安歆集团连夺四魁,创始人解读“租赁住房企业如何获得资本青睐”

2021年8月5日，由维C公寓传媒主办，广东省公寓管理协会、寓学社联合主办的第四届“寓言·未来”住房租赁产业高峰论坛在深圳宝安登喜路国际大酒店举行。本次论坛通过14场主题演讲，3场圆桌论坛，解读住房租赁产业新动向，梳理现阶段存在的风险和机遇，深入探讨住房租赁产业发展前景。

连夺四魁安歆持续引领行业

2021年是租赁住房突破性的一年。一方面，国家“十四五”及“两集中”政策中明确指出通过多渠道新增供应，大力发展租赁住房市场，促进职住平衡；另一方面，经过2019-2020年行业跑马圈地后的洗牌，真正深耕运营的实力运营商脱颖而出，行业进入了健康稳健的发展时期。

作为企业员工住宿行业领导者的安歆集团，凭借深耕此赛道7年的实力，以及近年来的快速发展和行业引领性成绩，连续获得“全国蓝领公寓TOP3”、“年度行业领军人物”、“年度十佳投资价值企业”“年度十大快速成长企业”四个奖项，成为本次论坛上唯一一家获得四个奖项的企业。

安歆集团创始人兼CEO徐早霞女士，受邀在此次论坛上做了“政策力推的租赁住房如何获得资本青睐”的主题演讲。作为行业内最受资本关注的企业，安歆公寓及安歆青年社区目前已获得七轮股权融资，徐早霞女士从宏观趋势、行业赛道、竞争格局、商业模式等各个维度，全面分享了在获得资本青睐背后的深度思考。

当投资人看项目时

他们在看什么？

租赁住房发展至今，已有不少投资机构入局。截至2019年底，长租公寓行业共获得股权投资超300亿人民币，投资时间近百起。那么，机构在投资时，主要关注哪些维度呢？徐早霞女士表示，尽管从天使轮，到A轮、B/C轮、D/E轮，机构侧重的关注点有所不同，但整体而言，机构都会特别关注：宏观趋势、行业赛道、竞争格局、商业模式、经营业绩、企业战略&组织文化。

宏观趋势：

为了鼓励和推动住房租赁市场的健康发展，自2015年以来，国家和地方政府出台了一系列政策文件，从各层面鼓励推进租房租赁市场的发展。2017年10月，党的十九大报告中定位“租购并举“，大力推动租赁住房的快速发展；2020年11月3日十九届五中全会确立《制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》后，租赁住房相关的政策开始频频加码，2021年3月5日第十三届全国人民代表大会上，李强总理《政府工作报告》中指出“保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。我国住房租赁行业走向正式、规范、健康发展的同时，投资机构纷纷开始布局。

行业赛道：

随着资本的布局，租赁住房这一新兴行业，快速经历了2010-2012年的萌芽期、2013-2014年的起步期、2015-2016年的起跑期、在2017-2018年迎来了爆发期，租购并举正式在十九大报告中被提出，政策风口下，资本、玩家疯狂涌入，类REITs破冰，长租公寓规模如吹气球般膨胀；

自2018年国家开始收紧租金贷相关管控后，以蛋壳公寓为首，一大堆长租公寓在2019年开始出现暴雷事件。2020年初疫情后，许多中小长租企业经营出现问题，行业加速洗牌。

2021年开始，租赁住房行业开始进入政策红利期，两会之后，租赁行业好消息不断，7月2号《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》两大政策同出。行业在洗牌后大浪淘沙，正式进入健康稳步发展时期。资本对租赁住房行业的投资，开始向头部企业倾斜。股权融资逐渐由「多笔小额」向「单笔大额」方向转变，资源向头部品牌聚集的趋势。

模式领先 效率领跑

多元化融资引领行业

徐早霞女士介绍到，股权投资和债权投资之间还有不同的差异化侧重。股权投资人看中长期未来，看上市与并购可能。债权投资人看近期发展，是否有偿还能力。但两方都要看企业经营效率与管理团队。

2019年 5月，安歆青年社区并购首旅如家旗下逗号公寓；2020年，安歆公寓战略并购易企租、入股诺巢故寓、战略收购新起点公寓，多次收并购事件后，集团不仅实现规模的快速增长，更为重要的是，收并购的业务快速融入安歆体系并在短期内实现业务突破性增长。

经营业绩面前，资本市场纷纷向安歆投来橄榄枝。自2013年获得SeedVC天使轮融资之后，又成功进行了7次股权融资，最近的一次是凯雷投资集团的数亿元人民币C轮融资。

事实上，除了股权融资，安歆集团在债券融资上也成功完成多次创新型融资，多种融资模式都是行业内首家甚至是独家。2017年首次与农商行合作，2018年与大华银行&Innoven首次合作，开始探索更适合公司的贷款模式；2020年通过国资银行背景机构发放类ABS贷款；并获得上海银行、建设银行等商业银行批复无抵押信用贷款；2021年获得建设银行集团2亿授信。

无论是股权融资还是债权融资，投资人关注的都是商业模式和运营效率。徐早霞女士介绍到，目前租赁住房行业内普遍将企业按照重资产、中资产、轻资产模式，或者按照房企系、酒店系、创业系、中介系进行划分，事实上，这些租赁住房企业大部分都还是to C直接对C端的模式，而安歆集团是行业内首家toB模式的企业，作为“企业员工住宿行业”的开创者和领导者，其运营效率远高于同行：2.5-4年的投资回报期、1.5%的获客成本、76%的NPS净留存率、80%以上的续签率。

徐早霞女士介绍到，安歆公寓及安歆青年社区在住宿产品上对标（EQR、大东建托、华住）三大品牌，但在企业服务与新零售的产品上有另外的对标模型与估值逻辑，这使得安歆相比传统租赁企业而言，具有更大的想象空间和发展前景。

文化推动组织 组织推动战略

战略决定估值

除了宏观趋势、行业赛道、竞争格局、商业模式外，企业的经营模式、企业战略&组织文化也是资本尤为关注的硬实力。

徐早霞介绍到，安歆集团已经形成多产品、多场景、多模式、多业务闭环。作为企业员工住宿市场规模最大的运营商，26个城市250多家门店，能一站式解决企业“基、中、高”三层员工全方位的住宿需求，无论你是什么类型的项目，无论你是企业哪个类型的员工，总有一个产品适合你。针对B端企业，以员工住宿产品为切入，提供“招（聘）住（宿）培（训）”一体化的整体企业服务。而针对C端住户，安歆公寓在不断提升居住体验上，还将重点从新零售与职业发展为“安歆住户们”，提供更深度地长期陪伴与增值服务。

经过多年的沉淀，安歆集团构建出了5大核心能力：房源获取能力——高标准拓张效率，一城一策精细化策略，业主转介绍比例超过40%;品质管控能力——全流程管控，标准化系统助力规模扩张，满意度高于99%;供应链管理能力——规模优势，全行业采购最低价，IT系统覆盖项目全流程;客户获取能力——口碑传播，紧跟客户需求，跨区域扩张，核心客户续约率90%+;运营效率能力——以床为最小单位精细化管理，行业首创四大对标打造行业标杆。

傲人经营业绩的背后，是集团对企业战略和组织文化的深度思考。自创立之初，安歆集团就以“让城市的游子，感受家的温暖”为使命，并形成了“对内家文化+对外狼文化”的企业文化。自2016年起，五代高管团队的迭代，使得集团的企业战略更为清晰有力。

徐早霞介绍到，对于企业来说、文化推动组织，组织推动战略、战略决定估值。安歆集团在制定企业战略时，始终是以使命/愿景/价值观为核心来驱动，制定集团战略，再分解为业务战略、组织战略、人才战略，从而进行战略目标拆解及追踪、平台型组织变革、人才发展体系搭建。同时，唯有打造真正的学习型组织，才能让组织不断成长。安歆集团的“学习型组织推动”，通过系统思考、团队学习、心智模式、共启愿景、自我超越，支撑起了战略的落地。

徐早霞女士在分享最后激励同行，租赁住房已经迎来了最好的发展期，行业中的企业应该一起“仰望星空，脚踏实地”、“向下扎根，向上生长”，推动行业规范、有序、健康发展，早日实现人民的“住有所居、住有宜居”。