摁住楼市过快上涨的“七寸”

加强金融管理，已经成为当前我国房地产市场调控的突出特征。加强对银行信贷资金的管控，也就摁住了楼市非理性过快上涨的“七寸”。

最近，一些热点城市的购房者开始担心自己的购房计划是否会受阻。有消息称，买房不但需要有购房资格，可能还需要争取贷款资格。一些城市部分银行暂停了二手房贷款业务，有银行甚至还暂停受理新房贷款业务。加之此前已有贷款利率上升的情况出现，意味着在个别热点城市中，买房时间周期更长，成本也会更高。

当前热点城市二手房贷款额度紧张与去年底出台的房地产贷款集中管理制度密切相关。今年上半年，一些热点城市房地产市场成交活跃，银行房贷放量较大。与此同时，在主管部门的房地产贷款集中管理制度之下，贷款额度被严加管控。2020年底，央行和银保监会出台措施，将银行金融机构分为五档，分别设置“房地产贷款余额占比上限”和“个人房贷余额占比上限”，被称之为“两条红线”。对照“个人房贷余额占比上限”已经出现超标或者临近监管上限的银行，自然将个人房贷额度收紧。

不难发现，房贷额度紧张的城市正是一段时间以来成交火热、房价上涨较快的城市。推行房地产贷款集中管理制度，规范银行贷款业务，有助于切实打击房地产炒作投机行为。

设立房地产贷款集中管理制度“两条红线”，是我国加强房地产市场金融管理的重要手段。加强金融管理，已经成为当前我国房地产市场调控的突出特征。除房地产贷款集中管理制度外，住建部、人民银行去年还推出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是针对房地产开发企业的“三道红线”——“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”“净负债率不得大于100%”“‘现金短债比’小于1”。今年3月份，银保监会等部门又出台多项举措防止经营贷违规流入房地产领域。

信贷资金被视为楼市的“七寸”。一系列房地产金融调控举措的出台，成为挤出楼市泡沫的关键环节。加强对银行信贷资金的管控，也就摁住了楼市非理性过快上涨的“七寸”。房地产行业是资金高度密集的行业，银行贷款连接着房地产供需两端。对于供给端开发企业而言，银行贷款是其重要资金来源，房企高杠杆、高负债率的情况司空见惯。2020年末，我国房地产开发贷款余额仍高达11.91万亿元。在需求端，对于大多数购房者而言，购房时贷款是必需流程。贝壳研究院在《2021新一线城市居住报告》中提到，“调查中仅31.8%的住房消费者无贷款，68.2%的受访者购房时会选择贷款”。在房价更加高企的“北上广深”，需要使用贷款的购房者占比会更高。值得担忧的是，银行贷款很多时候成了炒房客必不可少的依赖。如果任由信贷资金过度向房地产领域集中，楼市将不断积累泡沫，集聚风险。

房地产金融调控的效果正在初步显现。2020年，房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。近日央行公布的统计数据显示，2021年5月住户中长期贷款新增4426亿元，较上月下降10%。居民中长期贷款主要以购房按揭为主，这已经是居民部门中长期贷款新增额度连续两个月下降。不过，尽管增速有所下降，房地产依然是占用过多信贷资源的领域，对实体经济发展仍有挤出效应。

房地产领域蕴藏的高风险始终值得高度警惕。房地产与金融深度关联，房地产贷款规模庞大，牵扯范围广，对于宏观经济的影响可谓“牵一发而动全身”。中国银保监会主席郭树清关于房地产金融风险的提示言犹在耳——“房地产是现阶段中国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”当下，出现了个别房地产企业面临高杠杆、高负债率导致的资金链严重吃紧的状况，其中不乏知名大型房企，他们所面临的状况也足以佐证我国加强房地产金融调控的必要性和紧迫性。（作者：亢舒 来源：经济日报）