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作者 | 苏八月
别买房了，再买你就是接盘侠！这句话送给深圳的朋友们。
最近深圳楼市又热闹起来了，但对深圳楼市接下来的走势，笔者却不看好了。
这要从深圳近来发生的三件事情说起。
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第一件大事——深圳即将提高落户门槛。
昨日（5月26日），深圳发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，这份文件显示，深圳从多方面提高了落户要求。
首先，学历收紧了。将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科。技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。
其次，落户年龄要求年轻化。本科年龄提到35岁，硕士提到40岁，博士生提到45岁。
第三，投靠入户增加社保要求。夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年。老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。
这次调整影响最大的是学历人才门槛提升，这意味着全日制大专学历将无法直接落户。
在全国各大抢人情势下，深圳反其道而行之，提升落户门槛。乍一看有点令人费解，其实有踪迹可循。
四大一线城市里，深圳面积最小，人口和GDP和广州相当，落户条件却是最简单的。
因此，深圳新增人口增速很快。据第七次全国人口普查公布，深圳常住人口1756.01万人，10年新增713.61万人。2019年深圳统计公报户籍人口数为494.78万，到2020年媒体透露为587.4万，一年新增92.62万。
快速增加的人口让深圳公共服务承受巨大压力，医疗、教育和住房都呈现紧张状态，商品房叠加炒作出现暴涨现象。
深圳有一句广为人知的城市口号“来了就是深圳人”，暴涨的房价让这句口号变成了“来了深圳就是惠州人”。很明显，过高的房价对深圳人才形成了挤出效应。
深圳提升落户门槛，主要有三个作用：一是筛选年轻的高学历人才，二是减少为炒房而来的“房票”充数人员，三是减缓公共资源压力，为提升城市承载力争取时间。
深圳落户政策逐渐向北上广看齐，人口增速得到控制。那么深圳商品房市场需求得到一定减少，恐慌性抢房现象将消失。
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第二件事——深圳中介“水果挂牌价”被罚。
“一个榴莲一千万，一根香蕉一百万"，深圳某中介门店用水果展示二手房挂牌价。
这套红树西岸117㎡的房子值两个榴莲，三根香蕉，共2300万，单价约19.7万/㎡。
实际上，该小区的参考价为11.05万元/㎡，二者相差约80000元/㎡。
自2月8日深圳住建局发布《二手住房成交参考价格发布机制》以来，深圳二手房挂牌价不允许高于官方参考价。
实际上，部分小区参考价较楼价打了7折，这样的小区业主肯定不愿意按参考价挂牌。
因此，出现了上述中介发挥”智慧“，以水果计价标识房价的一幕。这家中介机构也因为规避政策，广告违规而被罚停业整顿一星期。
除了在价格上做出规范，深圳楼市最大杀手锏是——控制信贷。
商业银行根据成交参考价格发放二手房贷款，若成交价高于参考价，就变相提高购房人首付。（此前楼市相对论详述过，点击文字可查看）
5月20日，深圳“工农中交”四大行将房贷利率上调，首套房贷利率上调15BP至5.1%，二套房贷利率上调35BP至5.6%。
继深圳严查经营贷违规流入楼市，再查购房者首付来源，现在购房贷款利率都上升了。买房加杠杆的难度升级，想借银行低利率炒房者也被劝退。
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第三件吸引全民眼球的事——顶级学区房狂降662万。
据报道，深圳一套国城花园的房子以2206万元成交，比2月初同户型房源降价662万元。
深圳天价学区房，让网友感叹“我差的不是那600万，而是2000万”。
一线城市学区房作为“优质核心资产”，在住宅市场上一枝独秀，拥有超高的溢价，或者说“学区价格泡沫”。
法拍房本来要低于市场价，这套房子据传是凶宅，跌价不过是回归住房本质，也说明深圳楼市正在回归理性。
比这件事更能说明真相的是成交数据。
据统计，今年4月深圳一二手住宅网签量下降三成左右，5月上半月，新房网签1181套，环比下跌15%，二手房过户量1240套，环比下跌49%。
深圳楼市降温冷清下来了。此外，深圳还在不断增加住房供应。
据克尔瑞数据统计，2021年1-4月，深圳商品住宅供应量为108.31万㎡，同比去年上涨192.6％。
根据深圳市2021年供地计划，今年宅地供应量将达363.3公顷，前三年宅地供应为109公顷、150公顷、293.2公顷。
从2020年开始，深圳就有意提高了住宅用地的供应，未来深圳将有更多的住房入市。
深圳城中村小产权房，其实解决了很多初来乍到深圳的人住房需求。住房冲突发生在越来越多人在深圳扎根，购商品房的需求不断增长，而小产权房不在交易范围，新房供应又不足。
新增的住宅用地供应，将极大缓解深圳楼市商品住房“人多楼少”焦虑。
房价重要影响因素就是供需，过去上涨是因为供不应求，那么未来也可能因为供大于求而下跌。
小结
深圳楼市经过2019-2020年的暴涨，房价已在高位，洼地已被填平。深圳炒房团被查，就是这一轮涨价高峰的终结曲。
房地产有周期，楼市价格也有起伏。如果过去两年是深圳房价的上涨波段，那么现在入场无异于在股市中追高，等着先入场的人收割。
房地产短期看金融信贷，中期看土地，长期看人口。从以上三件事来看，深圳信贷收紧，住宅供应增加，人口落户政策收紧导致需求增速放缓，都不支持房价继续大涨。
永远不要低估政府“房住不炒”决心和威力。北京、上海作为一线城市，之前也经历了漫长的房价回调和阴跌。
现在深圳楼市进入买方市场，炒作情绪冒头就打，不过很多业主持待价而沽心态。
如果你想在深圳买房，此时不必慌乱入场，大可以先好好观望，等一波新房供应，不做接盘侠。
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