光明地产“黑暗时刻”：500亿目标化为泡影，频频甩卖项目回笼资金
红星新闻
继将浙江、山东、江苏等地多个房地产项目转让后，近日有消息称，光明地产（600708.SH）将开始新的一轮资产处置行动。本轮出售的项目资产主要是针对重庆、昆明等西部地区项目资产，不久后将在交易所挂牌，涉及的资产总金额可能会超过10亿元。
对于公司继续出售相关房地产项目资产的传闻，光明地产人士5月26日回应红星资本局称，不清楚外界有关传闻，若对外挂牌转让上市公司将对外披露，建议以正式公告为准。
曾提达到“500亿规模”目标
光明地产是拥有“光明”基因的知名上市房企，前身为海博股份，2014年经过重组后更名为光明地产，主营转型为房地产、物流两大业务，控股股东是光明食品（集团）有限公司。光明食品集团旗下有5家A股上市公司，分别为：光明乳业（600597.SH）、金枫酒业（600616.SH）、上海梅林（600073.SH）、光明地产和开创国际（600097.SH）；此外，新西兰新莱特乳业公司为新西兰主板上市企业。
自光明地产转型以来，曾经喊出“未来三年达到500亿规模”的口号。克而瑞数据显示，最近三年（2018年-2020年），光明地产的销售额分别为244.59亿元、266.4亿元、326.68亿元。
红星资本局查阅光明地产历年财报也发现，最近三年营业收入分别为204.94亿元、136.1亿元、149.85亿元；净利润分别为14.18亿元、5.7亿元、1.07亿元。
可见，光明地产营收、净利都在持续下滑，所谓“500亿规模”这一宏伟目标从未实现。
2020年因受新冠肺炎疫情、土地结转成本大幅增加等因素影响，光明地产的业绩及销售受到不小冲击，扣非后净利润首次出现亏损5.86亿元。公司在年报中提出，要适当进行战略收缩，以“优布局、调结构、去库存”为重点。其中，要理性收缩非战略重点区域，优化投资结构和区域布局，实现合理的长期布局。
光明地产2020年也作出了战略调整，即“回归上海、回归产业，深耕长三角、深耕中心城市”。公司官网显示，目前开发足迹遍布上海、江苏、浙江、山东、安徽、云南、重庆等地，由此来看，卖掉长三角地区之外的部分项目，也算情理当中。
迅猛扩张导致存货高企
光明地产前几年也曾在土地市场表现活跃，并在多个城市攻城略地。2017年-2020年，光明地产新增土地储备分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米。
但伴随公司土地储备快速增长，公司部分项目销售冷淡、去化欠佳，存货一直居高不下。2017年-2020年，光明地产存货值分别为395.61亿元、468.23亿元、611.37亿元、604.29亿元；存货占公司总资产比分别为73%、62.91%、70.68%、68.49%。
虽然光明地产7成以上土地储备位于长三角，且坚持深耕大本营，在上海占比最多，但这些项目大多位于上海远郊如金山、松江、奉贤等区域。在“房住不炒”定位下，上海向来以楼市调控严厉著称，也导致光明地产的远郊盘普遍销售欠佳，面临很大的去化压力。
以位于上海金山新城的“光明金山府”为例，位置十分偏远，推盘量很大，区域客群短时间内消化不了。自2019年2月以来项目多次开盘，推出共计1839套房源，如今尚有1200余套可售，去库存任重道远。
光明金山府项目已计提跌价减值
4月24日，光明地产发布计提存货跌价准备的公告，其中仅金山府项目就计提了1.71亿元跌价减值准备。此外，山东烟台、江苏昆山、镇江、扬州、湖南、广西和浙江等地项目同样计提了跌价减值准备。
“三道红线”全踩，经营目标降为200亿元
光明地产2020年主业毛利率大幅下滑，房地产开发的毛利率下滑至19.7%，而2018年、2019年的毛利率分别为31.97%、33.78%。毛利率快速下滑的背后，既与楼市调控有关，更与光明地产拿了一些高价地有关。房地产行业毛利率整体下滑已成共识，并呈加速下滑态势，如万科今年一季度已经下滑至16.1%。
由于近几年四处出击大举拿地，光明地产负债端也面临严峻问题。2020年公司剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。红星资本局对比“三道红线”的融资新规，光明地产远超监管融资新规，已经全部踩线，必须降负债。
2020年光明地产货币资金为93.57亿元，但16.32亿元处于受限状态下，公司短期债务则为191.59亿元。这意味着公司资金缺口近百亿元，资金重压之下，为改善财务状况，公司也只好频频出售部分项目以回笼资金。
据上海联合产权交易所显示，光明地产旗下上海东旺房地产有限公司也在挂牌转让上海泰尔发房地产开发有限公司70%股权。上海东旺房地产有限公司成立于1995年，由农工商房地产（集团）有限公司持股100%，属于光明地产全资孙公司。
此外，光明地产还发行短期融资券、发行中期票券等，成为公司另外的“补血”手段。4月份光明地产成功发行2021年第一期中期票据，发行金额为6.5亿元，主要用于偿还2020年的债务。
近年来光明地产股价也表现低迷，从去年高位下来已经腰斩不止，截至5月26日收盘价为2.53元，总市值仅56亿元。
光明地产股价长期表现低迷（周K线）
由于眼下面临业绩滑坡、存货过高、负债高企等问题，光明地产在不切实际的“500亿规模”化为泡影之后，也不得不重新修正了2021年经营目标，公司希望能够实现营业收入200亿元。
红星新闻记者 李伟铭
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