领地控股净利润暴跌8成,土储、融资或存隐患

领地控股净利润暴跌8成，土储、融资或存隐患

红星新闻

8月25日，领地控股（6999.HK）发布2021年上半年业绩报告。

数据显示，2021年上半年，公司实现累计合约销售133.29亿元（人民币，下同），同比增长39.6%；累计合约销售建筑面积为155万平方米，同比增长约25%。红星资本局注意到，尽管领地控股的销售额仍在不断扩大，但其收益却停下了快速提升的脚步。2021年上半年，公司归母净利润7385.1万元，同比大幅下降82.34%。

领地控股的土储、融资等隐患或将暴露。

砸钱做推广

销售扩张，净利收缩

在上市前两年，领地控股营收一直保持着两位数的增速。2019-2020年，公司收益同比增速分别为67.66%、73.86%；归母净利润同比增速分别为29.45%、57.91%。

但在2021上半年，领地控股销售情况仍然向好，营收却开始下滑。

业绩报告显示，领地控股2021年上半年实现累计合约销售133.29亿元，同比增长39.6%；累计合约销售建筑面积为155万平方米，同比增加约25%；合约平均售价约为每平方米8622.3元，2020年同期为每平方米7728.8元。

公司收益为43.12亿元，同比下降2.86%；其中物业销售仍然是营收主要板块，占整体收益的比例为98.1%。归母净利润7385.1万元，2020年同期为4.18亿元，同比大幅下降82.34%。基本每股盈利0.07元。

与之对应，公司毛利率与净利率同样大幅下滑。2021年上半年，领地控股毛利率为20.3%，较2020年年底下降近7个百分点，较2020年同期下降近16个百分点；净利率仅2.9%，较2020年年底下降5个百分点，较2020年同期下降9个百分点。

毛利率下降背后，领地控股的销售及推广费用有所增加。2021年上半年，公司销售及推广开支为2.4亿元，同比增长23.24%，主要因第三方销售代理贡献的收益增加导致佣金增加。

拿地风格趋于谨慎

土储集中在三四线或埋下隐患

较高的土地成本也是挤压公司毛利的主要原因之一。2021年5月，评级机构穆迪作出预测：由于较高的土地成本，领地控股未来12-18个月毛利率将从2020年的27%下降至21%-22%，但其合约销售额或将录得持续增长至250亿元。

2019年前后，领地控股提出“千亿目标”，开始大举拿地，其中不乏高溢价地块。2018年至2020年，领地控股存货从186亿元上涨至416亿元。据投资者网统计，2020年3月至7月，领地控股在5个月时间里增加土储接近300万平方米。

但上市后，公司拿地力度减弱。2021年上半年，领地控股新增土储239万平方米，新增货值197亿元，土地储备面积达1776万平方米。

需要注意的是，虽然公司土储较为充足，但主要集中在三四线城市，属于能级较低地区。在业内普遍不看好三四线城市房价的背景下，领地控股未来的收益率令人担忧。

红星资本局还注意到，2021年6月16日，领地控股发布公告称进行目标债务重组，完成后领地控股将取得数家目标公司51%股权，目标公司主要拥有位于四川绵阳市的6宗商住用地，总占地面积约50.94万平方米。

领地控股此举，是为通过AMC（资管管理公司）处理不良资产而扩充土储，但这种方式存在一定债务风险。

上市成功缓解资金压力

融资成本远超净利率

在资金及债务方面，2021年上半年，领地控股维持了2020年底逐渐趋稳的财务结构。

上市后，领地集团债务情况大幅优化。2020年末，领地控股持有现金同比增长86.47%至59.25亿元，现金短债比由2019年的0.55提升至1.45；净负债率同比减少了51.67个百分点至89.88%。

2021年上半年，领地控股债务总额（包括计息银行及其他借款和租赁负债）约为人民币146.32亿元，其中97.5亿元按固定利率记账，需在一年内偿还的短期债务为48.3亿元。现金及银行结余约为77.85亿元，已抵押存款约为1.53亿元以及受限现金约为18.82亿元。截至2021年6月末，公司净资本负债率约为0.7，较2020年末的0.9有所下降。

融资成本方面，2021年1-6月，公司的融资成本约为人民币1.57亿元，较2020年同期的1.58亿元基本持平。

但红星资本局注意到，因银行融资渠道受限，领地控股对信托融资较为依赖。2021年上半年，有抵押的非银贷款有所上升。

领地控股的融资利率也在不断上升。从2017年到2020年，领地控股融资加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%、10.4%。2021年6月29日，领地控股于2022年到期的1.5亿美元优先票于联交所上市，将按12.0%的年利率计息。融资利率已远超当期净利率。

红星新闻 俞瑶 实习记者 陶玥阳