深圳，小产权房最早发展于宝安区沙井镇，占到了沙井建筑的一半以上。记者在沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。这里的中介告诉记者，最近，想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。
深圳某小产权房房产中介：有几个投资客，一房一厅的买了三套，两房一厅的买了一套，一下子买了四套。
而位于深圳龙华区清湖的一个新楼盘，由 7 栋楼体组成，据中介介绍，这种楼盘被称为统建楼，是村委和开发商合作开发的，据说买这类统建楼无需占用深圳的购房名额。从踏进小区的那一刻起，记者就很难将他们同常见的商品房区分开来。
深圳某统建楼楼盘销售人员：两百套同时卖，最后一批保留单位，以后都没有一手房了，刚开盘现在剩下 170 套左右，二次买卖也好卖，随时过户，你今天买明天卖，我都可以帮你过户。
在深圳工作的 90 后李女士，最近一直在看小产权房，她告诉记者，深圳房价居高不下，无奈之下她只好选择小产权房。
除了像李女士这样众多的刚需客，一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。一家门店的中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成 " 商品房 " 后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。
深圳某小产权房房产中介：商品房现在二手房交易，很多楼盘七八成首付的，买不了就只能买小产权房。过完年之后商品房的投资客都来买小产权房，以前投资客都是偏向于总价低的，但是今年什么价格都有人炒。我们今年成交了这么多，有八成都是投资客买的，住家的只有两成。
深圳小产权房涨幅最高达 50% 回迁指标房水涨船高
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商品房市场的调控力度正在持续加码，而这类小产权房不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小产权房价格如何？是否如传言所说的水涨船高？
记者跟随中介来到龙华区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖 60 万到 65 万左右。中介称，这里的房子不计算面积只按套算。而据记者观察，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。
深圳某小产权房房产中介：只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅 15% 到 18%，我自己也投资了四五套房。
记者还发现，一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。
深圳某小产权房房产中介：只要有拆迁，跟拆迁挂钩的房子都不便宜，都是卖到 3 万、4 万的单价，然后还是博，去年买这里 120 万两房，到现在涨了 50%，这是纯利润，随时可以交易，客户 9 月份过来买了四套，5 月全部卖了挣了 90 万。
在走访过程中，记者了解到，目前沙井一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过 5 万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米 4 万至 5.2 万之间，与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是。
记者在百度搜索小产权房，各式各样的小产权房网站涌现出来，这些网站明码标价各个地区的小产权房源信息，均价从几千到几万不等，基本都需要一次性付款，也有少量统建楼显示可以分期付款。
除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。记者以购房者的身份对指标房进行咨询时，一名专门从事回迁房指标交易的房产中介表示，如果想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，就可以优先选择。中介表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：这类回迁指标严格来说，买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于回迁整体是要求购房者一次性支付全部的房款，而且回迁的周期长达 5 到 10 年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。
购置小产权房存在法律风险
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在深圳，小产权房事实存在，但它的官方名字却是 " 违法建筑 "，据不完全统计，深圳市违法建筑数约 40 万栋，建筑面积达 4.2 亿平方米，占深圳总建筑面积的 49.27%。在房价高涨的今天，买小产权房靠谱吗？风险在哪里？未来深圳小产权房拆迁又怎么赔偿呢？
在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有 " 违法建筑 "。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在 2004 年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。
在深圳，小产权房交易如此活跃，那双方如何证明买卖关系呢？有小产权房的销售中介告诉记者，大多数的小产权房目前只能选择全款交付。买卖关系证明除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过，记者在调查中发现，深圳多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：小产权房其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现相关的纠纷，法院通常把这类的小产权房的买卖合同当做无效合同去处理，所以我觉得，最大的隐患对于购房者来说，是合同不受法律保护。如果出现一房两卖，没有办法确定真正业主情况下，购房款很可能会打水漂。
记者在调查中还发现，深圳市司法局早在 2009 年就发文严禁律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016 年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小产权房，那些有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：关于律师在小产权房买卖，进行所谓的律师见证行为本身就是违法的，但市场中确实存在很多中介，以律师的这种事务所可以进行所谓的律师见证的形式进行揽客，减少投资者的心理这种法律上的一个风险，这些律师见证是没有任何法律效力的，对小产权的合法性是毫无帮助的。
业内人士表示，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
央视财经
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