法院认为规避限购借名购房无效 投资大佬2000万房产打水漂?

法院认为规避限购借名购房无效，投资大佬徐沛欣2000万房产险打水漂

红星新闻

2013年，投资大佬徐沛欣参股了迅雷。也是这一年，徐沛欣进行了另一项“投资”：为了规避限购政策，徐沛欣借用他人名义，花2000多万元在北京市朝阳区购买了一套房产，建筑面积为522.56平方米。

2016年，徐沛欣的借名买房者牵涉一起借款纠纷，他帮徐沛欣购买的那套房屋被法院强制查封。

今日，红星资本局从裁判文书网上获悉，最高法院认为：徐沛欣与他人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。

不过，后来，徐沛欣通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。

天眼查APP显示，徐沛欣曾投拍过《乔家大院》等耳熟能详的电视剧，还是曾经的母婴电商龙头红孩子的创始人之一。

借他人名义买房房子却被查封

近日，裁判文书网的一份民事判决书出现“徐沛欣”的名字。

红星资本局发现，2016年10月17日，辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与庆然公司发生贷款关系，并由曾塞外等提供连带保证责任。由于该借款到期未归还，被法院强制执行。

执行中，曾塞外名下一套位于北京市朝阳区的房屋被法院强制查封。该房屋名为“阳光上东安徒生花园 ”、建筑面积为522.56平方米，房证号为京（2016）朝阳区不动产权第XXXXXXX号。

不过，此次查封却引来徐沛欣的不满，并对法院的强制执行提出了异议。徐沛欣认为，这套房是由他出资购买的。

裁判文书

原来，徐沛欣此前名下已有两套房。按照限购政策，他是不能在北京买房的。但是，为了规避限购政策在北京再次购买房屋，2012年12月20日，他与曾塞外签订《房产代持协议》，购买了上述被查封的房屋。双方约定：该房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；徐沛欣以曾塞外的名义签订所购房合同及其他相关配套法律文件，交房时所购房屋的房产证、土地使用证登记在曾塞外的名下；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣的书面同意，曾塞外不得单方处分房产。

同时，徐沛欣还提交了一系列购房手续以及装修、缴纳燃气费等各种资料，从而证明该房屋不能被法院查封。比如：2016年10月14日，徐沛欣的专职司机交了该房屋的车位租金14160元；同年11月4日，徐沛欣向燃气公司支付该房屋燃气费114元；同年12月26日，徐沛欣交了2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖费15676.8元/年度。

法院：规避限购政策借名买房无效

公说公有理，婆说婆有理。

此次案件从2016年一直持续到2020年。在4年的时间里，该案件经由辽宁省沈阳市中级人民法院、辽宁省高级人民法院及最高人民法院等审判。

红星资本局梳理发现，此次案件的焦点主要有：双方是否存在真实的借名买房关系、徐沛欣是否对借名购买的房屋合法拥有、该房屋是否被法院强制查封等。

经过审判，最高法院认为，根据徐沛欣提供的各种手续资料及证据来看，应当认定该房屋为徐沛欣所购，徐为该房屋的实际购买人。徐沛欣在上述房屋交易时，属于限购对象范围，其与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。为规避限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。

北京大成（成都）律师事务所律师李莎莎对此向红星资本局解释称，最高法院认为，根据北京的购房限购政策，徐沛欣不具有北京购房资格，其借名买房行为违反了地方政府限购规定。不过，根据徐沛欣提供的各种手续资料及证据来看，应当认定该房屋为徐沛欣所购，徐沛欣为该房屋的实际购买人，合法拥有该房屋。同时，该房屋在上述借款纠纷发生前已经转让，因此债权人无法要求法院强制查封。

同时，最高法院指出，司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

最终，最高法院认为，徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。

律师分析：借名买房有哪些风险

多位律师向红星资本局指出，徐沛欣为了规避限购政策而借他人之名买房并让他人代持的风险非常大。

“房产代持，本质是为了规避限购政策，所以法律是不支持的。法院会认定代持行为无效，这个时候出资人的权利就得不到保障了。”上海大邦律师事务所律师游云庭向红星资本局分析称。

第一、房屋价值增值，代持人如果将房屋出售的，实际出资人可能无法阻拦，因为法院很可能只支持代持人向其借款买房的债权，房产的增值部分可能主要的收益会被代持人拿走。

第二、代持人如果发生一些其他情况的话，房产可能会存在很大风险。“如果代持人离婚，房产可能会被作为夫妻共同财产分割；代持人如果对外欠债，债权人要求法院拍卖房产偿还债务的，法院可能会支持；如果代持人去世，房产可能会被其继承人继承。”

第三、如果代持人认为房产是自己的，实际出资人起诉到法院要求确权的，法院可能会不支持，只承认借贷关系。

第四、如果房价大跌，代持人也有风险。在游云庭看来，因为向银行去借贷买房的人是代持人，而实际出资人如果不认可代持关系起诉要求其归还购房款的，法院可能也会支持。

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善向红星资本局补充说，根据《民法典》相关规定，房屋作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是名义产权人，而实际出资人则是“实际产权人”。“如果实际产权人持有出资的原始凭证，如存折、购房发票等，就可证明该房屋是借名买的，法院可判房屋归实际产权人所有。”另外，在赵良善看来，如果名义产权人偷偷出售该房产，第三人因基于对房产登记的信任购买此房屋的，实际产权人则面临无法追回此房屋所有权的风险。

母婴电商龙头、《乔家大院》都与他有关

不过，对于上述律师所说的风险，徐沛欣似乎都避过了。

红星资本局发现，徐沛欣投资及创业经验丰富，推出的《乔家大院》曾创下影视片的最高收视率，并屡获大奖。

天眼查APP显示，徐沛欣具有15年以上投资和传媒、零售行业运营经验，10年以上大型企业高级管理经验和创业经验。他曾是贝森资本控股创始人、中国十佳出品人。

图据天眼查APP

图据徐沛欣个人微博

公开资料显示，徐沛欣曾是红孩子（北京红孩子互联科技有限公司）的CEO，红孩子曾是母婴电商龙头，涉及网站与社区、零售贸易、整合与直复式数据可营销、仓储物流等业务，截至2009年共计营收12亿元。不过，红孩子在2012年7月被曝出严重亏损，2012年9月，创建8年的红孩子以6600万美元的价格卖给苏宁。红星资本局今日打开微博发现，徐沛欣个人微博认证名仍为“红孩子CEO”，但该微博停更于2011年9月16日。

此外，徐沛欣在2014年还被聘为航美传媒公司董事等职。

红星新闻记者 李伟铭 李晨

责编 任志江 编辑 邓凌瑶