北京首例老旧小区“租赁置换”改造:“老破小”变“精巧美”

“老破小”变“精巧美”！北京首例“租赁置换”模式助老旧小区焕新颜

北京日报

记者：张骜

改造后的真武庙五里三号楼外立面焕然一新，成为附近老楼片区最漂亮的一处。楼门口新加了无障碍设施，室内经过设计更加年轻化，得到老住户和新房客的一致点赞。本报记者 方非摄

日前，1981年建成的西城月坛街道真武庙五里三号楼，悄然焕新。新做的楼体外立面，红砖透着精神；闪亮的铝合金窗，显得精致，边角处还巧妙地增加防撞角；充电桩旁，摆放整齐的电动自行车正在充电；就连院里的井盖都描绘了卡通图案……“老破小”变“精巧美”，这得益于全市首例老旧小区改造“租赁置换”新模式的实施。

西城区住建委主任刘戍东说，真武庙五里三号楼改造项目通过“租赁置换”实现了社区补短板的目标，提升了居民生活品质，同时又达到职住平衡。这个在政府支持、引导，社会资本改造、更新，小区群众建议、监督三方合力下，探索出的多元互惠、微利可持续的新模式，为核心区老旧小区改造走出了一条新路。

三号楼的美，从大门口就开始了。棕色的标牌镶嵌银灰色的字，分类垃圾桶整齐码放。左侧，缓缓的斜坡和扶手构成了无障碍坡道。右侧高台阶的尽头是道闸和智能刷脸系统。刚刚在附近街心花园散步归来的李秋昶走进小区，值守的物业人员小刘主动和老人打招呼。老人笑着拿出手机，给小刘拍了一张工作照。

李秋昶不忙上楼，在树下站一站，在小区转一转，和相熟的街坊聊上几句，住了近40年的小区，变得真好看。

“改造前小院和周围没什么两样，楼体外立面老化破损、基础配套设施老化、公共服务缺项、无专业物业管理……”说起从前，老人直摇头，“我几乎要搬家离开，到通州跟女儿一家生活。”

2019年夏天，李秋昶跟老街坊聊天，得知三号楼要尝试一种新的改造方法，小院环境怎么改居民说了算。他马上给真武庙社区居委会主任申洁打电话求证，申洁告诉他：项目实施方正在征求意见，有需求可以直接提。

无障碍设施、门禁、物业、充电桩、老幼活动空间……一条条居民意见汇集到楼门长和申洁的笔记本上。经过专业设计师和西城区住建委的踏勘，街坊们的意见逐条转化成设计方案上的重点解决内容。实施方现场负责人贾靓记得，当年7月召开的前期征求意见会上，老街坊们对下水和外立面的改造需求最为迫切。

多轮走访，外部改造方案获得了绝大多数人的认可。可内部怎么改？

一种更新颖的模式正在推进。

刘戍东说，在老旧小区改造过程中，单靠政府补贴，无法在短时间内铺开规模。为了破题，在西城区政府和产权单位引导及适当支持下，真武庙项目引入了民营企业愿景集团的资金，在“微利可持续”的前提下，依据地域特点，尝试“租赁置换”。

老旧小区，房屋普遍较小，居民中老人占比高，老楼又没有电梯，出行不便，原住居民想改善居住条件，有“出”的需求；小区临近金融街，不少白领想在公司周边租住，有“入”的需求，这就使“租赁置换”有了实施的可能。“租赁置换”，即由政府支持，引入第三方资金，在项目实施方的运作下将老旧小区房屋集中租赁，继而进行集中改造，改造为人才公寓后，再转租给附近上班的中青年白领。实施方与原房主和租赁者分别签署合同，一次性付给原房主一年至几年租金，并协助原房主寻找优质、低价的置换房源，原房主租房支出，由实施方支付，微利可持续，最终实现多方获利，小区整体提升。

已进入耄耋之年的吕淑兰住四楼顶层，上下楼很吃力。可居民意见不统一，导致电梯迟迟无法安装。儿子、儿媳不放心，常来陪老人。听说小院有了“租赁置换”的新模式后，儿媳主动找到申洁和贾靓，劝老人尝试。“改造以后住进来什么人？”“真能找到离儿子近的房？”“合同签几年？”老人的疑惑，申洁和贾靓一一解答。

根据原房主实际情况，项目合同设置为10年。为避免租期过长带来焦虑，高龄住户可酌情签订时间相对较短合同。租赁对象均为金融街附近白领，保证了租户素质。经过评估，按照6000元一个月的标准，预付吕淑兰一年租金，并且以较低房价为老人在儿子家附近找到房源。

老人打消了疑虑，在儿子和儿媳考察过“新家”后，于2020年6月签了“租赁置换”合同。“两边的差价一减，我每月还能挣好几百呢。还能和儿子住一个小区，太合适了。”吕淑兰说。

老人搬走了，老房改造成人才公寓。

“改造原则是不改变原有房屋结构，经过设计师测算，在加装卫生间的情况下，只要使用面积不少于七平方米，都可以进行改造。”贾靓说。经过市场调研，设计师将主打户型定为单身公寓、年轻夫妻公寓和一家三口公寓。分别对应单间、一室一厅和两室一厅。

“考虑到金融街附近年轻的单身白领偏多，我们把改造的重点首先聚焦在独立的卫浴空间。”贾靓说，对于年轻人来说，居住空间不一定要太大，但是一定要私密，并且有足够的储物空间。

今年6月，天津“90后”小伙儿吕先生搬进三号楼，他的“新居”，正是吕淑兰的“老房”，房间已没有了老旧的模样，淡蓝色的壁纸和白色的桌椅、沙发营造着简约之美。几个储物格子上摆放着小吕的生活用品。沙发旁的衣柜里，衬衫和休闲服装整齐排列。沙发下和床下，还“暗藏”大号储物柜。

“您看整个环境多新呀，还有这么多的储物空间。对于我来说就是拎包入住。”小吕说，这是自己从天津到北京后的第一个住所。每天早晨，只要骑十几分钟电动车就可到达位于金融街的单位，大大节省通勤时间。

截至目前，真武庙五里三号楼的五十多户居民中，已经有十多户签署了“租赁置换”合同。老住户找到“新家”；新住户租到好房；小区环境大幅度提升，居民投诉降低了，项目实施方也实现了微利可持续，老旧小区得以长久美丽。未来，这一方式将在西城区适合的老旧小区复制推广，给老街坊和新租户带来更加多彩的新生活。

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记者 张骜