近两年，深圳楼市一直保持着较高的活跃度，部分热门区域的房价不断蹿升。从2020年开始，调控新政相继出炉，特别是今年2月出台的二手住房成交参考价，更被部分业内人士视为一把杀手锏。根据国家统计局近日发布的数据，深圳市5月份的二手住房销售价格环比下跌0.1%，是近23个月以来的首次下跌。尤其是成交量，环比下滑23.6%，降至近一年最低值。
于是，臆想又开始，认为深圳楼市有可能出现转向。真的无法想象，有的人是如何看待深圳楼市的，又是如何看待全国楼市的。要知道，楼市调控已经有十来个年头，虽不能说调控效果不好，但也不能说调控已经完全达到预期。实际上，影响楼市调控的各种因素并没有得到有效控制，尤其是信贷闸门，漏洞很多、管涌也很多，没有对包括开发商在内的房价骚动因素构成有效管控，相反，一直是房价居高不下，甚至在有些地方继续较大幅度上涨的主要原因。
一个很重要的问题，就是在楼市调控过程中，没有厘清房子的价格和价值的关系，一直在围绕房子的价格做文章，而忽视了房子的价值。只要不处理好房子的价格和价值的关系，房价就不可能真正稳定，住房问题也不可能不成为广大居民心头的痛。政府的政策资源，也难以得到最为有效的配置。
必须明白的一个道理是，价格和价值都是构成商品的属性，前者主要表现在外在，后者主要表现在内在，前者是商品的表现形式，后者是商品的本质内容，前者主要受市场供求关系影响，后者主要受购买者的观念影响。房子作为一种商品，同样具有这样两大属性。而且，在不同的购买者身上，表现也是相差很大的。炒房者、投机者看中的是价格，并通过价格的变动，获取自己想要的利益。普通购房者、一般住房投资者看中的是价值，包括使用价值和财富增值价值。炒房者和投机者为了赚钱，是不可能将房子长期持有的，而是会依据房价变动情况，随时抛售和购买，以获取差价。购房者和投资者则不同，他们是为了居住或财富不贬值，自然会长期持有。
如此一来，楼市调控的目标与方向也就可以更明了，那就是打击炒房者和投机者，遏制过度投资住房，支持刚性购房。自然，在调控政策的制定上，也要符合价格与价值的关系。遗憾的是，无论是地方还是银行，都没有做到，也没有做好。对地方来说，为了眼前利益，拼命炒高地价。地价高了，也就不可避免地会推高房价，从而给炒房者、投机者以机会。更重要的，它会使房子的价格和价值出现严重背离。因为，对广大居民来说，购房的目的是居住，房价1000元时是居住，房价到了10000元仍是居住，到了100000元、1000000万元仍然是居住。只是，居住的代价越来越高，居住的体验会越来越差。原本应当是在住房条件改善的情况下，生活的体验也会越来越好的。可是，却在价格的持续上涨中，把体验完全消除，焦虑不断增多。那么，住房的使用价值还有多高呢？没有了最佳的使用价值，住房的价值也会随之下降，而不是价格越高、房子的价值越大。
拿深圳的楼市来看，为什么深圳的房价会出现持续上涨的现象，是因为深圳的发展给房子带来了太多的想象空间，继而让越来越多的人想到深圳购房，并通过购房给自己的财富增值。这其中，必然会包含一些到深圳炒房和投机的人。炒房者和投机者是不考虑房子的价值的，他们只看价格，只要价格有空间，有没有价值无所谓。因此，也就成了打击的重点。如果炒房和投机得到有效遏制，深圳的房价还是会平稳很多的。
但是，要想深圳的房价完全稳定，也不那么容易。因为，深圳经济发展的良好态势，给了深圳住房更大的投资价值。即便没有炒房，居民的投资心理也会让深圳的房价无法出现下降。保持家庭财富增值，政府不能去管。只要这个通道不变，像深圳这样的城市，房价就不可能降下来。相反，一些没有更多未来想象力的城市，房价则可能出现下降现象。因为，在这样的城市，房子的价值不高。没有价值想象空间，价格就没有基础。
所以，在房子问题上，应当跳出价格看价值，对围着价格转的炒作、投机，包括投资行为，坚决予以打击，对围着价值转的购房行为，则要适当保护。尤其是刚需，还要积极支持，避免楼市调控走偏。
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